La loi n°2014-3661 dite « pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » du 24 mars 2014 aura fait couler beaucoup d’encre. Et pourtant, six mois après la promulgation de la loi, seul un décret majeur a vu le jour sur le plafonnement de la rémunération des agents immobiliers. Quant au plafonnement des loyers, il serait limité à la seule ville de Paris.
Une seule certitude, même réduite à ces deux applications, la loi Alur est dans la continuité de l’empilement des contraintes réglementaires qui viennent réduire la rentabilité de l’activité de la location. Et pour les agences immobilières le temps est venu de trouver des gains de productivité, voire de se réinventer, notamment grâce aux nouvelles technologies de l’information.
Sommaire
Une régulation de la rémunération des agents immobiliers
Ainsi depuis le 15 septembre 2014, les honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires pour la mise en location d’un logement sont plafonnés.
Le décret d’application du 1er août 2014 fixe leur montant de 11 à 15 euros par mètre carré.
Il pose également le principe selon lequel les honoraires de mise en location d’un logement sont désormais à la charge conjointe du bailleur et du locataire, alors qu’ils étaient jusqu’ici essentiellement imputés aux locataires par les agents immobiliers. Les nouvelles dispositions s’appliquent à quatre prestations : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et la réalisation de l’état des lieux.
Les trois premières prestations sont désormais plafonnées selon trois zones :
- à 12 euros le mètre carré en « zone très tendue »,
- à 10 euros le mètre carré en « zone tendue »,
- et à 8 euros le mètre carré sur le reste du territoire.
Dans l’ensemble de ces zones, le plafond des honoraires pour l’état des lieux est fixé uniformément à 3 euros TTC le mètre carré.
Pour un studio de 25 m2 à Paris les honoraires facturés au locataire ne dépasseront ainsi pas plus de 375 euros, alors qu’il était d’usage de lui réclamer un mois de loyer, soit près du double.
Une régulation des loyers, expérimentale et limitée
Le 29 août dernier, le premier ministre Manuel Valls a annoncé que cette mesure serait recentrée sur la seule capitale. Concrètement, les loyers ne pourront plus être supérieurs de plus de 20% au loyer médian. Celui-ci devant être défini par l’Observatoire des loyers Parisiens (OLAP).
Dans les faits, on ne sait toujours pas exactement quand cette mesure entrera en vigueur.
Depuis cette annonce, la maire de Lille, Martine Aubry, celui de Grenoble, Eric Piolle, et plusieurs élus de Seine-Saint-Denis réclame l’application de cette mesure dans leur commune.
Sans doute un effet d’annonce car pour être effectif il faut pouvoir disposer d’un observatoire local capable de fournir une photographie précise des loyers du marché. Or, à ce jour, seule la région parisienne dispose d’un tel observatoire.
Une baisse de la rentabilité pour les agents immobiliers
Même avec une loi Alur détricotée, il n’en reste pas moins que l’exigence du métier d’agent immobilier s’est accrue fortement ses dernières années. Les connaissances pour l’exercer se multiplient, et le temps passé sur un dossier s’est allongé pour une rémunération moindre.
Et ce n’est probablement pas près de s’arrêter !
Déjà touchés par le plafonnement des honoraires de mise en location, les agents immobiliers seront également impactés par ricochet sur leurs « honoraires de gestion » qui sont prélevés tous les mois sur le loyer encaissé et correspondent à un pourcentage de ce loyer. Ces honoraires correspondent à la rétribution de l’appel de loyer, de son encaissement et de la gestion du bail. Ils sont à la charge du propriétaire et sont libres. Mais avec le plafonnement des loyers dans les zones tendues, les honoraires de gestion baisseront proportionnellement au loyer.
Des gains de productivité à trouver
Contrairement à beaucoup de secteurs économiques, le métier d’agent immobilier a très peu évolué depuis quelques décennies.
Les contraintes réglementaires se sont certes accumulées mais sans générer de transformation majeure dans la manière de travailler. En effet, le niveau d’activité exceptionnel des années 2000, très rémunérateur dans le domaine des transactions, était peu propice aux remises en question.
Par exemple, le processus de mise en location d’un bien immobilier n’a été que marginalement impacté par le virage du numérique. Les acteurs de ce marché se sont contentés de transposer le système d’annonces d’un journal papier vers un écran connecté à internet, sans tirer parti des possibilités offertes par les réseaux communautaires qui se développent aujourd’hui dans tous les domaines.
La multiplication des sites internet d’annonces inversées dont certains comme pro.locatme.fr proposent de nouvelles solutions pour améliorer la productivité de la recherche de locataires, pour dématérialiser la gestion du dossier locataire, ou encore pour industrialiser la vérification des documents et de la solvabilité du candidat.
En parallèle, d’autres sites émergent pour proposer des services de gestion locative en ligne, des solutions digitales proposent de dématérialiser la rédaction de l’état des lieux sur des tablettes, et des sites comme Airbnb taillent des croupières aux agences sur le marché de la location saisonnière.
Bref, le métier d’agent immobilier est à l’aube d’une évolution majeure et la baisse de la rentabilité due à la loi Alur doit être analysée comme une nouvelle alerte salutaire qui oblige les agences immobilières à se réinventer. Celles qui ne le feront pas disparaîtront au profit de nouveaux modèles innovants. Et ceux qui en doutent encore peuvent pour s’en convaincre regarder comment d’autres secteurs économiques évoluent à une vitesse impressionnante (taxis face aux VTC et au covoiturage, librairies face à Amazon…).