Deux périodes de location, deux résultats. Louer sur une courte ou sur une longue durée ne vous offrira pas la même tranquillité et ne demandera pas le même effort. Location longue ou courte durée (touristique) : quelle formule choisir ?
Après s’être posé la question de louer en meublé ou vide, vient la question de la durée de location, courte ou longue. Après avoir été très souple et peu surveillée, la location courte (ou saisonnière) est davantage réglementée. Chacune des durées de locations ne visent pas les mêmes clients, les mêmes locataires.
Comment la location longue durée peut vous rapporter plus que la location courte ?
Je vous explique tout dans cet article, pour que vous ayez toutes les raisons de louer en location longue durée.
Sommaire
La location longue durée, location la plus sûre ?
Si jusqu’à présent vous louiez en location courte durée, changez tout ! Elle n’est plus aussi avantageuse et trop de logements seront en concurrence avec le vôtre. Optez pour la location longue durée sera pour vous la meilleure option sur de nombreux points.
Précarité de la location courte
Pour rappel, la location de courte durée (ou saisonnière) s’étend d’une nuit à plusieurs semaines. Cette durée est principalement convoitée par les touristes, les femmes et hommes d’affaires et vient concurrencer les hôtels. Elle se fait généralement sur des sites en lignes spécialisés comme Airbnb ou Abritel pour ne citer qu’eux.
Si vous êtes attentif au sujet, vous avez pu constater que les grandes agglomérations françaises durcissent le ton face aux locations courtes.
Vous devrez tout d’abord déclarer votre logement à la mairie en tant que meublé de tourisme. A la suite, vous aurez à remplir un formulaire de déclaration pour indiquer l’adresse de votre logement, le nombre de lits et les périodes durant lesquelles vous souhaiterez mettre votre logement à disposition. En plus, vous pourrez être amené à faire une demande de changement d’usage de logement (pour l’Ile de France, les villes de plus de 200 000 habitants et les villes en “zone tendue” de plus de 50 000 habitants).
Cette déclaration se fera en contrepartie d’une compensation financière car vous enlevez du marché locatif votre bien pour le mettre sur le marché saisonnier.
Attention : Vous risquez 80 000€ d’amendes si vous louez votre logement sans avoir fait les démarches préalables. Renseignez-vous, certaines copropriétés interdisent ce mode de location.
Si vous louez en location courte, vous aurez aussi besoin de temps pour gérer les nombreuses candidatures, le va-et-vient des locataires, les check-in et check-out. Sachez aussi que votre logement s’usera et se dégradera plus rapidement. Les locataires de courte durée ne sont pas dans les mêmes dispositions qu’un locataire en longue durée en ce qui concerne l’entretien de votre logement.
Enfin, cette durée de location est le plus souvent utilisée dans les villes touristiques, à la mer, à la montagne ou dans des lieux insolites et fait, pour vous, office de résidence secondaire.
Pérennité de la location longue
La location longue durée s’étend généralement de 12 à 36 mois. Elle séduit principalement les étudiants, les couples, les actifs ou encore les retraités.
Si vous choisissez de partir sur de la location longue, vous vous assurez de toucher à la fin du mois les loyers dus par votre locataire. Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, vous encaisserez en temps voulu vos loyers.
Comme vous vous en doutez, le travail administratif sera moindre. Vous n’aurez pas à vous occuper des nombreuses candidatures car vous aurez un ou des locataires pendant 1 an minimum. Vous aurez juste à vous occuper de votre locataire à son arrivée, sa sortie, pendant qu’il l’habite, s’il rencontre des problèmes dans votre logement et qu’il fait appel à vous car vous gérez seul la gestion de votre bien.
Votre locataire sera comme chez lui dans votre logement et il l’entretiendra du mieux qu’il peut en l’occupant à titre de résidence principale.
Rentabilité locative aléatoire en courte durée
Louer en location courte durée, c’est toucher des loyers plus élevés qu’en location longue durée. Néanmoins, l’incertitude est plus grande car rien ne vous garantit de louer votre logement pendant 100% du temps. C’est même très très très rare. Votre bien devra se démarquer des autres présents sur ce marché saisonnier.
En décidant de vous lancer dans la location saisonnière, vous devez savoir que le risque de vacance locative (ne pas toucher de loyers car votre logement n’est pas loué) est accru. Votre logement sera habité en moyenne 50 à 60% à l’année. Quand il sera vide, vous devrez payer tous les frais liés à la gestion et l’entretien de votre logement sans que l’argent ne rentre. Ces frais sont triplement plus élevés qu’en longue durée (20-30% contre 7%).
La rentabilité de votre logement dépendra aussi de son positionnement géographique et de la période à laquelle vous le mettez à louer.
Rentabilité locative assurée en longue durée
Location longue ou courte durée (touristique) : quelle formule choisir ? Si vous avez déjà compris que la location longue durée était la location à privilégier, vos loyers seront certes inférieurs à ce que vous pourrez toucher en location saisonnière mais vous serez assuré de toucher, à date fixe, les loyers que votre locataire vous devra.
Il faudra que vous louiez votre bien immobilier au bon prix, ni trop bas, pour ne pas faire fuir les potentiels locataires et que vous perdiez de l’argent, ni trop haut car vous aurez de grandes difficultés pour trouver preneur.
Pas de changement perpétuel de locataire, pas de charges qui seront aux frais de votre locataire et vous pourrez réduire votre vacance locative ou réduire votre taux de carence.
Le choix du locataire est déterminant pour cette durée de location.
En fixant le bon loyer, en choisissant le bon locataire et en étant au courant des lois relatives aux locations, vous vous assurerez une rentabilité locative maximale.
Cas concret de durée de location
Je vais maintenant vous présenter les différences qu’il existe entre ces deux durées avec un exemple concret de location.
Vous mettez en location votre appartement de 35 m² (T2) que vous avez acquis pour 265 000€, dans le 14ème arrondissement de Paris.
En courte durée
Vous décidez de faire de la location courte durée, si votre règlement de copropriété l’autorise, et de poster des annonces pour louer votre logement sur les sites de locations saisonnières tels que Airbnb ou Abritel.
Vous louerez votre logement à 65€/nuit. En partant sur 18 jours de location par mois, vous toucherez à la fin de chaque mois 1 170€, 14 040€ à l’année. Si vous arrivez à le louer 20 jours par mois sur l’année, vous toucherez 15 600€ de loyers. Les loyers sont intéressants mais vous devez aussi prendre en compte le temps accordé à votre gestion locative en direct. Gérer les arrivés et les départs de vos locataires, faire le ménage à leurs sorties, faire quelques courses de bienvenu et quand il ne sera pas loué, payer les charges. Tant de tâches qui vous demanderont du temps ou de l’argent si vous décidez de déléguer.
Rentabilité locative maximal : 5.9%
Fiabilité : faible
Les loyers annuels ci-dessus seront comme tels si vous arrivez à louer votre bien 18-20 jours par mois pendant 12 mois ! Autant dire que cela s’annonce très compliqué avec les périodes creuses qu’il peut y avoir dans une année. Bon courage.
En longue durée
Si vous partez sur la location longue durée, vous pourrez louer votre logement pour 1 200€ /mois, ce qui portera sur l’année vos revenus locatifs à 14 400€. Ici pas de stress à savoir si votre logement sera loué le mois suivant, votre locataire sera là pour 1 an minimum si tout se passe bien. Dans le cas contraire, vous pourrez toujours lui donner congé 3 mois avant la fin du bail d’un an.
Votre locataire prendra soin de votre logement, vous n’aurez pas à faire le ménage à sa place ni accueillir tous les quatre matins de nouveaux locataires. Les charges seront directement imputées dans le loyer.
Rentabilité locative assurée : 5.4%
Fiabilité : forte
En conclusion, voici ce que pourrait être la réponse à la question “Location longue ou courte durée (touristique) : quelle formule choisir ?”.
Le rendement locatif en location saisonnière est donc à priori légèrement plus élevé mais attention au vrai rendement de l’opération. Le taux de remplissage mensuel restera aléatoire et dépendra de la période, de l’emplacement géographique de votre logement et de ce qui le différencie des autres. Les dépenses en location courte seront plus importantes que sa concurrente. La location longue durée vous assurera un rendement locatif qui ne variera pas durant l’année. Il ne vous reste plus qu’à trouver votre locataire et vous serez serein pendant un an voire 3 si vous louez en vide.