Investir grâce à un apport personnel ou un prêt immobilier ? Emprunter sera toujours avantageux car vous augmentez vos ressources financières et vous réduisez vos impôts.
Investir dans un bien immobilier locatif peut aussi bien se faire grâce à un apport personnel qu’un prêt immobilier. Vous pouvez jongler entre les deux pour augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. Investir dans l’immobilier est devenu l’un des placements les plus rentables sur le long terme.
Comment financer un investissement locatif ?
Vous le découvrirez dans cet article et qui sait peut-être que vous vous lancerez dans l’investissement immobilier pour la première ou seconde fois.
Sommaire
Apport personnel ou prêt immobilier ?
Vous avez choisi d’investir dans l’immobilier locatif mais vous ne savez toujours pas comment. Vous avez deux options pour le financement, à savoir votre apport personnel ou avoir recours à un prêt.
Votre apport personnel
Vous pensez à investir grâce à un apport personnel. Pour cela, il faudra que vous arriviez à déterminer le montant que vous serez prêt à investir de votre poche. Même si vous êtes en capacité d’investir grâce à vos fonds personnels, il est très recommandé de recourir à un crédit.
En effet, vous pourrez devenir propriétaire et augmenter votre patrimoine grâce à l’effet de levier. Votre apport personnel doit correspondre à un certain pourcentage du montant global de votre future acquisition.
Même s’il n’y a pas un montant minimum à apporter personnellement, les banques demandent souvent 10 à 20% d’apport personnel. Bien sûr, plus votre apport personnel sera important plus la banque sera rassurée pour vous.
L’apport personnel est donc un élément important dans la réussite de votre investissement et les taux proposés seront plus intéressants que de prêter sans apport, bien que cela reste possible.
Prêt amortissable
Investir dans l’immobilier locatif grâce à un prêt amortissable est devenu le moyen le plus utilisé pour acquérir un bien. Le remboursement du prêt se fait selon un tableau d’amortissement défini en fonction de la périodicité que vous choisirez (mensuelle, trimestrielle…).
A chaque échéance que vous aurez défini au préalable, vous devrez rembourser les intérêts du capital que vous aurez prêté. Au fur et à mesure des remboursements effectués, les intérêts diminueront et seront moins importants que ceux du début de votre emprunt. Si c’est à taux fixe, le montant des annuités sera constamment le même. Si c’est à taux variable, celui-ci peut varier à la date d’anniversaire de la contraction de votre prêt. Il évolue en fonction des taux de référence du marché. Vous ne connaissez donc qu’à la fin du remboursement le coût total du prêt.
Recourir à un prêt amortissable est intéressant car il est très souple. Vous avez la possibilité de différer les remboursements entre la variation des échéances de paiement et la durée de l’amortissement.
Pour un prêt amortissable, le montant des intérêts déductibles sera dégressif. Les montants qui seront taxables augmenteront donc au fil des échéances.
Prêt In Fine
En souscrivant à un prêt In Fine, vous connaissez dès le début les intérêts qui seront les mêmes jusqu’à l’échéance du remboursement.
En général, les banques demandent une garantie de remboursement lorsque vous souscrivez à ce prêt. Cette garantie consiste à souscrire à un produit de placement à son nom. En pratique, cela consiste à placer une certaine somme d’argent sur un produit qui génère des intérêts. Les intérêts permettront de garantir le remboursement total du crédit que vous aurez emprunté.
Vous devez donc alimenter régulièrement et assez suffisamment le produit de placement que vous aurez souscrit (assurance-vie par exemple). Ce montant devra permettre de recouvrir le montant total des remboursements. Comme c’est un prêt plus risqué que celui amortissable, les taux d’intérêts sont supérieurs.
Enfin, les banques demandent souvent un apport personnel assez conséquent de 30 à 50% du montant prêté. Mais si vous calculez bien le coût, cette méthode de prêt peut être intéressante pour un investissement locatif. Les mensualités de remboursement sont en effet plus faibles et sont recouvertes par les loyers que vous percevrez. Les intérêts peuvent être déduits des revenus locatifs. Le montage financier doit être bien calculé car ce prêt reste assez complexe.
Optimiser son prêt immobilier
Vous pouvez rechercher le meilleur moyen d’investir qui vous permettra de faire baisser le coût d’un prêt immobilier et d’optimiser votre investissement locatif.
Faire jouer la concurrence
Pour que vous puissiez obtenir le meilleur prêt possible, il est nécessaire de faire jouer la concurrence et de négocier avec plusieurs établissements de crédit.
Tout d’abord, vous pouvez commencer à vous informer des prêts en ligne qui sont proposés. Par la suite, prenez rendez-vous avec des établissements de crédit pour écouter ce qu’ils peuvent vous proposer par rapport à l’investissement que vous souhaitez réaliser.
Il ne faudra pas venir les mains vides face aux conseillers clientèles. Munissez-vous d’un dossier complet avec toutes les pièces indispensables pour l’obtention d’un prêt. Vous devrez savoir le montant du prêt que vous désirez ainsi que les caractéristiques de votre futur bien ce qui permettra à votre conseiller clientèle de savoir si le projet est faisable ou non.
Une fois le tour des établissements de crédit fait, vous pourrez comparer les différentes propositions des établissements de crédit.
Les offres faites par les banques sont maintenues pendant 30 jours. De plus, la loi sur la protection des emprunteurs prolonge ce délai de 10 jours pour accepter ou refuser l’offre de prêt.
Vous avez donc le temps pour faire le meilleur choix possible. Ne regardez pas seulement le taux de prêt proposé par les banques mais surtout le taux effectif global. Ce taux regroupe en effet tous les coûts annexes à l’obtention d’un prêt tels que les frais de dossier, les assurances ou encore les pénalités.
Bien négocier les coûts annexes
Lorsque vous souhaitez effectuer un prêt auprès d’un établissement de crédit, vous devez le plus souvent, payer des frais de dossier. La majorité des établissements vous demandera le paiement car il représentera pour eux une source de profit immédiat. Cela peut représenter aussi une source de revenu pour les conseillers qui seront intervenus sur votre dossier.
Dès l’arrivée devant un conseiller, vous connaissez le montant des frais de dossier demandé par l’établissement grâce à leur grille tarifaire. En général, les frais de dossier sont de l’ordre de 1% du montant du prêt que vous demanderez. Cela fait donc augmenter le coût de votre emprunt mais vous pouvez réussir à négocier une réduction des frais de dossier. Soyez un bon négociateur.
Enfin, si vous souhaitez recourir à un prêt immobilier dans votre banque, vous pourrez aisément obtenir des réductions importantes voir l’annulation des frais de dossier notamment si vous n’avez pas de difficultés financières particulières.
Même si elle n’est pas obligatoire, la quasi-totalité des établissements de crédits exigent une assurance-crédit. Elle couvre les organismes face à d’éventuelles risques tels qu’un décès, une maladie, une perte d’emploi. Du coup, l’assurance assure le versement des mensualités en cas d’incapacité de l’emprunteur.
Vous n’êtes pas obligé de prendre une assurance-crédit dans l’établissement dans lequel vous emprunter. Vous pouvez en choisir une autre à condition qu’elle est le même niveau de garantie ou plus que celui de votre banque.
Pour l’investissement locatif, il est plutôt conseillé de prendre l’assurance emprunteur décès et perte totale irréversible d’autonomie. Il est inutile de prendre une assurance arrêt maladie car même en étant malade, vous percevrez des loyers et vous serez en capacité de rembourser votre prêt.
Passer par un courtier de crédit immobilier
Les taux proposés par les banques peuvent varier en fonction des clients qui y ont recourent. Ils peuvent aussi varier en fonction de la situation géographique ou de l’établissement. A moins d’être le client parfait, il est difficile d’obtenir le meilleur taux possible.
Pour cela, il peut être plus intéressant d’opter pour un courtier de crédit immobilier plutôt qu’un établissement de crédit. Ce professionnel dispose souvent de relations privilégiées avec des établissements de crédit. C’est donc lui qui peut négocier à votre place le prêt et défendra votre dossier locatif et pourra obtenir des taux plus avantageux.
En plus d’un taux intéressant, il peut aussi réduire significativement les coûts annexes comme les frais de dossier et l’assurance-crédit. Alors que les frais de dossier sont de 1% du montant du prêt, ils sont plafonnés à 500€ pour les courtiers.
Défiscalisation immobilière
En étant imposé en France, vous pouvez bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Le dispositif mis en place par l’état qui s’avère le plus intéressant pour cela est sans aucun doute le dispositif loi Pinel.
Il a été mis en place en 2015 et a été prolongé jusqu’en 2021 pour les villes situées en zone tendue. L’avantage de la loi Pinel est qu’elle peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 300 000€. Il n’est cependant pas accessible à tous, il faut en effet répondre aux conditions de cette loi.
Tout d’abord, il faut que vous ayez acquis un logement neuf ou qu’il soit en cours de construction et conforme à certaines normes énergétiques. Les logements anciens peuvent aussi en faire partie si vous effectuez des travaux nécessaires permettant au logement d’être habitable dans les mêmes conditions que pour le neuf. Ensuite, il faut que vous vous engagiez à mettre en location votre logement sur une période allant de 6 à 12 ans. Du coup, le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location. Le taux de réduction d‘impôt est de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
L’autre objectif de la loi Pinel est de permettre l’accès au logement à des personnes dans l’incapacité de se loger avec les prix actuels du marché. Vous devrez par conséquent proposer un loyer d’environ 20% moins élevé que le marché locatif.
Enfin, pour les logements anciens, vous pouvez bénéficier du dispositif de “déficit foncier”. Il vous permettra de déduire des loyers toutes les charges annexes tels que les intérêts d’emprunt ou les frais de rénovation de votre bien. Ce dispositif est activé lorsque les revenus locatifs sont inférieurs aux charges. Par an, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale allant jusqu’à 10 700€. Si vous dépassez le plafond, la différence pourra être reportée sur 10 ans.
Comme vous avez pu le constater, le crédit immobilier est le meilleur moyen pour investir dans la pierre. Vous pourrez bénéficier de l’effet de levier. En plus, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus locatifs. Enfin, vous pourrez bénéficier de défiscalisation immobilière en fonction du type de bien que vous aurez acquis.