Une nouvelle loi en matière d’immobilier a vu le jour en juin 2017. Des nouveautés qui font évoluer les locations immobilières pour le bailleur et pour le locataire. Des nouvelles obligations sont aussi apparues pour homogénéiser le marché. Après l’encadrement des loyers, le Gouvernement a mis en place des nouvelles lois en faveur des locataires, de l’alignement des contrats, des annonces ou encore des copropriétés. C’est une nouvelle loi avec de nombreux changements dans le but de permettre “l’accès au logement et un urbanisme rénové”.
Que change la loi ALUR ?
Vous découvrirez toutes les nouvelles lois en vigueur pour être incollable sur cette loi ALUR.
Sommaire
Obligations et nouveautés majeures
La loi ALUR prévoit des nouvelles obligations pour permettre à chaque location de s’aligner sur le marché ainsi qu’un encadrement des loyers pour éviter de le dérégler.
Les mentions obligatoires en location
Le nouveau texte de loi ALUR énonce quelques obligations et quelques mentions que vous devrez faire apparaître lors de la rédaction d’annonce immobilière, dans le but que toutes les annonces soient sur le même piédestale.
Parmi ces mentions obligatoires, on retrouve le montant du loyer mensuel tout compris, avec les charges incluses. Les mentions “par mois” et “charges comprises” devront clairement être écrites. Pour les mentions financières, on retrouve le montant des charges récupérables, qui seront inscrites dans le contrat de location et la modalité de paiement de celles-ci. Aussi, le montant du dépôt de garantie peut être inscrit. Le montant des honoraires devra être connu des candidats si vous passez par une agence.
Naturellement, il faudra y faire apparaître le type de location, à savoir location vide ou meublée. La localisation de votre logement devra être claire et si besoin, l’arrondissement ou le quartier. Enfin, il faudra y faire apparaître la surface de votre bien loué, en mètres carrés de surface habitable.
Encadrement des loyers
La loi ALUR prévoit aussi d’encadrer plus strictement les loyers notamment à Paris, ville où la demande dépasse très largement l’offre. Désormais, les loyers sont limités avec un loyer de référence médian fixé par le préfet.
Lorsque vous louez pour la première fois votre logement ou que vous renouvelez votre bail de location, le loyer doit obligatoirement être fixé en fonction du loyer de référence médian. Si vous proposez un loyer supérieur de 20% au loyer de référence, votre futur locataire pourra poser un recours devant la Commission Départementale de Conciliation. Si à l’inverse, vous proposez un loyer inférieur à 30% du loyer de référence, vous pourrez le réviser lors du renouvellement ou au maximum un an après.
Vous avez la possibilité de proposer un complément de loyer en dépassement de 20% du loyer de référence si cela est justifiée. Cela est justifiée par la localisation ou le confort de votre logement, détaillés dans le bail (vue, terrasse, balcon, équipements). Si votre futur locataire trouve ce loyer injustifié, il aura 3 mois après la signature du bail pour le contester.
Délai de préavis et type de location
Si vous louez votre logement en location vide, votre locataire disposera d’un préavis de 3 mois. Cependant, dans certain cas, il peut être écourté à un mois. Le délai de préavis en vide sera réduit à un mois si :
- Votre bien est localisé à Paris ou dans une ville en zone tendue. Il n’y a pas besoin de motif pour ce délai.
- Votre locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou en retrouve un après l’avoir perdu.
- Votre locataire a des problèmes de santé, avec un justificatif.
- Votre locataire touche le revenu de solidarité active ou l’allocation adulte handicapé.
- Votre locataire s’est vu proposé un logement social.
Avec la loi ALUR, la location meublée se rapproche de plus en plus du régime juridique de la location vide. Pour restituer le dépôt de garantie, vous aurez 2 mois à compter du départ du locataire. Cependant, s’il n’y a pas de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, le délai passe à un mois.
Votre locataire pourra demander de réviser l’état des lieux d’entrée en vide comme en meublé, jusqu’à 10 jours après la réalisation.
Les autres modifications de la loi ALUR
La loi ALUR apporte aussi d’autres modifications au marché immobilier et notamment à la location.
Contrat de bail
Les contrats de bail, qu’ils soient en location vide, meublé ou en colocation, doivent suivre un modèle type auxquels doivent être ajoutées des annexes obligatoires.
Le contrat de bail type doit fournir les informations nécessaires sur votre futur locataire, sur vous, la nature du logement en location, sa surface habitable, les équipements à disposition de votre locataire, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer, les modalités de paiement associées et l’éventuelle révision.
Si votre locataire s’aperçoit que la surface habitable est inférieure de 5% à ce qui était indiqué dans le contrat de bail, il pourra saisir dans les 3 mois le tribunal d’instance et demander la baisse du loyer.
Les nouveautés majeures qui devront apparaître et qui seront obligatoires seront le dernier loyer acquitté du précédent locataire de moins de 18 mois, les travaux ayant été effectués depuis le dernier renouvellement de bail, si votre logement est en zone tendue, le loyer de référence associé et éventuellement le complément de loyer, l’adhésion à la Garantie Visale ou le recours à une caution.
Concernant les annexes obligatoires, vous devrez faire apparaître une notice d’information des droits et obligations de votre locataire et vous et les voies de recours en cas de litige. Le règlement de copropriété devra être connu de votre locataire tout comme la quote-part des charges de copropriété, les DPE et l’inventaire du mobilier en meublé.
Autres modifications
La loi ALUR prévoit aussi d’autres modifications relatives aux locations.
Il y a notamment le fait que les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires pour les locations meublés et vides. Un modèle type pour chaque type de location doit être rempli dans les 10 jours après l’entrée de votre locataire.
Les frais de locations sont désormais encadrés. Les frais d’honoraires sont plafonnés et les frais de gestion seront exclusivement à votre charge.
L’indice de référence des loyers (IRL) régule les hausses lors du renouvellement de bail et lors de la relocation.
Les pénalités de retard de paiement ne seront appliquées que si elles sont prévues dans le contrat de bail et ne pourront pas être supérieures à 5 % du loyer et 30% du dernier loyer qu’il vous doit.
Les pièces justificatives demandées aux candidats sont limitées. Une liste exhaustive a été choisie.
La trêve hivernale a été prolongé de 15 jours et dure maintenant du 1er novembre au 31 mars. Un locataire ne pourra pas être expulsé pendant cette période.
Ce qui change pour le locataire
Comme vous avez pu le voir tout au long de l’article, le loi ALUR fait évoluer le statut du locataire. Désormais les frais de location sont partagés avec vous. Il devra payer le même montant ou moins que vous.
Le locataire a désormais accès à un nombre importants d’informations sur le logement qu’il souhaite grâce à l’alignement des annonces. Le contrat de bail est aussi plus détaillé ce qui évite des futurs litiges.
Les délais de préavis en zone tendues sont réduits à 1 mois en zone tendue et ils toucheront plus rapidement leur dépôt de garantie.
Les pièces justificatives demandés au locataire seront toujours les mêmes ce qui facilite le dépôt de dossier locatif.
Enfin, le statut de colocation a été créé, ce qui facilite la démarche avec l’établissement de plusieurs contrats de bail pour un même bien.
La mise en place de la loi ALUR doit favoriser l’accès au logement et permettre aux locataires de disposer de droits renforcés. La nouveauté principale est l’instauration de l’encadrement des loyers en zone tendue pour rendre le marché locatif plus équitable et que les loyers soient homogènes.