La répartition des charges locatives est un juste équilibre à maintenir entre toutes les dépenses
engagées par le propriétaire chaque année et celles qui doivent être attribuées au locataire pour
son utilisation quotidienne du logement. Il n’est pas toujours évident de savoir quelles sont les charges que doivent payer le locataire et le propriétaire. Nous retraçons ici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Sommaire
Les charges locatives ? Quézaco ?!
Les charges locatives sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. La liste exhaustive des charges locatives est fixée par décret. Selon la nature du bail , le paiement des charges au propriétaire par le locataire peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.
En outre, le locataire est responsable de l’entretien et des menues réparations du logement alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes. Cette règle concerne le logement proprement dit. Ainsi, s’il faut remplacer le joint d’un robinet, c’est le locataire qui doit s’en charger. Si, en revanche, il faut changer le robinet, c’est au propriétaire de s’en occuper.
Le propriétaire fournit aux locataires un rapport de leurs dépenses une fois par an afin qu’ils puissent être ajustés en fonction des dépenses réelles. Pour les appartements, les propriétaires recevront les pièces justificatives nécessaires à l’établissement d’un état des charges de la part de leur syndic. Si les provisions sont supérieures au coût réel, le propriétaire doit restituer le trop-payé au locataire. Sinon, il peut demander des suppléments. Si aucune modification n’est apportée et que le locataire n’en fait pas la demande, le propriétaire peut demander le remboursement des charges jusqu’à 3 ans depuis la loi Alur de 2014.
Dépenses à la charge du locataire
- Les dépenses électriques, d’exploitation et enfin relatives aux réparations de l’ascenseur ou monte-charge.
- Dépenses relatives à la consommation d’eau froide et chaude par l’ensemble des occupants et pour l’entretien des parties communes intérieures et extérieures sur l’ensemble de l’immeuble.
- Dépenses concernant le chauffage, la production et consommation d’eau chaude pour son usage dans les parties privatives.
- Enfin, le salaire du concierge, s’il est responsable de la gestion des ordures et du nettoyage des parties communes.
Taxes et redevances également à sa charge
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.
- Redevance assainissement
Bon à savoir : Le montant des charges locatives par logement dépend des règles de répartition décidées au préalable par la copropriété.
Dépenses à la charge du propriétaire
Dégradations occasionnées par la vétusté du logement.
- Vices de construction ou les malfaçons.
- Cas de force majeur (ex : Inondation ou incendie).
- Dépenses qui valorisent le logement/l’immeuble.
- Remplacement des tuiles ou ardoises, des gouttières, des cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, installation électrique défectueuse, équipements ménagers hors d’usage.
Certains travaux étant des obligations administratives (décret du 9 septembre 2004) (Ex : porte coupe feu, mises au normes du matériel collectif, raccordement d’égout…)
Tout d’abord, le paiement des charges peut s’effectuer de deux façons différentes. Soit un versement de provisions à intervalle régulier chaque mois ou chaque trimestre. Le montant des provisions est établi sur le montant annuel de l’année précédente. Soit un paiement ponctuel des dépenses engagées par le propriétaire sur la présentation des justificatifs. Ce dernier doit les tenir à disposition du locataire pendant un mois si celui-ci souhaite consulter le détail des charges.
Bon à savoir : Les dépenses liées à la consommation d’énergie et d’eau et à l’utilisation du logement sont entièrement à la charge du locataire. Le propriétaire prend à sa charge tous les frais pour assurer un logement aux normes.
En conclusion, la répartition des charges locatives doit être régularisée au moins une fois par an, en comparant les dépenses réelles effectuées par le propriétaire et le total des provisions versées par le locataire. Dans chaque cas, les montants doivent être égalisés. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit envoyer au locataire un décompte détaillé des charges dont il doit s’acquitter, en précisant chaque catégorie et les quantités d’énergie et d’eau consommées.
Finalement, au-delà des charges fixes, certaines choses incontrôlables peuvent parfois entrer en compte. Comme pour ces dernières, nombre de réparations incombent au propriétaire, mais le locataire à aussi sa part
Charges locatives courantes et charges exceptionnelles
En copropriété, il existe deux principaux types de charges :
- Tout d’abord, les charges courantes.
- Les charges spécifiques auxquelles s’ajoutent certaines charges exceptionnelles. Elles sont votées généralement en Assemblée Générale.
Les dépenses courantes correspondent aux dépenses de base qui doivent être engagées pour faire fonctionner l’appartement. Ainsi, elle permettent de maintenir l’immeuble en bon état chaque année : dépenses liées à la gestion de l’immeuble (honoraires de syndic, frais de tenue des assemblées générales, etc.), entretien de l’immeuble (propreté des espaces publics, ordures ménagères, frais de débarras…), protection des bâtiments (rénovation des murs extérieurs…).
Enfin, les charges spécifiques correspondent aux charges d’exploitation des équipements publics du bâtiment et des services associés (chauffage collectif, frais d’entretien des ascenseurs, talkies-walkies, alimentation en eau chaude et froide, etc.).
Les points importants à retenir
Les locataires doivent payer l’entretien, les réparations et le loyer. Le propriétaire est responsable des travaux d’entretien liés à l’immeuble et aux grands projets. Les litiges portent généralement sur des sujets qui ne sont pas clairs dans la loi. Par exemple, si le locataire endommage l’équipement, le locataire paie les frais. Mais il est parfois difficile de distinguer si le locataire est endommagé ou obsolète.