Avec de nombreux atouts économiques, touristiques et culturels, investir dans un appartement à Nice est un placement particulièrement fiable. Forte attractivité, situation géographique idéale, cadre de vie agréable, la capitale Azuréenne est l’une des villes françaises les plus intéressantes pour réaliser un investissement locatif.
Alors comment investir dans un appartement à Nice en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Nice est une ville très prisées des investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir pour s’assurer la meilleure rentabilité possible.
Sommaire
Les logements les plus loués à Nice en 2019
Les studios dominent le marché locatif niçois
La ville de Nice est très active sur le marché locatif des studios. En effet, avec la présence importante d’étudiants et de jeunes actifs, les studios représentent 42% des logements mis en location dans la capitale de la Riviera. Les studios sont le type de bien le plus loué à Nice. Les chambres occupent, quant à elle, 14% du marché locatif niçois. Les appartements T1 ne symbolisent que 5% des logements mis en location. Avec 26% des biens loués, les appartements T2 représentent une part importante du parc immobilier locatif à Nice. Les 3-pièces occupent 13% des appartements loués à Nice et ce pourcentage chute à 2% pour les 4-pièces.
Du fait de la concentration importante d’étudiants et de jeunes actifs dans le chef-lieu des Alpes-Maritimes, l’investissement locatif pour des petites surfaces dans le cadre d’une mise en location à l’année paraît plus stratégique. A contrario, du fait de l’arrivée massive des touristes pendant l’été, la mise en location des grandes surfaces est plus intéressante en location saisonnière.
Les loyers moyens des logements à Nice
D’après l’INSEE, la ville de Nice compte 49% de locataires parmi ses résidents.
Même si près d’un niçois sur deux est locataire du logement qu’il occupe, le pourcentage de locataires est relativement faible pour une métropole de la taille de Nice. A titre de comparaison, Montpellier, qui compte un nombre d’habitants similaire à Nice, concentre 67% de locataires. Cela s’explique en grande partie par la forte concentration de retraités, majoritairement propriétaires de leur logement, qui ont toujours habités ou se sont installés à Nice afin de profiter du cadre de vie agréable que propose la ville du Sud. Par ailleurs, les prix des loyers étant particulièrement élevés à Nice, de nombreux actifs et familles choisissent d’acheter un appartement qu’ils pourront ensuite revendre en y effectuant de légers travaux.
En effet, une chambre de 14m2 se loue en moyenne 458€ charges comprises à Nice, soit 32,7€/m2. Un studio de 25m2 est mis en location en moyenne à hauteur de 570€, soit 22,8€/m2. Pour louer un appartement T1 de 32m2, un locataire doit s’attendre à payer 630€ par mois, soit 19,6€/m2. Les appartements T2 se louent en moyenne 785€ pour une superficie de 44m2, soit 17,8€/m2. Le propriétaire d’un T3 de 64m2 à Nice peut louer son bien 1 045€, soit 16,3€/m2. Enfin, les grands appartements T4 se louent en moyenne 1 318€ dans la capitale Azuréenne.
L’évolution du marché locatif à Nice en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Nice
Avec un prix moyen de l’immobilier à 4 210€/m2, Nice fait partie des villes françaises où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. En effet, selon le baromètre LPI-SeLoger, la capitale de la Riviera est la 4ème ville la plus chère de France, derrière Paris, Lyon et Bordeaux.
De plus, nous constatons que le prix de l’immobilier a augmenté de manière assez nette en 10 ans. De 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a en effet progressé de 11,4%. Sur une période de 5 ans, de 2014 à 2019, les prix se sont légèrement accru à hauteur de 0,6%. De 2017 à 2019, nous constatons une hausse des prix de 1,7%. Cependant, sur l’année 2019, les prix ont baissé de 0,8%. Enfin, sur le mois de juin 2019, les prix de l’immobilier ont légèrement augmenté à hauteur de 0,6%. Plusieurs critères peuvent expliquer cet accroissement des prix depuis 10 ans à Nice.
Tout d’abord, la capitale Azuréenne est une ville attractive qui possède de nombreux atouts. Nissa la Bella est classée en 9ème position des villes françaises les plus attractives selon France Attra. Cadre de vie agréable, bord de mer, ensoleillement et animation, Nice attire de nombreuses populations, enthousiasmées par cette ville en pleine mutation. En effet, nombre de vacanciers retraités, actifs, étudiants et touristes souhaitent résider dans la baie des Anges. De ce fait, malgré la hausse des prix, l’activité immobilière est toujours aussi dynamique à Nice, que ce soit dans l’ancien comme dans le neuf. De plus, de nouvelles infrastructures mises à disposition des niçois font grimper les prix de l’immobilier. Par exemple, le tramway a participé à la hausse des prix sur le long terme.
La rentabilité moyenne d’un logement à Nice
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Nice est donc de 4 210€.
Prenons pour exemple un appartement T2 de 45m2 en vente dans la préfecture des Alpes-Maritimes. Le prix de vente étant de 190 000€, cela représente 4 222€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 2-pièces de 45m2, cette fois en location, cet appartement se loue 770€ par mois charges comprises, soit 17,1€/m2. Louer un appartement à Nice avec une superficie de 45m2 coûte donc en moyenne 9 240€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Nice à hauteur de 4,8%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 45m2 à Nice et qui le loue 770€ par mois mettra 20 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 20 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Nice en 2019 ?
Investir dans le centre-ville
Quartier dynamique et attractif, le centre-ville de Nice attire une population assez hétéroclyte : niçois, étudiants, retraités, touristes français et étrangers. La vieille ville est également connue pour son architecture atypique qui dégage un charme inégalé. De plus, le quartier est animé de jour comme de nuit. Les millions de touristes qui affluent chaque année pour visiter la ville sont également un atout pour un investissement locatif à Nice. En effet, durant l’été, période où les touristes arrivent en masse, les grandes surfaces sont très prisées dans le centre-ville. Avec une location saisonnière, le propriétaire d’un grand appartement est donc quasiment assuré de trouver un locataire durant la période estivale.
Investir dans les quartiers résidentiels
Nice est/ouest : au nord-est de Nice se trouve plusieurs quartiers résidentiels, tel que Nice Cimiez. Il concentre de grandes villas et reste un endroit prisé par les familles niçoises. Nice-est dispose également de biens de haut standing plutôt destinés à une clientèle étrangère. L’ouest de la ville attire également des familles niçoises pour le cadre qu’il propose. Restant excentré du centre-ville de Nice, les quartiers tels que Fabron, Sainte Marguerite ou la Corniche Fleurie restent très prisés.
Nice carré d’or : le Carré d’or est le quartier chic de Nice. Le cadre y est paisible avec notamment la présence de nombreux parcs bordés de grands boulevards, de restaurants et de magasins de luxe, au coeur du centre touristique et commercial de Nice. Un investissement locatif dans un petit appartement, de préférence un T1 ou T2.
Ville attractive, situation géographique idéale, cadre de vie agréable sont autant de raisons qui démontrent qu’un investissement locatif à Nice est un placement stratégique. Avec 42% des logements mis en location dans la capitale Azuréenne, les studios sont le type de bien à privilégier pour investir dans l’immobilier. Enfin, avec une rentabilité locative moyenne brute de 5,4%, la métropole niçoise est incontestablement l’une des villes françaises les plus fiables pour un investissement locatif.