L’encadrement des loyers est une mesure déjà bien connue des propriétaires de l’Île-de-France. Dorénavant, Lyon et sa métropole s’y met aussi ! C’est nouvelle mesure a débuté le 1 novembre 2021 et aura pour objectif de freiner l’augmentation des loyers dans la ville. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Comment les plafonds de loyers sont-ils fixés ? Existe-t-il un simulateur d’encadrement des loyers à Lyon ? Nous vous dévoilons tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Sommaire
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Premièrement, l’encadrement des loyers ne concerne que les locations de propriétaires bailleurs qui ont un bien en zone tendue. Ces communes, en zone tendue, sont soumises elles-mêmes à une limite de loyer à ne pas dépasser. Dans d’autres communes, la loi est encore plus stricte. Parmi ces villes on retrouve : Lille, Lomme, Paris, Hellemmes, la Seine-Saint-Denis… Le gouvernement a d’ailleurs mis sur pied un simulateur pour savoir si un logement est situé en zone tendue.
Pourquoi les loyers sont encadrés à Lyon et Villeurbanne ?
C’est le conseil de la métropole grand Lyon qui a délibéré pour le test d’un encadrement de loyers dans la commune de Lyon et Villeurbanne. Le but est assez simple : réguler l’augmentation des loyers locale. En effet, cette mesure est soutenue largement par le maire de Lyon et de Villeurbanne. Pour l’instant la mesure est considérée comme une expérimentation et sera surement définitive s’il elle est efficace.
Comment sont plafonnés les loyers à Lyon et Villeurbanne ?
Tout d’abord, pour avoir une réelle vision du marché lyonnais et de Villeurbanne, une enquête a été dressée. Cette enquête visaient à avoir une idée fondée des loyers pratiqués dans les deux villes. Finalement, l’enquête a dessiné 4 zones majeures de loyers de références (sans les charges). Ces zones ont des loyers de références en fonction du type de bien. En effet, l’année de construction, le nombre de pièces (T1,T2,T3…), la nature de la location (nue ou meublée), jouent beaucoup. Pour vous aider, voici un simulateur qui vous fera gagner du temps.
Comment calculer l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
En somme, l’encadrement des loyers fonctionne comme à Paris. Il existe donc 3 loyers de références au total :
- Un loyer de référence moyen ;
- Le loyer de référence majoré de 20% (votre plafond calculé ci-dessus) ;
- Un loyer de référence minoré de 30%.
Un bailleur doit donc avoir un logement avec un loyer se trouvant entre le loyer de référence minoré et majoré. Cette fourchette aide les bailleurs à maximiser leurs revenus tout en ne pratiquant pas de loyers abusifs.
Voici le calcul à suivre pour calculer estimer votre plafond de loyer :
LOYER DE REFERENCE + 20% = VOTRE PLAFOND DE LOYER (hors charges) A NE PAS DEPASSER.
Calcul du plafond de loyer
Concrètement, voici comment procéder. Prenons un T2 de 45 m2 loué à nu vers la place bellecour dont la date de construction est située avant 1946. Le loyer de référence en vigueur de 12€ le m2 fixe le plafond de loyer autour de 648€ ! Le calcul s’articule comme suit : 45 x 12 + 20%). En revanche, si votre loyer dépasse le plafond légal, vos agissements pourront être réprimandés.
Dépasser le loyer de plafond c’est possible !
Et oui ! Il est possible de passer outre la loi, mais cela est compliqué. En effet, le plafond peut être dépassé grâce à un « complément de loyer ». Le complément de loyer est, ironiquement, mal « encadré » par la loi. Concrètement, un loyer se justifie par une localisation ou un confort exceptionnel. En plus de cela, d’autres particularités s’appliquent :
- Les particularités du logement justifiant un loyer plus élevé ne sont pas prises en compte par le loyer de référence ;
- Ces particularités sont majeures et marquent un fort contraste par rapport aux autres logement environnant ;
- Elles ne sont pas récupérable grâce aux charges (la particularité ne peut donc être un gardien, un ascenseur ou autre).
Finalement il n’est donc pas facile d’obtenir gain de cause auprès de la loi. Le logement doit vraiment avoir des caractéristiques exceptionnelles pour obtenir un complément de loyer. Voici une liste non exhaustive qui peuvent constituer une raison valable de complément de loyer :
- Un grand balcon ;
- Une piscine, un jacuzzi, un SPA ;
- Un duplex ;
- Une vue imprenable et exceptionnelle ;
- Une maison individuelle dans un quartier d’habitat collectif ;
- Un équipement d’intérieur peut habituelle ou très premium.
Certains cas justifient la présence d’une dépendance comme étant valable pour un complément de loyer. Cependant, la dépendance doit être considérée comme rare dans les logements du bâtiment.
Précautions à prendre pour le complément de loyer
Sachez que le complément de loyer est contestable à tout moment par le locataire sur une durée de 3 mois. Dès lors que le bail a débuté bien sûr. Pour éviter toute sanction par les tribunaux, restez raisonnable dans la fixation du complément. Enfin, justifiez explicitement et objectivement les raisons de ce complément de loyer dans la clause « loyer » du contrat de bail.
Quelles sanctions en cas de dépassement de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
Comme toute loi, les sanctions tombent et sont sévères si la règle n’est pas respectée. Ainsi, si vous ne respectez pas l’encadrement des loyers à Lyon voici à quoi vous pouvez vous attendre :
- Une diminution de votre loyer par le préfet. Avec remboursement du trop-perçu au locataire.
- Si le propriétaire s’y oppose une amende de 5 000€ lui sera infligé. 15 000€ si le propriétaire est une personne morale.
- Le locataire peut lui-même saisir la justice pour ces raisons.