Étude de marché locative à Aix-en-Provence : Comment investir à Aix-en-Provence en 2019 ?

Au vue de ses atouts économiques, touristiques et culturels, investir dans un appartement à Aix-en-Provence peut s’avérer être un placement immobilier sûr et fiable. Marché de l’emploi attractif, ensoleillement permanent, métropole avec un charme provençal, la ville aux mille fontaines fait chavirer de nombreux locataires, ce qui en fait une des villes les plus intéressantes pour un investissement locatif.
Alors comment réussir votre investissement locatif à Aix-en-Provence en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Aix-en-Provence est une ville très prisée des investisseurs immobiliers et quels quartiers sont les plus stratégiques pour investir en évitant les vacances locatives.

Les logements les plus loués à Aix-en-Provence en 2019

Les studios dominent le marché locatif aixois

Avec une concentration d’étudiants à hauteur de 20% de sa population, Aix-en-Provence est une grande ville étudiante française. Cependant, seulement une faible partie des étudiants choisissent de louer une chambre indépendant durant la durée de leurs études. En effet, les chambres ne représentent que 9% des logements mis en location dans la Florence provençale. Par conséquent, les étudiants sont davantage attirés par les studios, ce type de bien représentant 49% des logements loués à Aix-en-Provence. Cela signifie que près d’un appartement sur deux mis en location dans la ville sudiste est un studio. Par la suite, les appartements T1 ne symbolisent que 6% du parc immobilier locatif aixois. Avec 23% des biens mis en location à Aix-en-Provence, les appartements de 2-pièces représentent une part importante du marché locatif aixois. Les T3 occupent 10% des logements loués et ce pourcentage chute à 4% pour les appartements T4.

Les loyers moyens des logements à Aix-en-Provence

D’après l’INSEE, Aix-en-Provence compte 57% de locataires parmi ses résidents.
La location de logements dans la ville est dopée par la forte présence étudiante qui louent généralement un studio près de leur lieu d’étude. Cependant, même si Aix-en-Provence regorge de nombreux atouts pour un investissement locatif, les prix de l’immobilier à Aix-en-Provence est particulièrement élevé pour une ville de 140 000 habitants.
En effet, pour une chambre de 14m2 situé dans la capitale de la Florence provençale, un locataire doit s’attendre à payer en moyenne 417€ charges comprises, soit 30,4€/m2. Le type de bien le plus loué, les studios, sont mis en location en moyenne à hauteur de 531€ pour 23m2, soit 23,5€/m2. A titre de comparaison, un studio de 23m2 à Marseille se loue 477€ soit 20,7€/m2, alors que la cité phocéenne compte six fois plus d’habitants. Ensuite, les appartements T1 de 30m2 se louent en moyenne 576€ à Aix-en-Provence, soit 19,5€/m2. Pour louer un appartement T2 de 40m2, cela coûte en moyenne 728€, soit 18,1€/m2 et il faut compter en moyenne 978€, soit 15,7€/m2, pour être locataire d’un T3 dans la ville aux mille fontaines. Enfin, les grands appartements de 4-pièces se louent en moyenne 1 151€ par mois, soit 14,1€/m2.

L’évolution du marché locatif à Aix-en-Provence en 2019

L’évolution du prix de l’immobilier à Aix-en-Provence

Le marché de l’immobilier à Aix-en-Provence, ville la plus chère des Bouches-du-Rhône, a constamment évolué au cours de ces dix dernières années. En effet, depuis les années 2000, la vente de propriétés autour d’Aix-en-Provence a fortement augmentée et a donc entraîné une hausse conséquente des prix de l’immobilier. De plus, le magazine Le Point classe la métropole Aix-Marseille en huitième position des villes les plus attractives de France en 2019. En effet, la Florence provençale est, depuis plusieurs années, en plein essor et en constante évolution, rendant son marché de l’immobilier florissant. De plus en plus de pôles universitaires et de grandes écoles s’y implantent, et la métropole voit son nombre d’habitants constamment augmenter depuis dix ans. Par conséquent, du fait du dynamisme économique, de l’attractivité de la ville et du solde migratoire positif, les prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter à Aix.
Par conséquent, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier d’Aix-en-Provence a progressé de 12,2%. Sur une période de 5 ans, de 2014 à 2019, nous constatons une augmentation du prix de l’immobilier à hauteur de 7,4%. De 2017 à 2019, les prix ont accéléré de 3,8%. Sur l’année 2019, le prix du marché de l’immobilier a évolué à hauteur de + 1,9%. D’avril 2019 à juin 2019, les prix à Aix-en-Provence ont progressé de 0,6%. Seule exception, sur le mois de juin 2019, où le prix de l’immobilier a légèrement baissé, de 0,6%.

La rentabilité moyenne d’un logement à Aix-en-Provence

Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Aix-en-Provence est de 4 130€.
Prenons pour exemple un appartement T2 de 40m2 en vente dans la Florence provençale. Le prix de vente étant de 255 000€, cela représente 4 125€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 2-pièces de 40m2, cette fois en location, cet appartement se loue 790€ par mois charges comprises, soit 19€/m2. Louer un appartement à Aix-en-Provence avec une superficie de 40 m2 coûte donc en moyenne 9 480€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Aix-en-Provence à hauteur de 3,7%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 40m2 à Aix-en-Provence et qui le loue 790€ par mois mettra 26 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 26 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Aix-en-Provence en 2019

Investir dans le centre-ville

Le centre-ville historique a toujours autant de succès auprès des locataires aixois. Grâce à ses petites rues animées, ses commerces et ses belles avenues, la vieille ville est très prisé par les retraités mais également par les étudiants du fait de la proximité avec l’Institut d’Études Politiques. Par conséquent, il pourrait être intéressant d’investir dans un appartement rénové en privilégiant la location meublé. En effet, cela facilitera la location pour les nombreux étudiants qui louent un studio à Aix-en-Provence.

Investir dans les quartiers résidentiels

La Duranne : quartier situé au sud-ouest d’Aix-en-provence, La Duranne bénéficie de prix plus raisonnables que dans le centre-ville. Ce secteur attire particulièrement les familles avec enfant et les retraités. Investir dans un appartement de minimum 40m2 avec deux chambres seraient un bon placement dans le quartier.

Quartier des facs : situé entre le centre-ville et les accès autoroutiers, le quartier des facs est un quartiers très prisé des étudiants. Investir dans un studio rénové et meublé peut donc être un excellent complément de revenu pour la majeure partie de l’année.

Vous savez à présent pourquoi l’investissement locatif à Aix-en-Provence s’avère être un placement intéressant. La forte demande locative des étudiants, le dynamisme économique de la ville ainsi que le cadre de vie agréable symbolisent l’attractivité de la population aixoise. Cela profite bien évidemment aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers, conscients du réel potentiel d’un investissement locatif à Aix-en-Provence.