Techniques de vérification des dossiers de location

La question des dossiers locatifs falsifiés est un sujet qui hantent les propriétaires bailleurs, de peur d’avoir à faire face aux loyers impayés. C’est pourquoi il a été mis en place des techniques de vérification des dossiers de location imparables que même certaines agences immobilières classiques n’utilisent pas.

Lors de votre investissement locatif, votre première crainte a été de faire face aux loyers impayés, ce qui viendrait impacter considérablement votre rentabilité locative. Les agences immobilières classiques, physiques utilisent des méthodes traditionnelles pour vérifier un dossier tandis que sont apparues les nouvelles agences en lignes qui certifient les dossiers locatifs et assurent à quasi 100% leur fiabilité.
Quelles techniques de vérification des dossiers de location utilisées lors de la sélection de votre locataire ?

Je vous explique tout dans cet article, pour tout connaître sur la vérification des dossiers de location.

Juger le sérieux d’un locataire

La vérification d’un dossier locatif est une étape décisive dans la recherche d’un locataire. Il est donc important que cette étape soit réalisée pointilleusement pour vous assurer sérénité et pérennité à l’avenir.

Pourquoi falsifier le dossier

50% des locataires se disent prêts à falsifier leurs dossiers locatifs pour répondre aux exigences d’un propriétaire et pouvoir accéder à un logement qui correspond à leurs critères. Les critères sont devenus de plus en plus compliqués à remplir pour bons nombres de locataires.

Actuellement, le marché de l’immobilier locatif est très compétitif notamment dans les grandes villes où la demande est supérieure à l’offre et par conséquent, les prix sont bien plus élevés que dans une autre ville. Les propriétaires sont à la recherche du locataire idéal, pour éviter les loyers impayés et avoir un locataire disposant d’une situation professionnel stable.

C’est pour ces raisons que les locataires n’hésitent plus à falsifier les dossiers locatifs pour prétendre au logement qu’ils souhaitent. Les salaires sont gonflés, les CDD deviennent des CDI, situation familiale modifiée font partie des principales falsifications réalisées par les locataires. La falsification est devenue de plus en plus facile, simple et accessible avec l’essor des technologies et des outils qui le permettent.

Les pièces que vous devez demander

Les agences immobilières classiques, physiques demandent aux locataires de constituer un dossier avant que la visite soit effectuée pour voir s’il répond aux critères du logement et du propriétaire. Divers documents sont demandés en fonction du statut du locataire.

Il sera demandé pour un salarié, une pièce d’identité, son contrat de travail ou à défaut une attestation employeur, ses 3 derniers bulletins de salaires, la dernière quittance de loyer ou taxes foncières et son avis d’imposition.

Pour une personne non salariée, indépendante, il sera demandé une pièce d’identité, le Kbis, l’avis d’inscription RCS ou au répertoire des métiers, le bilan, compte de résultat et attestation comptable de bénéfice, sa dernière quittance de loyer ou taxes foncières et son avis d’imposition.

Pour un étudiant qui souhaite louer un logement étudiant, il sera demandé une pièce d’identité, le justificatif de son statut (élève, étudiant, apprenti), sa dernière quittance de loyer ou une attestation d’hébergement ou taxes foncières.

Pour un retraité, il sera demandé une pièce d’identité, son dernier bulletin de pension et son avis d’imposition.

Pour une personne sans emploi, il sera demandé une pièce d’identité, les justificatifs des 3 derniers paiements de Pôle-Emploi, l’attestation Pôle-Emploi des indemnités restantes, la dernière quittance de loyer ou taxes foncières et son avis d’imposition.

Enfin, pour un gérant salarié, il sera demandé une pièce d’identité, son contrat de travail ou à défaut une attestation employeur, le Kbis, l’avis d’inscription au RCS ou répertoire des métiers, le bilan, compte de résultat et attestation comptable de bénéfice, les 3 derniers bulletins de salaire, la dernière quittance de loyer ou taxes foncières et son avis d’imposition.

Vérification par une agence immobilière classique

Très peu d’agences immobilières classiques utilisent des procédés qui leur permettent de vérifier et d’authentifier les dossiers locatifs.

La plupart des agences immobilières classiques se contentent de regarder la cohérence entre les salaires et l’avis d’imposition en vérifiant la cohérence des informations. Mais si les deux sont falsifiés, impossible pour un agent immobilier de le démêler.

De plus, pour vérifier le poste actuellement occupé par les locataires, elles n’hésitent pas à appeler les employeurs pour retirer les informations dont elles ont besoin. Ces derniers ne sont en aucun cas obligés de donner ces informations qui restent très personnelles.
Enfin, il est primordial que le locataire (ou garant) sélectionné ait un revenu supérieur à quasi 3 fois le montant du loyer mensuel, pour qu’il n’est pas à se retrouver en difficulté financière pour le payer et provoquer des loyers impayés.

Le sérieux d’un candidat dépend de sa faculté à fournir un dossier complet.

Techniques de vérification des dossiers de location 2.0

Il y a des techniques qui s’avèrent infaillibles pour pouvoir vérifier les dossiers locatifs. Certaines des nouvelles agences immobilières en ligne disposent d’un protocole emprunté au service bancaire qui authentifie et certifie un dossier locatif sans erreurs.

Les chiffres sont-ils cohérents ?

Les dossiers sont de plus en plus informatisés et il est plus simple de détecter les erreurs en rentrant, dans un logiciel, les données chiffrées du dossier locatif. Chaque donnée sera dans une case et chacune des cases sera en relation avec les cases en lien avec cette donnée. Ainsi, il sera évident de décerner les fausses données grâce au logiciel.

En tout cas, quand on le sait, il est simple de déceler des falsifications. L’authenticité de l’avis d’imposition est facilement vérifiable. En vous rendant sur le site impots.gouv, vous pouvez accéder à l’avis d’imposition de votre locataire en renseignant son numéro fiscal et la référence de son avis.

Ensuite, on peut vérifier le revenu brut stipulé dans le contrat de travail par rapport au revenu mensuel. Le revenu brut correspondra au revenu mensuel multiplié par 12. Il faudra voir s’il n’y a pas eu une revalorisation de contrat ou une prime de 13ème mois si les revenus sont très différents. Le revenu net mensuel devra aussi correspondre à environ 75% du revenu brut. Il devra aussi correspondre à 12 fois le revenu imposable qui sera déclaré sur la feuille d’imposition. Il peut aussi être utile de vérifier que les charges correspondent bien au montant du revenu.

La cohérence des cumuls des revenus peut être facilement vérifier en bas de la feuille de paie. Entre les mois, les cumuls devront être parfaits. Les congés cumulés peuvent être vérifiés avec la date d’entrée.

Enfin, la date d’entrée dans l’entreprise pourra être vérifiée avec celle notifiée sur la feuille de salaire.

La société existe-t-elle ?

Il est aussi important de vérifier si la société est bien réelle car les chiffres pourront être vrai mais la société, son nom, son immatriculation peuvent être falsifiés.

Que le locataire soit salarié ou pour les dirigeants d’entreprises, il est facile de vérifier l’existence de la société grâce au numéro SIREN, correspondant aux 9 premiers numéros SIRET présent sur le bulletin de paie, qui peut être recherchée sur le site société.com.

Avant de procéder à la rédaction du contrat de bail, vous pouvez aussi appeler la société en trouvant son numéro de téléphone sur les pages jaunes ou via Internet.

Le locataire existe-t-il ?

Enfin, s’il y a de très sérieux doutes sur l’identité du locataire, alors celle-ci peut être vérifiée. Le nom et prénom du locataire peut être vérifiée grâce à un moteur de recherche. La photo d’identité doit correspondre à la tête de la personne qui veut louer le logement. L’adresse peut être facilement vérifiable grâce aux pages jaunes.

Et enfin, son numéro de sécurité sociale doit correspondre à son genre, son année et département de naissance. Le premier chiffre (1 ou 2) signifie homme ou femme, le deuxième, l’année de naissance, le troisième, le mois de naissance et le quatrième, le département.

Recours en cas de falsification de dossier locatif

Un candidat qui a recours à un dossier falsifié, ne sera pas spécialement un mauvais payeur. Il peut juste vouloir augmenter ses chances d’avoir le logement qu’il espérait. Mais falsifier des dossiers constitue un faux et usage de faux. Ce délit est passible de 3 ans d’emprisonnement et peut aller jusqu’à 45 000€ d’amendes. La sanction peut être encore plus lourde, si l’escroquerie est démontrée. On passera dans ce cas à 5 ans d’emprisonnement et 375 000€ d’amendes.

Si vous découvrez la falsification du dossier de location pendant le bail en cours, vous pourrez résilier le bail et cela même si votre locataire paye ses loyers.

Si un dossier falsifié a été validé par une agence immobilière, vous pourrez poursuivre l’agence en question. Cependant, pour prouver la faute de l’agence, il faudra que la falsification soit évidente.
Beaucoup de bailleurs ont leurs propres techniques de vérification des dossiers de location car c’est une étape clé dans la vie d’un propriétaire. Il peut être demandé d’avoir les documents originaux dans le dossier locatif pour que le risque de falsification soit quasi nul.

Les nouvelles agences immobilières en ligne recueillent certaines informations importantes avant de faire la visite de la location pour voir si le candidat répond aux critères de sélection. Il n’a donc aucun intérêt à mentir. C’est une fois la visite effectuée, que le dossier locatif sera demandé, pour finaliser l’opération.