Louer un logement n’est pas de tour repos. En effet, le domaine de la location immobilière regorge de règles strictes. La surface minimum pour louer un logement en fait partie. Il est, certes autorisé, de louer un logement de petite taille mais tout n’est pas permis ! En effet, la vente et la location n’ont rien à voir. Pour ce qui est de la vente, un propriétaire peut vendre un logement de n’importe qu’elle surface. Pour la location c’est impossible. C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Sommaire
Surface minimum pour louer un logement : les critères de décence
Un logement décent est avant tout un bien qui ne peut représenter aucun risque aux yeux d’un locataire. Tant au niveau de sa propre sécurité physique, que sa santé ou celle d’autrui. Cela passe donc surtout par un logement qui propose une qualité de vie standard. Cela comprend donc un équipement habituel et des dimensions vivables. C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ces critères de décence.
Vous l’aurez compris cette loi vise avant tout à protéger le locataire des propriétaires douteux. Cette loi diversifie les critères de décence du logement pour permettre une réelle qualité de vie au locataire. Ces critères sont liés à la surface, au confort, à la sécurité ou aux performances du bien.
Notez bien qu’un logement doit être décent à vivre aussi bien lors de la remise des clés que tout au long du bail.
Les critères de décence d’un bien
Tout d’abord, tous les logements sont concernés. En premier les biens considérés comme des résidences principales. C’est-à-dire 8 mois par an minimum quelque soit leur usage. Voici quelques exemples de critères de décence d’un logement. Un logement décent doit garantir :
- La sécurité physique du locataire : logement en bon état d’entretien, tout comme les parties communes, les normes de sécurité de construction doivent être respectées (gaz, électricité, chauffage…).
- Un logement performant énergétiquement : notamment sur l’étanchéité du bien, la présence de portes et de fenêtre. La performance du chauffage et de l’électricité doivent être garantis aussi.
- Un niveau de confort adéquat : cela passe avant tout par l’équipement proposé. Le chauffage, l’eau potable, l’évacuation des eaux, des coins aménagés, des sanitaires… tout doit permettre de faire vivre une personne lambda.
- L’absence des nuisibles et parasites.
Enfin, bien évidemment, un logement décent doit proposer des dimensions et une surface habitable minimale. C’est ce que nous allons définir ici.
Surface minimum pour louer un logement : 9 m² minimum
C’est l’un des critères de décence les plus importants à respecter. En effet, il fait partie des mentions obligatoires à faire apparaitre sur votre annonce immobilière. De plus, les contrôles sont fréquents en cas de dénonciation. Vous l’aurez compris, la surface minimum pour louer un logement est importante. Cette surface peut différer en fonction du type de location proposé.
En location
Pour respecter ce critère, le logement doit obligatoirement avoir une pièce de vie principale. Cela signifie que le locataire peut avoir le minimum d’espace pour vivre « normalement ». Cette surface :
- Doit au moins faire 9 m² au minimum. De plus, la hauteur sous plafond doit mesurer au moins 2,20 mètres.
Ou :
- Doit avoir un volume habitable d’au moins 20 m³.
Veillez toutefois à bien vous renseigner au près de votre département. En effet, le règlement sanitaire local peut imposer des conditions plus restrictives.
En colocation avec un bail par colocataire
On parle ici d’une location qui abrite plusieurs locataires dans une même résidence principale commune. Ici tous les baux devront préciser la chambre assignée à chaque locataire. Ils en feront un usage privatif. En revanche, les baux doivent aussi préciser quelles sont les parties communes.
Ici, ce sont les chambres qui sont soumises à la réglementation des 9 m². Le volume habitable d’au moins 20 m³doit aussi être respecté.
Attention : les critères de décence englobent tout le logement et non seulement la chambre à usage privatif du colocataire.
En colocation avec un bail pour tous les colocataires
Ici on retrouve le même principe que cité juste au-dessus. Le logement doit mesurer au moins 9 m² au minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. Ou bien, le volume habitable doit être d’au moins 20 m³.
Quelle surface prendre en compte pour la location ?
Pour calculer le volume du bien il faut prendre en compte la surface « loi Boutin ». C’est l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation qui en fait mention. Concrètement, c’est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces naturellement occupées. On parle donc des gaines, murs, portes et fenêtres, cloisons, marches et cages d’escaliers.
Il est aussi obligatoire d’y soustraire les espaces non occupés et non habitables. Cela comprend donc les combles non aménagés, le sous-sol, le garage, le balcon, la terrasse, la remise…
Notez bien que les 9 m² concernent la pièce de vie principale et non le logement. Concrètement, si vous disposez d’un petit logement de 10m² et que vous comptez y installer une douche cela va se compliquer. En effet, vous risquez de compromettre la surface minimale de vie du locataire. Même chose pour des toilettes.
Comment louer un logement de moins de 9m2 ?
Si vous désirez louer un logement inférieur à 9m2 tout n’est pas perdu. Comme précisé plus haut une deuxième condition peut-être valable. Le volume de votre bien doit dépasser les 20m3.
Exemple : vous avez une chambre de 7,5m2 avec une hauteur du plafond de 2m87. Le volume (7,5 X 2,87) dépasse 21m3 et donc votre logement peut être loué.
De plus, la location longue durée n’est pas la seule solution. Vous pouvez tout aussi bien profiter de la location saisonnière. Autre solution, vous pouvez louer le bien en tant que résidence secondaire. Dans ces deux cas, le principe de superficie minimale ne s’applique pas ! Attention toutefois à bien vous renseigner auprès de votre ville. Chaque département détient une réglementation qui lui est propre.
Dernière solution : louez votre bien non pas en tant que résidence mais en tant que salle de stockage. Ou bien même en tant que bureau ! Si rien de tout cela ne vous convient logez-y un proche gratuitement.