Versement et restitution du dépôt de garantie (caution)

Après le versement, la restitution du dépôt de garantie (caution) est souvent source de conflit entre locataire et propriétaire lorsqu’il faut le restituer. C’est le premier sujet de litige entre ces deux parties.

Au moment où le locataire est entré ou entrera dans le logement, le propriétaire lui demandera une somme d’argent si ce dernier a décidé que le locataire soit assuré par des garants. Cette garantie ne doit pas être confondue avec la caution qui correspond au fait qu’un garant soit d’accord pour répondre des obligations du locataire. L’objectif de la garantie est de prémunir le bailleur contre d’éventuels loyers impayés et des dégradations qu’il aura à réparer dans le logement à la sortie du locataire.

Comment être en règle au moment du versement et de la restitution du dépôt de garantie (caution) ? Je vous dis tout dans cet article, pour être irréprochable sur le dépôt de garantie.

Au début du bail

Le dépôt de garantie est encadré par la loi pour ne pas qu’il y ait d’abus des propriétaires ou de refus des locataires. N’étant pas obligatoire, le versement du dépôt de garantie devra figurer dans le contrat de bail.

Montant à demander

Le propriétaire ne peut pas demander le montant qu’il souhaite. La loi dit que si ce dernier loue en location vide, il pourra demander une garantie égale à un mois de loyers sans charge. Pour la location meublée, la garantie est équivalente à deux mois de loyers sans charges, justifiée par les meubles présents dans le logement.

Aucun surplus ne pourra être demandé malgré un bel appartement, bien situé, bien meublé.

Si le propriétaire choisit de demander des loyers en avance, il ne pourra pas demander de dépôt de garantie en plus.

Il conservera la garantie durant toute la durée du bail. Il pourra choisir de l’encaisser ou non.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé pendant que le locataire occupe le logement ou lorsqu’il décide de renouveler son bail de location à la fin du contrat précédent.

Moment de versement

Le dépôt de garantie peut être demandé au moment où le locataire rentrera dans votre logement, en même temps que le paiement du premier loyer. La date de versement de la garantie est libre mais ne peut pas intervenir avant que le propriétaire ait signé le bail avec le locataire. Il est totalement interdit de demander de payer avant de signer le bail.

La plupart du temps, il est payé par chèque. Il est peut recommandé de faire des paiements par virement bancaire. Le locataire peut décider de régler en espèces. Dans ce cas, il faudra lui fournir un reçu précisant le montant de garantie qu’il aura versé.

Si le locataire rencontre des difficultés pour verser le dépôt de garantie, il peut demander de l’aide à des organismes d’aide au logement qui payeront pour lui le dépôt de garantie qu’il devra par la suite rembourser mensuellement.

Lors du départ du locataire, une des obligations du propriétaire de restituer la garantie, en totalité ou en partie, en déduisant le montant qu’il devra ou celui nécessaire à la réparation d’un dommage qu’il aurait causé.

A la fin du bail

Le locataire va quitter le logement, le propriétaire devra alors lui remettre la garantie qu’il avait déposé à son arrivée dans le logement. Le montant pourra être identique ou révisé.

Restituer la garantie

La mise en place de la loi ALUR a modifié les délais de remise de garantie.

Après avoir trouvé un accord avec le locataire qui a décidé de quitter le logement, Le propriétaire doit lui rembourser la garantie sous un délai de 2 mois. Pour un bail signé après cette date, le délai pour remettre la garantie au locataire est d’un mois si l’état des lieux d’entrée est identique à celui de sortie. Si ce n’est pas le cas, le délai passe à 2 mois.

Le délai commence à compter de la restitution des clés par le locataire, qu’il peut remettre en mains propres (ou par son mandataire) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

C’est la mise en comparaison des deux états des lieux qui permet de mettre en évidence les dégradations causées par le locataire ou celles causées par l’usure normale du temps.

Si une fois passé ce délai, le bailleur ne lui a toujours pas restitué, le locataire pourra demander à ce qu’il paye 10% du loyer mensuel en plus de la garantie et cela pour chaque mois de retard de sa part.

Cependant, sachez que la justice estime que le propriétaire est en droit de conserver 20% du dépôt de garantie en attendant que toutes les charges que le locataire doit au bailleur soit régularisées, tant que cette retenue est justifiée.

Retenir la garantie

Après le versement, lors de la restitution du dépôt de garantie (caution), plusieurs raisons peuvent vous pousser à ne pas remettre au locataire le dépôt de garantie.

On retrouve en premier lieu, les loyers impayés, le locataire pourra choisir de ne pas payer le dernier mois de loyer et le compenser avec le dépôt de garantie.

On retrouve ensuite les travaux pour remettre le logement en l’état si le locataire l’a dégradé comme le sol ou les peintures. Le montant de la retenue devra être justifié même si le bailleur ne réalise pas les travaux.

Le locataire peut avoir à sa charge des réparations. Il est possible qu’il ne les ait pas faites. Les réparations locatives sont décrites. On y retrouve les parties extérieures dont le locataire aura l’usage exclusif, les ouvertures intérieures et extérieures, certaines parties intérieures et les travaux de plomberie.

Le locataire aura aussi pu faire des travaux dans le logement sans l’accord du bailleur. Dans ce cas, il est en mesure de retenir le dépôt de garantie pour remettre son logement en l’état initial.

Le propriétaire ne peut pas garder la garantie pour pallier des travaux liés à la vétusté naturelle du bien.

A savoir : Le locataire ne pourra pas demander que le propriétaire retienne le dépôt de garantie en guise de paiement du dernier loyer.

Conflits avec le locataire à la restitution du dépôt de garantie (caution)

Il est possible qu’au moment du départ du locataire, il y ait une situation de conflit entre lui et le propriétaire dû au dépôt de garantie. Régler cette situation à l’amiable est le plus conseillée. Pour éviter tout risque de complication, il est judicieux de mettre les choses au point dès la signature du bail concernant le dépôt de garantie, son utilité et les faits pour lesquels le propriétaire peut retenir un certain montant.

Si vous n’y arrivez malheureusement pas, il faudra vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation dont est dépendant le logement et par la suite le tribunal. Le conflit sera réglé devant le Tribunal d’Instance pour des litiges inférieurs à 10 000€. Le délai sera de 3 ans à compter de la remise des clés du logement par le locataire.

Elle est le plus souvent causée par la restitution partielle voire nulle de celle-ci. En effet, une partie va constater des dégradations dans le logement tandis que l’autre fera valoir la vétusté.

Chaque retenue sur le dépôt de garantie devra être justifiée grâce à des factures ou des devis auprès du locataire.

Le dépôt de garantie permettra de protéger le bailleur contre d’éventuels loyers impayés et des réparations à effectuer à sa charge lors de la sortie du locataire. Même si le bailleur a décidé de souscrire à une assurance loyers impayés, il peut demander à la signature du bail, un dépôt de garantie de la part de son nouveau locataire.