Comment réussir son premier investissement locatif ?

Qui n’a jamais voulu investir dans l’immobilier ? Beaucoup le veulent, peu se lancent. Il est facile d’investir mais mieux vaut réfléchir minutieusement à son investissement avant de sauter le pas.

Vous souhaitez investir dans la pierre pour toucher des revenus complémentaires ? Bonne idée ! L’immobilier locatif est devenu l’un des investissements les plus rentables du marché et vous permettra d’en tirer des bénéfices conséquents sur le long terme. Cela reste une affaire de plusieurs milliers d’euros et il faudra que vous ayez mûrement réfléchi à votre placement.

Comment réussir son premier investissement locatif ?

Vous découvrirez tout dans cet article et vous serez prêt à vous lancer dès à présent !

Les questions avant de se lancer

Avant d’investir, il y aura tout une phase de recherche du logement idéal pour vous, de nombreux calculs et quelques négociations avec la banque.

Bien définir sa cible

Lors de votre premier investissement et en fonction de votre capacité d’emprunt, votre choix est le plus souvent porté sur un studio ou un T2. Au-delà du choix de la superficie de votre prochaine acquisition, vos futurs locataires devront être cohérents avec votre futur logement.

Les petites surfaces présentes aussi l’avantage de rapporter davantage mais le changement fréquent de locataire peut vous causer des maux de têtes. Les grandes surfaces sont plus équilibrées entre la rentabilité et le risque.

Après avoir choisi le type de bien que vous souhaitiez acquérir, viendra la question de son emplacement. Investissez dans un logement qui vous plaît, comme si vous l’achetiez pour en faire votre résidence principale. Faites le choix d’un quartier chaleureux et calme, à proximité des écoles, des commerces et des transports en communs.

Ensuite, vous devrez choisir entre investir dans l’immobilier neuf ou ancien. Sur le marché, le neuf est jusqu’à 30% plus cher que l’ancien mais il ne sera pas pour autant plus rentable. Avec le neuf, vous pourrez profiter de la défiscalisation grâce à la loi Pinel notamment.

Une fois que vous saurez dans quel logement investir, faites une étude pour voir les loyers proposés pour des biens similaires au vôtre dans le quartier et vous faire une idée du loyer que vous demanderez. Informez-vous de l’état du marché (offre et demande), l’évolution des loyers et si des projets de travaux sont prévus dans le futur quartier de votre investissement locatif.

Calculer sa rentabilité

Une fois que vous aurez toutes les données concernant votre futur investissement, à savoir son prix d’achat, les loyers pratiqués par le futur vendeur et les charges liés, vous devrez calculer la rentabilité locative de votre logement.

Cependant, le prix proposé par le vendeur ne sera pas celui auquel vous achèterez votre premier logement locatif. Calculer la rentabilité avec le prix que vous êtes prêt à mettre pour l’acquérir. Une fois que vous aurez trouvé le prix cohérent entre les attentes du vendeur et les vôtres, il faudra que vous ayez connaissance du loyer pratiqué les mois précédents. Un des deux loyers suivants pourra être pris en compte dans le calcul. Le loyer potentiel qui correspond au loyer que toucher le vendeur chaque mois plus quelques changements dans le logement qui permettraient de rehausser le loyer. Le loyer futur correspondra à l’augmentation en fonction de l’indice de référence des loyers et de l’évolution de l’environnement.

Enfin, pour avoir une des rentabilités locatives les plus précises à savoir la rentabilité nette, vous devrez connaître un maximum d’information concernant les charges.

Financer son investissement

Investir dans le logement que vous mettrez en location, c’est aussi une question de budget. Quand on commence à investir, il peut être plus judicieux d’acquérir une petite surface. Si vous disposez de plus de ressources financières, vous pourrez acquérir un logement plus volumineux.

Votre budget pourra être déterminé en fonction de plusieurs critères financiers. On retrouve l’effort d’épargne qui correspond au montant que vous serez prêt à mettre chaque mois dans votre investissement. En fonction de la durée du crédit, les loyers ne permettront pas de couvrir les remboursements.

La question de savoir si vous ferez un apport personnel se posera aussi. Vous réduisez donc votre effort d’épargne et la banque pourra vous proposer un taux plus intéressant. Les loyers permettront de rembourser vos mensualités de crédit et votre investissement sera le plus rapidement rentable.

Vous pouvez aussi opter pour l’effet de levier de crédit, c’est-à-dire de payer à crédit votre investissement dans sa quasi-totalité et d’investir dans un logement que vous n’aurez pas pu acheter autrement. Finalement, votre logement sera payé par les locataires grâce aux loyers mensuels qui vous permettront de rembourser le crédit.

Trouver son bonheur et mettre en location

Une fois que vous saurez dans quel logement vous voudrez investir, il sera temps pour vous de vous lancer dans les visites et de vous poser les bonnes questions pour la mise en location.

Beaucoup de visites, peu de propositions

Pour faire le meilleur choix possible et réussir votre investissement, il faudra que vous soyez prêt à visiter un grand nombre de logement pour les comparer et investir dans le bon.

Vous avez désormais accès à un grand nombre d’annonces immobilières que ce soit grâce à Internet ou aux agences immobilières.

Les visites ne débuteront que lorsque vous aurez fini de cibler votre logement et que vous aurez défini vos objectifs car par la suite, le choix pourra se faire en quelques secondes.

En fonction de la configuration de la ville dans laquelle vous voulez investir, le nombre de biens que vous devrez visiter ne sera pas le même. Il peut s’agir de 40 ou 50 biens mais aussi d’un seul si le coup de coeur est là.

La situation idéale est d’acheter le logement que vous souhaitez à un propriétaire qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous éviterez la concurrence et vous pourrez plus facilement négocier.

Louer meublé ou vide ?

Au moment d’investir, vous devrez faire le choix pour le mode de location que vous mettrez en place, entre une location meublée ou une location vide . La location meublée offre une fiscalité plus avantageuse ainsi qu’une rentabilité locative supérieure car vous le louerez plus cher.

La location vide vous offrira plus de stabilité car le contrat de bail est de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Le dépôt de garantie que vous demanderait à votre locataire sera équivalent à un mois de loyers hors charges. S’il souhaite quitter votre logement, votre locataire devra déposer un préavis de 3 mois (1 mois dans certains cas).

En location meublée, le bail durera 1 an (9 mois pour un bail étudiant). Le dépôt de garantie correspondra à 2 mois de loyers hors charges. Pour louer meublé, vous devrez mettre à disposition de votre locataire, les meubles nécessaires pour qu’il puisse habiter immédiatement dans votre logement.

Concernant les avantages fiscaux des deux locations, vous pouvez vous rendre sur notre article en question.

Bon locataire et loyer juste

Au moment où vous investirez, vous devrez définir votre locataire idéal en fonction des caractéristiques de votre logement. Pour un studio ou un T2, un étudiant, un jeune actif, un couple ? Pour un T3, un couple avec un enfant, une colocation ? Pour une maison et plus qu’un T3, une famille, une colocation ? Cette question devra être rigoureusement étudiée car ce sera grâce à un bon locataire que vous toucherez des revenus locatifs constants et durables.

Il est désormais facile de trouver un locataire qui répond à vos critères de sélection avec les annonces sur Internet et l’émergence des agences immobilières en ligne qui se chargent pour vous de le trouver. Il devra justifier ses revenus et disposer d’au moins 3 fois le montant du loyer mensuel, fournir les pièces justificatives nécessaires.

Concernant la fixation de votre loyer, celui-ci devra être le plus juste possible. Vous pouvez vous référer à notre article sur la fixation du loyer au “juste prix” et vous saurez à quel loyer vous pourrez proposer votre logement.

Investir dans l’immobilier pourra vous permettre d’augmenter votre patrimoine. Cependant, il faudra faire les bons choix pour que cet investissement soit rentable. De plus, il faudra que vous sachiez si vous souhaitez réaliser vous-même la gestion locative en direct.