La relation entre un locataire et son propriétaire n’est pas toujours tranquille. Cette dernière fait souvent l’objet de litiges entre les deux parties. Que ce soit un malentendu, une discorde, ou des abus, les sujets des conflits sont nombreux. L’important est de savoir prévenir ces litiges pour au mieux les éviter ou au pire les résoudre vite et rapidement. Que ce soit le propriétaire ou le locataire, personne ne profite d’une situation tendue qui peut finir devant le tribunal. L’agence Blue vous fait le topo sur les différents litiges entre locataires et propriétaires.
Sommaire
Les litiges les plus courants dans la location immobilière
Comme nous l’avons précisé plus haut les sujets de discorde entre un locataire et son propriétaire peuvent être nombreux. Cependant, quelques-uns d’entre eux sont fréquents comme :
- La résiliation du bail et ses conditions ;
- L’absence ou le retard de paiement du loyer par le locataire ;
- L’état du logement (dégradation naturelle ou accidentelle) ;
- Le montant du loyer, du dépôt de garantie ou des charges locatives ;
- La restitution du dépôt de garantie (suite à un état des lieux non conforme, ou un délai trop long de restitution).
S’il ne sont pas évités ou résolus, ces litiges peuvent vite dégénérer et finir devant un tribunal. Il est donc préférable pour les deux parties de prévenir plutôt que de guérir.
Les moyens pour avoir recours à des litiges entre locataires et propriétaires
Pour régler des litiges entre locataires et propriétaires il existe 4 moyens possible. Certains sont plus adaptés que d’autres selon la situation rencontrée. Cependant, privilégiez tout de même la voie amiable :
- Envoyez un courrier pour mettre en demeure sous peine de devoir agir en justice.
- Cherchez des réponses du côté de votre assurance multirisques habitation.
- Aller voir un conciliateur de justice ou la CDC : Conciliation Départementale de conciliation.
La commission départementale de conciliation (CDC)
Premièrement, la commission départementale de conciliation peut-être saisie par le locataire comme le propriétaire. Cette démarche reste gratuite mais facultative. En effet, cet organisme public à pour unique but de désengorger les tribunaux. Son but principal est de trouver une solution amiable entre les deux parties. Pour se faire, afin d’être impartiale, la CDC juge les conflits avec des représentants des deux parties (locataires et propriétaires).
Pour saisir la CDC, une lettre recommandée avec accusée de réception suffit. L’affaire sera jugée puis, 2 mois plus tard, le jugement sera rendu. En revanche, les deux parties n’ont aucune obligation de respecter ou non ce jugement. La CDC accepte de juger tous types de litiges sauf la sous-évaluation de loyer.
Les procédures exceptionnelles
Pour les litiges dans le domaine locatif, deux procédures exceptionnelles existent :
- L’injonction de payer : qui oblige le locataire, en cas d’impayé, à régler les loyers et charges dus.
- L’injonction de faire : qui oblige le locataire à réaliser des travaux si le litige est supérieur à 7 600 €.
L’action en justice
L’action est justice est possible si vous n’arrivez pas à trouver un accord avec votre propriétaire/locataire. Il faudra vous diriger vers le tribunal d’instance. Dans cette mesure il est obligatoire de rédiger une assignation en justice ou une déclaration au greffe qui sera remise par un huissier (si le montant est inférieur à 4 000 €).
Par la suite, le locataire ainsi que le propriétaire seront convoqués par le tribunal d’instance pour une audience. Généralement, la convocation est reçu 2 mois après l’assignation.
L’expulsion
Tout d’abord, le locataire peut être expulsé de son logement pour les motifs suivants :
- Loyer impayé ;
- Charges ou dépôt de garantie impayé ;
- Trouble du voisinage ;
- Défaut d’assurance habitation.
Si le locataire est fautif, le bailleur peut demander une expulsion du locataire à un juge en invoquant une résiliation de bail ou une clause résolutoire. Les deux parties sont convoqués et le juge rendra son verdict après l’audience.
Enfin, si le bailleur voit sa demande acceptée, l’huissier de justice se chargera d’avertir le locataire. De ce fait, le locataire a 2 mois pour quitter les lieux sous peine que la justice use de la force.
Comment prévenir les litiges entre locataires et propriétaires ?
Bien évidemment ces actions en justice requiert du temps et de l’argent des deux parties. Il est donc préférable de ne pas en arriver là. L’important est donc de prévenir ces litiges.
Privilégiez donc la communication entre propriétaire et locataire. Inutile de garder le silence sur une situation qui risque de s’empirer. Garder en tête qu’une information claire et fluide sur un problème, une modification ou une décision peut impacter positivement la relation des deux parties.
Ensuite, lisez bien le bail et contestez les clauses si besoin. Certaines clauses peuvent être non écrites, ou plus communément abusives comme avoir un animal de compagnie ou héberger une personne. Faites aussi attention à la description du logement et à son usage prévu (habitation, profession..).
Enfin, soyez vigilent sur l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ce motif fait souvent défaut à l’une des deux parties. Le propriétaire ou le locataire, s’il n’a pas fait attention à l’état des lieux d’entrée, peut se faire avoir sur l’état des lieux de sortie !