L’état des lieux fait partie d’un des moments les plus importants de la location. Il est impératif de respecter la forme, de le remplir correctement et de ne rien oublier.
A l’entrée et à la sortie de votre locataire dans votre logement, vous devez établir avec lui l’état des lieux. Cette étape vous permet, avec votre futur locataire de constater l’état du logement que vous allez lui louer. Il ne faut pas le négliger et mieux vaut y passer du temps pour qu’il soit le plus proche de la réalité et que votre relation avec votre locataire démarre sur des bases sereines. Comment réaliser soi-même l’état des lieux ?Vous saurez tout dans cet article, pour être le maître en matière d’état des lieux !
Sommaire
Une procédure encadrée
C’est une procédure obligatoire qui va sceller votre avenir à celui de votre nouveau locataire. A la suite de l’état des lieux d’entrée, votre locataire emménagera dans votre logement et vous assurera des revenus locatifs.
Une étape indispensable pour votre location
L’état des lieux vient relater une description détaillée de l’état général de votre logement et de chacune des parties qui le compose. Vous passez en mode détective. Chaque pièce devra être examinée en long, en large et en travers. Les équipements de celles-ci tels que les poignées, les verrous, les placards, la sonnette devront l’être également.
Dans le cas d’une location meublée, faites apparaître le nombre de meubles ainsi que les appareils électroménagers à disposition de votre locataire, la vaisselle, les draps etc.
Une fois que cette étape est achevée, votre locataire et vous signer l’état des lieux et chacun conservera un exemplaire. Il servira de preuve sur l’évolution ou non de l’état du logement et des meubles au moment où votre locataire quittera votre logement. Il faut que tout le monde soit de bonne foi pour que vous réalisiez au mieux l’état des lieux dit contradictoire.
Votre locataire pourra demander que l’état des lieux d’entrée soit modifié jusqu’à 10 jours après sa réalisation. Concernant le chauffage, il pourra apporter des modifications après le premier mois de chauffe.
Les informations requises à faire apparaître
L’état des lieux étant une une procédure encadrée, il faudra y faire apparaître une liste d’éléments sur votre logement et sur la location qui sont indispensable pour valider cette étape.
Il faudra tout d’abord y faire apparaître le type d’état des lieux (entrant, sortant), la date à laquelle il aura été réalisé, l’adresse du logement que vous mettez en location, votre nom et votre adresse, le relevé des compteurs individuels d’électricité, d’eau et de gaz et une description des clés nécessaire pour accéder à votre logement.
Pour chacune des pièces de votre logement, il faudra mettre en évidence le type de revêtement au sol, sur les murs et les plafonds. De plus, pour les logements meublés, il faudra de plus un descriptif très détaillé de chaque élément et équipement présents dans votre logement. Pour ce faire, il existe des listes d’inventaire de location meublée.
N’hésitez pas à prendre des photos des pièces et des éléments de votre logement pour les confronter lors de l’état des lieux de sortie.
Soyez le plus précis possible lors de l’établissement de l’état des lieux en évitant les expressions généralistes comme “très bon état”, “correct”, “mauvaise état” mais décrivez exactement ce que vous voyez. Un état des lieux précis et détaillé vous évitera de nombreux tracas lors du départ de votre locataire.
Soyez attentif sur de nombreux points
Pour toutes les informations requises pour l’état des lieux, soyez aussi proche que la réalité. Vous avez du temps pour le faire donc soyez méticuleux et ne négliger rien.
Sur les murs et les plafonds, faites attention aux fissures, aux taches, aux déchirures, aux traces d’eau. Concernant le sol, ayez l’oeil pour remarquer les trous, les rayures, les taches, les cassures. Pour les portes et les serrures, vérifier qu’elles s’ouvrent et se ferment correctement.
Pour la robinetterie, ouvrez l’eau et noter l’entartrage, si l’eau coule et s’évacue bien. Dans le même temps, vérifiez les sanitaires.
Essayez tous les appareils électroménagers pour voir s’ils fonctionnent comme il faut ainsi que le chauffage et les aérations. Allumer aussi tous les interrupteurs pour voir s’il n’y a pas des problèmes au niveau de l’électricité et des luminaires.
Confronter entrant et sortant
Votre locataire a décidé de quitter votre logement et vous a donné congé. Il va falloir effectuer avec lui l’état des lieux de sortie et le confronter avec l’état des lieux d’entrée.
Avec une grille de vétusté
Ce ne sera pas à votre locataire de payer d’éventuelles dégradations naturelles de votre logement. Pour éviter tout litige de cet ordre, votre locataire et vous pourrez appliquer la grille de vétusté prévu à cet effet. Etant donné qu’il n’y a pas encore de grille type mise en place, vous pourrez vous référer à celle utilisée par les bailleurs sociaux.
Une grille de vétusté fera apparaître une durée de vie théorique des différents matériaux et équipements dans votre logement. A chacun d’eux, un coefficient d’abattement forfaitaire annuel sera fixé, correspondant au montant auquel le locataire pourra être tenu de participer par le biais de son dépôt de garantie.
A la sortie de votre locataire
L’état des lieux de sortie est l’occasion de juger l’état du logement et des équipements après que votre locataire est pu en profiter.
Si vous constatez des dégradations, vous pourrez retenir une certaine somme sur le dépôt de garantie de votre locataire. Il faudra que le prix soit cohérent avec les dégâts observés. Le mieux est de le justifier grâce à un devis ou une facture. La difficulté pour votre locataire sortant sera de prouver que ces dégradations ne sont pas de son fait mais de l’usure normale. Rien ne définit précisément l’usure normale.
A titre non exhaustif, une durée de vie a été définie pour différents équipements : 10 ans pour les tapisseries et les peintures, 7 ans pour les moquettes, 5 ans pour des appareils d’équipements. Ce n’est qu’à titre indicatif, tout dépend ensuite de l’utilisation faite pour chaque catégorie. L’usure normale se caractérise par des murs jaunis, un parquet terni, une moquette usée, des joints attaqués, de la rouille ou encore du calcaire.
Refus de votre locataire de signer
Il est souvent possible que des désaccords puissent avoir lieu entre votre locataire et vous à propos de l’appréciation de l’état du logement ou d’un équipement.
Votre locataire peut choisir de refuser de signer l’état des lieux de sortie en estimant que ce n’est pas lui qui a dégradé le logement ou un équipement. Si votre locataire a signé mais qu’après réflexion il n’est pas d’accord sur certains points il pourra demander à bénéficier de 10 jours de plus pour compléter l’état des lieux. Si vous refusez, il pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation compétente.
Cependant, si c’est vous qui choisissez de ne pas signer, vous ne pourrez pas retenir le dépôt de garantie de votre locataire pour pallier aux réparations des dégradations. Elles seront à vos frais.
Éviter les conflits avec votre locataire
Les états des lieux ne se déroulent pas tous dans les meilleures conditions. Des conflits peuvent avoir lieu avec votre locataire par rapport à une appréciation différente de l’état du logement ou d’un équipement.
Si un état des lieux n’arrivait pas à parvenir à la signature des deux parties, il faudra que la partie diligente fasse appel à un huissier de justice, en partageant les frais entre votre locataire et vous.
Pour éviter au maximum ce risque, il est important de bien soigner l’état des lieux d’entrée, de détailler précisément chaque pièce et chaque équipement.
Vous avez pu vous rendre compte que réaliser l’état des lieux (entrée comme sortie) est obligatoire et strictement encadré. Il vous permet de vous protéger face aux dégradations que pourrait commettre votre locataire pendant qu’il habite dans votre logement.Enfin, si vous n’avez finalement pas le temps ni l’envie de faire vous-même l’état des lieux, vous pouvez choisir de le confier à un proche ou à un mandataire en mesure de le réaliser.