Investir dans un appartement à Montpellier peut être un excellent moyen de s’assurer un rendement locatif. Riche culture, douceur de vivre et dynamisme à toute épreuve, Montpellier est la ville idéale pour investir en France en 2019. En effet, la capitale de l’Hérault est classée en troisième position des villes françaises où investir en 2019, d’après le site Explorimmo.
Alors comment investir à Montpellier en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Montpellier est l’une des villes les plus plébiscitées par les investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir pour s’assurer un rendement locatif.
Sommaire
Les logements les plus loués à Montpellier en 2019
Les studios dominent le marché locatif montpelliérains
Avec plus de 75 000 étudiants, Montpellier fait partie des grandes villes estudiantines françaises. En effet, avec la présence d’universités et grandes écoles reconnues telles que l’université de Montpellier, Montpellier Business School et les Mines, les étudiants représentent 17,5% des habitants dans la métropole. Cette forte concentration d’étudiants augmente la demande locative pour les petits logements dans la capitale de l’Hérault, particulièrement les studios, type de bien le plus loué dans la ville.
Les chambres représentent 9% des logements mis en location quand les studios concernent 32% des logements loués à Montpellier. Cela signifie que près d’un appartement loué sur trois dans la métropole sudiste est un studio. Par la suite, 10% des locations sont des appartement T1. A noter que les T2 représentent 28% des logements mis en locations, pourcentage important qui est dû à l’attirance des jeunes couples pour les deux pièces. La part des T3 symbolise 13% des locations à Montpellier alors que seulement 5% des logements loués sont des T4. Enfin, les maisons ne concernent que 2% des mises en location, les familles préférant acheter un grand appartement ou une maison au lieu de louer un logement sur le long terme.
Les loyers moyens des logements à Montpellier
D’après l’INSEE, la ville de Montpellier compte 67% de locataires parmi ses résidents. Cette proportion importante de locataires s’explique notamment par la forte concentration d’étudiants dans la ville, qui louent un logement durant la durée de leurs études.
Par conséquent, avec l’importante demande locative, l’investissement locatif à Montpellier est un complément de revenu fiable. Encore faut-il louer son appartement au bon prix en fonction de plusieurs critères: logement meublé ou vide, état général de l’appartement, niveau de performance énergétique, présence d’un ascenseur… Pour optimiser votre rendement locatif, vous devrez donc fixer votre loyer “au juste prix, ni trop bas, dans le but d’éviter un manque à gagner, ni trop haut, afin de réduire ses vacances locatives.
A titre de comparaison, voici les loyers moyens charges comprises des différents types de logements mis en location à Montpellier en 2019.
Tout d’abord, une chambre de 13 m2 se loue en moyenne 350€, soit 26,92€/m2. Le type de bien le plus loué à Montpellier, les studios, se louent en moyenne 422€ pour 23m2, soit 18,34€/m2. Les appartements T1 de 30 m2 se louent en moyenne 530€, soit 17,33€/m2. Concernant les appartements T2 de 43 m2, ces derniers se louent en moyenne 630€, soit 14,65€/m2. Le propriétaire d’un T3 de 64 m2 peut louer son appartement 817€ par mois, soit 12,76€/m2. Concernant les grands appartements de quatre pièces, les T4 de 80 m2 se louent en moyenne 949€, soit 11,86€/m2. Enfin, les maisons qui ne représentent que 2% des logements mis en location à Montpellier se louent en moyenne 1100€ pour 68 m2, soit 16,17 €/m2.
L’évolution du marché locatif à Montpellier en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Montpellier
Le site France Attractive classe la métropole montpelliéraine en quatrième position des villes françaises les plus attractives. En effet, du fait de son dynamisme économique, de sa richesse culturelle et de ses nombreux pôles universitaires, Montpellier est une ville dans laquelle il fait bon vivre et travailler. De plus, la métropole se caractérise par son rapide développement démographique avec un taux de croissance de + 22% entre 1990 et 2012. Comme la ville ne cesse de croître, de nouveaux quartiers d’habitation et de nouveaux équipements publics ont été construits, mais la demande de logements reste tout de même plus élevée que l’offre qui tend à diminuer. Par conséquent, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté à Montpellier, particulièrement sur la décennie 2010.
En effet, sur 10 ans, de 2009 à 2019, les prix de l’immobilier ont augmenté de 16,8%. De 2014 à 2019, nous constatons une évolution du prix des logements de + 6,8%. La croissance du prix de l’immobilier dans la métropole montpelliéraine a augmenté à un rythme moins soutenu sur les deux dernières années. En effet, ils n’ont augmenté que de 3,8% de 2017 à 2019 et de 2,6% de 2018 à 2019. Sur les trois derniers mois, d’avril à juin 2019, il y a une évolution du prix de l’immobilier de 1,9%. Enfin, sur le mois de juin 2019, nous ne constatons ni augmentation ni diminution, les prix restent stables.
Par conséquent, du fait de l’accroissement démographique et de la forte demande de logements notamment des étudiants, le prix de l’immobilier a augmenté à Montpellier, particulièrement depuis 10 ans. De ce fait, les loyers ont également évolué dans la métropole afin de garantir un rendement locatif suffisant aux propriétaires qui décident d’investir dans un appartement à Montpellier.
La rentabilité moyenne d’un logement à Montpellier
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Montpellier est de 2 881€.
Prenons pour exemple un appartement T3 de 70 m2 en vente dans la ville sudiste. Le prix de vente étant de 192 000€, il faut compter 2 742€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 4 pièces de 70 m2, cette fois en location, l’appartement se loue 849€ par mois charges comprises, soit 12,12€/m2. Louer un appartement à Montpellier ayant une superficie de 70 m2 coûte donc en moyenne 10 188€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Montpellier à hauteur de 5,3% brut. De plus, un propriétaire ayant acheté un logement de 70 m2 à 192 000 € à Montpellier et qui souhaite le louer 849 € par mois mettra 18 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, cette statistique est à prendre avec des pincettes car ce calcul ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 18 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Montpellier en 2019 ?
Investir dans le centre-ville
Coeur historique et économique de la ville, le centre-ville de Montpellier concentre les quartiers les plus anciens dont l’Écusson. Quartier très animé de jour comme de nuit et particulièrement prisé par les jeunes couples tant pour sa situation que son animation, l’Écusson est le secteur idéal pour un investissement locatif à Montpellier.
En plein essor économique, il voit naître de nombreux commerces et services de proximité. Riche d’un patrimoine historique, les habitants du centre-ville peuvent visiter de nombreux sites tels que la cathédrale Saint-Pierre, le musée du Carré Sainte Anne ou encore la galerie d’art de l’Écusson. Du fait de la forte demande locative de l’hypercentre, notamment des jeunes couples et des célibataires ainsi que des investisseurs immobiliers, les prix des loyers sont particulièrement élevés dans le centre-ville de Montpellier.
Investir dans les quartiers résidentiels
Le quartier Richter : situé proche des universités, Richter est le quartier étudiant par excellence à Montpellier. Doté d’un grand équipement public universitaire et de nombreux services afin d’animer la vie des étudiants, ce secteur est parfait pour un investissement locatif concernant les petits logements, tels que les studios ou les T1. De plus, les prix des loyers dans le quartier Richter sont relativement accessibles pour les étudiants, ce qui rend le secteur d’autant plus intéressant et fiable pour investir à Montpellier.
Montpellier Nord, Hôpitaux Facultés : ce quartier est l’idéal pour l’investissement locatif. En effet, le secteur concentre l’ensemble des universités, établissement d’études supérieures et hôpitaux. De plus, la demande de studios et de deux pièces dépasse toujours l’offre. L’achat d’un petit logement dans le quartier montpellier Nord, Hôpitaux Facultés est donc un investissement fiable, surtout lorsque l’on sait que 54% des recherches de locations à dans la ville sudiste émanent d’étudiants.
Le quartier Boutonnet : situé dans le centre-ville de Montpellier, Boutonnet est un quartier récent. Il comprend de nombreuses écoles et centres universitaires. De plus, le prix de l’immobilier est raisonnable, ce qui attire à la fois les étudiants et les jeunes couples avec enfants. La présence du tram et de plusieurs lignes de bus rend le quartier particulièrement attractif et permet aux habitants de profiter facilement de toute l’agglomération montpelliéraine.
Du fait de l’attractivité de la ville, du cadre de vie agréable et de la forte demande de logements des étudiants, investir dans un appartement à Montpellier est un excellent complément de revenu. Les studios étant le type de logement le plus loué dans la métropole notamment par les étudiants, les petits logements sont particulièrement prisés par les investisseurs immobiliers, conscients du réel potentiel que symbolise l’achat d’une petite surface. Avec une rentabilité moyenne à hauteur de 5,3%, la ville de Montpellier représente un investissement fiable dans l’immobilier. Enfin, le centre-ville de la métropole avec notamment le quartier de l’Ecusson ainsi que plusieurs quartiers résidentiels sont des secteurs privilégiés par les investisseurs.