Il existe une pluralité de méthodes pour mettre en location son bien en tant que propriétaire. Bail de location vide, meublée, étudiant … Il est difficile de choisir lequel adopter. Nous vous faisons le topo sur le sujet pour ne plus avoir à vous torturer l’esprit. Nous ne parlons ici que des types de baux les plus connus. Le bail commercial, de bureau ou à ferme ne seront pas cités.
Sommaire
Le bail de location vide
La durée du bail de location vide est de 3 ans tacitement renouvelable. Cette durée s’étend sur 6 ans si le bailleur est une personne morale (une société). Cependant, quelques exceptions justifient un bail de location plus court comme : la présence d’un locataire étudiant, d’une mutation professionnelle ou d’une retraite à venir.
Le préavis s’étend sur une durée de 3 mois dès lors que le locataire souhaite partir. Ce préavis se raccourcit à 1 mois en zone tendue. Comme le bail meublé, d’autres cas justifient un préavis plus court comme :
- Un déménagement urgent ;
- Une mutation professionnelle ;
- Un licenciement ;
- Un décès ;
- Un premier emploi étudiant.
Pour le propriétaire le préavis d’échéance du bail est de 6 mois. Tout comme la location meublée, le motif doit être légitime et sérieux. Sans opposition du locataire ou du propriétaire, le bail est automatiquement renouvelé.
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie égal à 1 mois de loyer hors charges. Attention ! Dépôt de garantie et garantie loyers impayés ne se cumulent pas !
Le bail de location meublée
Il existe plusieurs sous-branches au bail de location meublée. Parmi elles : le bail location meublée résidence principale ou secondaire. Nous parlerons ici du bail résidence principale qui est le plus populaire.
Ce contrat est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il prévoit une durée de location de 12 mois tacitement renouvelable. Le loyer est fixé à la charge du propriétaire. Il choisira lui-même le montant, dans les limites de l’encadrement des loyers de la ville correspondante bien-sûr.
Généralement, le propriétaire impose un dépôt de garantie allant jusqu’à 2 mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie sera soit rendu en fin de bail, soit conservé et utilisé partiellement ou totalement pour réparer des dégradations.
Le contrat de location meublée peut être résilié par le locataire à son bon vouloir, quand il le souhaite. Un délai de préavis de 1 mois s’applique au moment de sa demande. Si c’est le propriétaire qui ne veut pas renouveler le bail, il doit informer son locataire 3 mois à l’avance. Cette décision doit être motivé par un motif légitime et sérieux. On parle plus concrètement d’une volonté de vendre, de reprendre le logement ou d’un manquement d’un locataire à ses devoirs.
Le bail de location étudiant
Le bail de location étudiant est en réalité une sous branche du bail de location meublée. En effet, il est donc étroitement lié à ce dernier. Cependant, il diffère selon plusieurs points.
Tout d’abord : la durée du contrat. Le bail meublé prévoit une durée de 1 an minimum, contrairement à 9 mois pour l’étudiant. Deuxième chose importante : la tacite reconduction. Elle est totalement absente du bail de location étudiant. Le contrat vient donc à son terme à la fin de la durée initiale automatiquement. Il n’est donc pas nécessaire de faire parvenir au propriétaire une lettre de résiliation. Si les deux parties veulent renouveler la durée, un nouveau bail doit être édité.
Bon à savoir : même si généralement ce sont les parents qui règlent les loyers de l’étudiant, le bail doit être au nom de ce dernier !
Le délai de préavis est le même que pour une location meublée classique. C’est-à-dire 1 mois pour le locataire étudiant et 3 mois pour le propriétaire.
Le bail de location saisonnière
Là aussi ce bail est une sous branche du bail de location meublée. Sauf que là aussi il y a des exceptions. En effet, le contrat de location saisonnière est conclu pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours d’affilés. Contrairement à un bail de location classique, le bail de location saisonnière engage le locataire sur toute la durée de la location. Ce dernier ne peut donc pas résilier son contrat sauf si des dispositions contractuelles lui permettent de le faire.
Là aussi c’est le propriétaire qui fixe lui-même le montant de son loyer. Ce bail autorise le prélèvement d’un dépôt de garantie. Il n’y a aucune loi qui règlemente le montant du dépôt de garantie pour une location de vacances. Généralement, les propriétaires demandent 20% du prix de la location pour un dépôt de garantie. Cependant, ce montant n’est pas obligatoire. Vous pouvez tout aussi bien demander une somme plus importante ou moins importante. En pratique, le dépôt de garantie ne dépasse pas le montant du loyer.
Dans un autre registre, le propriétaire ne peut excéder les 120 jours de locations saisonnières par an via une plateforme en ligne. Par ailleurs, la justice oblige les plateformes de location (type Airbnb) à comptabiliser ces jours et à supprimer les logements concernés. De plus, certaines villes obligent les propriétaires à déclarer leur location saisonnière (Pairs, Lyon, Bordeaux…).
Le bail mobilité
Ce bail est spécialisé pour les personnes en mouvement constant comme les étudiants, les stagiaires, les professions formatrices… C’est l’un des baux les plus récents ! Il est entré en vigueur fin 2018 grâce à la loi ELAN. Le bail mobilité encadre une période de location entre 1 à 10 mois. Le montant du loyer observe les mêmes règles que les précédents baux cités plus haut.
En revanche, le bailleur n’a pas le droit de demander un dépôt de garantie au locataire. Pour finir le locataire peut annoncer son départ pour le motif qu’il souhaite. Sous réserve de respecter 1 mois de préavis au minimum. Les autres points qui constituent le bail mobilité sont les mêmes que le bail de location meublée classique.