Dans le domaine locatif, le propriétaire à le choix entre plusieurs types de locations. Le bailleur peut louer son bien de manière saisonnière ou bien sur la longue durée. Dans la location longue durée, deux nouveaux choix s’offre encore à lui. La location meublée ou vide. Il est important de comprendre toutes les nuances qui entourent ces deux types de location. En effet, les deux ont des législations différentes qui les encadre ou des modalités de location bien différentes. La rentabilité entre les deux types de location est aussi différente. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Sommaire
La location meublée
Contrairement à la location vide, la location meublée n’est pas encadrée par la loi du 6 Juillet 1989. Ce type de location est beaucoup plus souple envers le propriétaire et le locataire mais doit respecter le Code Civil, en particulier la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo).
Une location est dites meublée lorsqu’elle remplit certaines conditions de mobilier. En effet, le logement doit disposer :
- d’une literie comprenant couette ou couverture
- d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans la /les pièces destinées à être utilisées comme chambre (rideaux, volet,…)
- de plaques de cuisson
- d’un four ou d’un four à micro-ondes
- d’un réfrigérateur et d’un congélateur ou, au minimum, d’un réfrigérateur disposant d’un congélateur interne.
- de vaisselle nécessaire à la prise des repas
- d’au moins une table et des sièges
- d’étagères de rangement
- de luminaires
- de matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Précisions sur la location meublée
Tout d’abord, si une de ces conditions n‘est pas remplie, le logement sera considéré comme vide (non meublé). Vous devez rester très vigilant quant aux conditions dans lesquelles vit votre locataire car celles-ci peuvent vite être reconsidérées comme trop justes. Dans ce cas-là, le logement sera requalifié de location vide et sera soumis à la loi du 6 Juillet
1989. La durée du bail est de 3 ans. Mais, elle peut être réduite à 1 an, minimum. Pour cela, vous devez avoir une raison familiale ou professionnelle valable (emménagement d’un membre de la famille, reprise du logement pour la retraite,…). Quand la durée du bail est inférieure à 3 ans, elle doit être stipulée sur le contrat de location ainsi que la raison pour laquelle le propriétaire fait cette démarche.
Le propriétaire doit confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au
minimum 2 mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans
Bon à savoir : pour une résidence principale, la durée d’un bail initial d’une location meublée est de 1 an. Le bail est réduit à 9 mois pour les étudiants, soit une année scolaire
La location vide
La location vide est la plus répandue. Comme son nom l’indique, il s’agit de mettre à la location un logement sans meuble. Le locataire devra lui même aménager son espace en apportant ses meubles pour son propre confort. Cependant une cuisine ou salle de bain équipée peuvent exister. La répartition des frais d’agence en location vide est encadrée par la loi du 6 Juillet 1989. Celle-ci précise que les frais d’agence sont payés à part égale entre le propriétaire et le locataire. Aucune limitation n’est imposée quant au montant du dépôt de garantie. En général ce dernier est égal à 2 mois de loyer et doit impérativement être mentionné dans le contrat de location.
En revanche , il est important de noter que lors d’une location meublée, le montant du loyer inclut les charges. Pour
éviter des malentendus avec tout locataire, il est conseillé de stipuler très précisément et de manière exhaustive
toutes les charges puis de les incorporer au montant du loyer.
Que savoir de plus sur la location vide ?
La location meublée n’étant pas régie par la loi du 6 Juillet 1989, le partage des frais d’agences n’est pas imposé
et le locataire peut se voir attribuer l’intégralité des honoraires d’agences. En conclusion la location meublée est beaucoup plus souple que la location vide mais les termes du contrat doivent être très précis. Dans la situation où votre locataire souhaite quitter son logement avant la fin du bail, il est important d’être informé sur les procédures de préavis de bail.
Dans le cas d’une location vide, il doit respecter un préavis de 3 mois à compter de la date d’envoi d’un courrier
recommandé avec accusé de réception stipulant qu’il souhaite déménager. Cependant, ce préavis est raccourci à 1 mois pour une location meublée.
Dans les cas suivant le locataire peut demander une réduction de préavis à un mois :
- Obtention d’un premier emploi
- Bénéficiaire du RSA
- Raison de santé justifiant un changement de domicile
- Perte d’emploi
- Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Mutation professionnelle