Depuis le mercredi 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F et G sont désormais obligés de procéder à des travaux s’ils souhaitent augmenter leur loyer. Plus de 7 millions de foyers en France pourraient être concernés par la mesure. Il est a parier que ce dispositif ne plaira pas à tout le monde… Focus sur les passoires thermiques et ce nouveau dispositif.
Sommaire
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) a plusieurs objectifs :
- Informer l’acquéreur du niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’acheter ou de louer pour encourager les efforts d’économie d’énergie en évaluant sa consommation d’énergie prévisionnelle ;
- Etablir un bilan. Cela prend souvent la forme d’une rédaction de caractéristiques thermiques du bâtiment et un descriptif sommaire des équipements de chauffage et d’alimentation et d’eau chaude sanitaire.
- Sensibiliser et inciter le propriétaire à effectuer des travaux pour économiser l’énergie. Sa contribution sera bénéfique pour lui-même et l’environnement.
Au final le DPE donnera une note finale, comprise en A et G pour un bien donné. Plus la note est haute dans l’alphabet plus le bien est économe. Autrement dit les installations de chauffage et d’électricité sont modernes et adaptés.
Ce critère énergétique permet aussi de savoir la consommation énergétique primaire et l’émission de gaz à effet de serre. Bien souvent un rapport accompagne le DPE et va donner des recommandations. Elles serviront à guider le propriétaire pour qu’il améliore sa consommation d’énergie.
Quoi de nouveau du côté des passoires thermiques ?
Il s’agit de la première mesure obligeant les propriétaires à rénover leurs propriétés. A compter du mercredi 24 août, les loyers des logements énergivores ne pourront plus être augmentés, quelles que soient les dispositions du contrat, que ce soit au moment de la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, ou dans le cadre d’une révision annuelle.
L’interdiction a été introduite par la loi sur le climat et la résilience, qui a été votée en août 2021, et couvre les logements de classe F et G. La catégorie F concerne les personnes qui consomment de 331 à 420 kWh/m2 par an. Ci-dessus, ils sont classés comme G. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), F et G compteront 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc de logements principal. Auxquelles s’ajoutent 1,2 million de résidences secondaires et 800 000 logements considérés comme vacants.
Des diagnostics souvent remis en question
Mais ce bilan est remis en cause par des professionnels qui soupçonnent le gouvernement de minimiser le nombre de passoires énergétiques pour que le nombre d’aides à la rénovation (MaPrimeRenov’) n’explose pas. La Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) estime qu’il y aura environ 8 millions de logements F et G.
Ces écarts sont principalement dus à une révision majeure en 2021 de la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Energétique (DEP) utilisée pour déterminer le classement. En principe, tout le monde est d’accord. La nouvelle formule est plus complète que la formule précédente, et elle est entièrement basée sur la consommation d’énergie indiquée sur la facture. Désormais, le DPE est basé sur deux facteurs : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
La pire crainte des propriétaires
Mais le logiciel développé pour l’occasion a connu pas mal d’échecs et suscité pas mal de polémiques.
« Contrairement à ce qui était annoncé au départ, il s’agit d’une machine à construire des logements F et G », a déclaré Pierre Hautus, délégué général de l’Union nationale des copropriétaires (UNPI).
« Par exemple, lorsque nous ne pouvons pas fournir de preuve de travaux de rénovation, le système définit automatiquement un score par défaut, ce qui fait baisser le score global », a-t-il déclaré. Dans les immeubles, il faut aussi convaincre les appartements de voter des plans de rénovation ou de remplacer les systèmes de chauffage.
“Les DPE sont désormais exécutoires et donc attaquables en justice. “Alors, pour se protéger, les diagnostiqueurs ont eu tendance à placer le logement dans une catégorie inférieure dès le départ”. Explique Thierry Vignal, co-fondateur de Masteos, spécialisé dans l’investissement locatif. Selon lui, le coût moyen d’un projet de rénovation tourne autour de 30 000 euros.
Un échéancier bientôt revu à la baisse ?
A partir du 1er janvier 2023, la location de biens”G” sera interdite.
Le parc locatif privé est d’environ 140 000 et le parc social d’environ 50 000. Que va-t-il advenir de leurs habitants ? mystère. “Le gouvernement nous a dit que personne ne descendrait dans la rue. Mais nous sommes inquiets d’une recrudescence des poursuites”, a déclaré le représentant général de l’UNPI.
La prochaine échéance arrivera bientôt. F sera interdit de location en 2028, puis E en 2034. Mais il n’exclut pas que le gouvernement assouplisse légèrement le calendrier. L’entrée en vigueur du “bilan énergétique obligatoire”, en plus du DPE de conseil et d’orientation sur les rénovations, s’applique au 1er janvier 2022, puis au 1er septembre, si la vente est notée F et G. Enfin, c’est jusqu’au mois d’avril. 2023 entrera en vigueur.
Les conséquences sur le marché locatif
“Le gouvernement sera obligé de s’adapter en permanence car il n’y a pas assez d’entreprises aujourd’hui pour bien faire. Le juge Stéphane Fritz, président du réseau immobilier Guy Hoquet, devrait également ajouter des dérogations dans les villes où les quartiers anciens peinent à se rénover pour répondre aux nouvelles normes. .
Du coup, la plateforme Seloger.com est inondée de passoires thermiques à vendre », constate le propriétaire de Masteos.
Parmi eux, il y a beaucoup de petites surfaces. Environ un tiers des logements de catégorie F et G mesurent moins de 30 m².
Il faut aussi tenir compte des turbulences d’un marché locatif déjà tendu. “De plus en plus, les propriétaires cherchent à vendre leurs biens et décident même d’arrêter de louer.