Étude de marché locative à Saint-Étienne : Comment investir à Saint-Étienne en 2019 ?

Bien que Saint-Étienne ne soit pas connue pour être la ville la plus dynamique de France, la préfecture de la Loire regorge de nombreux atouts en vue d’un investissement locatif. Prix de l’immobilier extrêmement bas, rentabilité locative forte, offre culturelle importante, Saint-Étienne est une des villes françaises les plus intéressantes pour investir dans un appartement.
Alors comment investir à Saint-Étienne en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi la métropole stéphanoise est particulièrement prisée par les investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir pour s’assurer un rendement locatif.

Les logements les plus loués à Saint-Étienne en 2019

Les grands appartements dominent le marché locatif stéphanois

Avec seulement 6,4% d’étudiants sur sa population totale, Saint-Étienne n’est pas reconnue comme étant une grande ville estudiantine, contrairement à bon nombre de métropoles françaises. La préfecture de la Loire ne bénéficie donc pas d’une forte demande étudiante envers les petits logements. En effet, l’offre de chambres ou de studios à Saint-Étienne est très faible, voire inexistante.
La location d’appartements T1 est également dérisoire à Saint-Étienne puisque les 1-pièces ne représentent que 7% des logements loués. Les T2 symbolisent 19% des mises en location dans la ville. Les appartements de 3-pièces sont le type de logement le plus loué à Saint-Étienne. En effet, avec 30% des appartements loués, les T3 dominent le marché locatif de la métropole. Ce type de bien est particulièrement prisé par les familles avec enfant du fait de la belle superficie d’un 3-pièces qui avoisine les 65m2 ainsi que des faibles prix de l’immobilier. Par la suite, les appartements T4 représentent également une part importante des mises en location à Saint-Étienne, avec 25% des logements loués.
Enfin, les très grands appartements de 5-pièces symbolisent 19% des produits mis en location.

Les loyers moyens des logements à Saint-Étienne

D’après l’INSEE, la ville de Saint-Étienne compte 57,5% de locataires parmi ses résidents.
Ce chiffre peut paraître élevé si on le compare avec le pourcentage de locataires en France qui est de 39%, mais il est à relativiser du fait de l’importante présence de locataires dans les métropoles. En effet, dans les grandes villes françaises, il n’est pas rare que le pourcentage de locataires parmi les habitants dépassent les 60%.
Cependant, du fait de facilité à acheter un logement grâce au très faible prix de l’immobilier dans la capitale de la Loire, investir dans un appartement à Saint-Étienne peut être un excellent complément de revenu. Mais encore faut-il louer votre appartement au bon prix en fonction de plusieurs critères : logement meublé ou vide, état général de l’appartement, niveau de performance énergétique, présence d’un ascenseur… Pour optimiser votre rendement locatif, vous devrez donc fixer un loyer “au juste prix”, ni trop bas, dans le but d’éviter un manque à gagner, ni trop haut, afin de ne pas connaître de vacances locatifs. Pour vous aider à fixer le loyer de votre appartement au bon prix, voici les loyers moyens charges comprises des différents types de logements mis en location à Saint-Étienne en 2019.
Tout d’abord, une chambre de 13m2 est louée en moyenne 320€ à Saint-Étienne, soit 24,4€/m2. Un studio de 23m2 sera mis en location en moyenne à hauteur de 370€, soit 16€/m2. Pour louer un appartement T1 de 30m2 à Saint-Étienne, il faut compter en moyenne 400€ par mois, soit 13,3€/m2. Les T2 de 43m2 se louent en moyenne 477€, soit 11€/m2. Le type de bien le plus loué, les appartements T3, sont mis en location en moyenne à hauteur de 540€ pour une superficie de 64m2, soit 8,4€/m2. Les grands appartements de 4-pièces se louent en moyenne 623€ pour 80m2, soit 7,7€/m2. Enfin, un T5 de 115m2 sera loué en moyenne 790€ soit 6,8€/m2.

L’évolution du marché locatif à Saint-Étienne en 2019

L’évolution du prix de l’immobilier à Saint-Étienne

Comme expliqué précédemment, les prix de l’immobilier sont extrêmement bas à Saint-Étienne et la tendance est à la forte baisse depuis 10 ans. En effet, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a diminué de 30,2% dans la métropole stéphanoise. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette impressionnante baisse des prix de l’immobilier à Saint-Étienne.
Tout d’abord, la métropole stéphanoise a toujours représenté l’image d’une ville industrielle, avec une architecture peu séduisant, qui attire peu de monde. Contrairement à plusieurs grandes villes qui véhiculent une image très positive telles que Bordeaux ou Lyon, Saint-Étienne ne bénéficie pas de cette dynamique. Bien que la municipalité stéphanoise mette tout en oeuvre afin d’attirer les promoteurs et se forger une meilleure image, Saint-Étienne représente une ville peu attractive.
De plus, une grande majorité des appartements et maisons sont dans un état moyen, voire mauvais dans la ville. Les loyers étant très bas, le propriétaire d’un appartement à Saint-Étienne devra payer le même montant pour faire des travaux dans son logement que partout ailleurs en France. Par exemple, changer de fenêtre ou ravaler une façade peut coûter cher au propriétaire par rapport au prix du loyer. En effet, le propriétaire d’un studio avec un loyer de 370€ verra sa rentabilité locative à Saint-Étienne s’effondrer en cas de travaux. Cela explique pourquoi l’état du parc immobilier locatif est mal entretenu à Saint-Étienne.
Enfin, la population stéphanoise décroît depuis plus de 50 ans. En effet, en 1968, la ville comptait 223 000 résidants et elle n’en compte plus que 171 000 en 2019, soit une perte de 30% d’habitants en 51 ans. Cette décroissance démographique s’explique par un phénomène : la désindustrialisation. L’attractivité de Lyon et des villes frontalières de la Suisse ont accéléré la disparition et la reconversion des activités industrielles à Saint-Étienne. Par exemple, la friche de Manufrance, plus grande d’Europe dans les années 1970, a été reconverti en Centre des congrès dans les années 1990. La désindustrialisation est à l’origine du taux de chômage important dans la ville, du départ d’une majorité des salariés vers les grandes métropoles et donc de la chute du prix de l’immobilier à Saint-Étienne.
Si l’on regarde de plus près l’évolution du prix de l’immobilier dans la métropole stéphanoise, on constate une baisse importante de 2009 à 2019. Sur 5 ans, de 2014 à 2019, le prix de l’immobilier a nettement diminué de 14,4%. De 2017 à 2019, le marché de l’immobilier a connu une baisse de 1,4% à Saint-Étienne. Sur 1 an, de 2018 à 2019, le prix de l’immobilier a évolué de -0,7%, tout comme sur une période de 3 mois, entre avril et juin 2019, avec une baisse des prix de 0,4%. Seule exception notable, sur le mois de juin 2019, le prix de l’immobilier a légèrement augmenté de 0,2%, fruit de l’effort de la municipalité stéphanoise afin de rendre la ville plus attractive au vue des investisseurs.

La rentabilité moyenne d’un logement à Saint-Étienne

Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Saint-Étienne est de 950€.
Prenons pour exemple un appartement T3 de 64m2 en vente dans la préfecture de la Loire. Le prix de vente étant de 59 500€, cela représente 929€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 3 pièces de 64 m2, cette fois en location, cet appartement se loue 540€ par mois charges comprises, soit 8,43€/m2. Louer un appartement à Saint-Etienne avec une superficie de 64 m2 coûte donc en moyenne 6 480€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif à Saint-Étienne s’assurera un rendement locatif brut à hauteur de 10,8%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 64m2 à 59 500 à Saint-Étienne et qui le loue 540€ par mois mettra 9 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 9 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Saint-Étienne en 2019

Investir dans le centre-ville

Le centre-ville de Saint-Étienne est le quartier le plus fréquenté et animé de la ville. Avec un patrimoine exceptionnel, de nombreux bars, des restaurants, des boutiques et des commerces en tout genre, l’hypercentre est le lieu idéal pour faire des rencontres et profiter de tous les avantages que peut offrir la métropole. Répondant à toutes les attentes des jeunes actifs, le centre-ville est bel et bien le quartier le plus intéressant afin de réaliser un investissement locatif, en achetant de préférence un appartement rénové, de deux ou trois pièces.

Investir dans les quartiers résidentiels

Crêt-de-Roc : le quartier Crêt-de-Roc se trouve à quelques pas du centre-ville. Compromis idéal entre calme et dynamisme de la ville, c’est l’un des quartiers les plus prisés de Saint-Étienne. Espaces verts, appartements rénovés, éco-quartier, Crêt-de-Roc est le secteur parfait pour les familles avec enfants. En plus, malgré la proximité du quartier avec le centre-ville, les prix de l’immobilier restent très raisonnable. Une famille n’aura donc aucun mal à louer un appartement ou une maison.

Cours Fauriel : situé à proximité du Parc de l’Europe, le quartier Cours Fauriel offre un cadre de vie privilégié à ses habitants. Le calme règne dans le secteur et de nombreuses balades sont l’idéale font les jeunes familles notamment. Autre argument de taille, le prix de l’immobilier est également accessible pour les familles, qui choisiront une maison plutôt qu’un appartement.

Du fait du prix de l’immobilier extrêmement bas, d’une rentabilité locative forte et d’une offre culturelle importante, investir dans un appartement à Saint-Étienne est un placement stratégique. Avec 30% des logements mis en location dans le chef-lieu de la Loire, les appartements T3 sont le type de bien à privilégier pour un investissement locatif. Enfin, avec une forte rentabilité locative qui peut atteindre les 10% en fonction de la situation géographique et de l’état général de l’appartement, Saint-Étienne est incontestablement l’une des villes françaises les plus fiables pour investir dans l’immobilier.