Êtes-vous intéressé par l’immobilier défiscalisé ? L’investissement locatif est l’un des investissements les plus rentables à l’heure actuelle, grâce à une série d’exonérations fiscales introduites par le gouvernement. Nous vous confions tout ce que vous devez savoir sur les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023 !
Sommaire
Investir dans le neuf : un bon moyen de défiscalisation
Trois principales mesures de la loi de finances 2023 vous permettent de bénéficier d’une déduction fiscale pour financer une partie de l’achat d’un bien immobilier : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et le règlement LMNP/LMP.
La loi Pinel : tout savoir
La loi Pinel, héritée du dispositif Duflot en 2014 et viable jusqu’en 2024 au moins, permet aux investisseurs achetant des biens neufs de les louer pour bénéficier de réductions d’impôts. Ils doivent respecter un certain nombre de conditions liées au bien. Que ce soit la zone du bien, le locataire, le plafond du loyer et à la durée du bail d’habitation.
Le non-respect des engagements de location entraînera la perte du bénéfice des avantages fiscaux légaux Pinel 2023. En effet, les acheteurs doivent être conscients des risques liés aux investissements locatifs. Ces derniers peuvent entraîner la perte des avantages d’incitations fiscales et/ou d’intérêt à l’investissement.
Enfin, les investissements loi Pinel portent sur deux logements maximum par an. Ces derniers sont soumis à un investissement de 300 000 € par personne et à un plafond de 5 500 € par mètre carré habitable.
- La zone où se situe le bien :
Pour être éligible au programme Pinel, un logement doit être situé en zone déficitaire foncière A, A bis ou B1. Il existe deux autres zones, B2 et C, qui ne généreront des déductions fiscales que si un permis de construire est déposé avant des dates bien précises.
- Conditions liées au locataire :
Un logement loué dans le cadre de la loi Pinel doit être la résidence principale du locataire et être non meublé. Parallèlement, les revenus fiscaux annuels d’un locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par la loi, qui varient en fonction de la zone où se situe le logement et du nombre d’occupants du logement.
- Durée du bail :
Enfin, et en vertu de la loi Pinel, les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pendant au moins six ans sous peine de perdre des avantages fiscaux et de remettre en cause l’équilibre financier de l’investissement.
Le dispositif Censi-Bouvard pour les locations meublées
Principes de défiscalisation Censi-Bouvard :
Tout d’abord, pour bénéficier de cette loi, vous deviez obtenir un nouveau logement avant le 31 décembre 2022. De plus, le logement doit être dans une résidence accueillant des seniors, des personnes en situation de handicap, des étudiants ou une résidence d’accueil et de soins agréée. Dans le même temps, vous vous engagez à le louer pendant 9 ans.
- Prérequis
Le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 euros. De ce fait les avantages fiscaux incluront une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans. Mais aussi un taux de récupération de TVA de 20%.
- Avantages de ce dispositif :
Les types de logements visés par la loi Censi-Bouvard offrent des taux de rendement attractifs, allant d’environ 3,50 % à 4,25 %. La location est également facilitée par la forte demande actuelle pour ces offres d’équipements et de services de qualité. De plus, les investisseurs peuvent confier la gestion courante de la location à l’exploitant. Ce dernier se charge de toutes les formalités liées à la location de mobilier.
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard offre l’avantage que si la déduction fiscale est supérieure à l’impôt dû, la déduction peut être prolongée d’une durée de 6 ans, à condition que le logement soit encore loué l’année au cours de laquelle la prolongation est demandé.
LMNP/LMP : investir dans le neuf et l’ancien
Selon votre statut de loueur de meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier. Cela inclus aussi les charges diverses, percevoir des amortissements mobiliers et immobiliers, et bénéficier d’une exonération des plus-values.
Selon le montant des revenus locatifs perçus, un investisseur est juridiquement considéré comme un loueur en meuble non professionnel (LMNP) ou un loueur en meuble professionnel (LMP) :
- En dessous de 23 000 € :
Elle fait partie du LMNP et elle a le droit de déduire toutes les charges immobilières de ses revenus bruts. S’il choisit le système réel, il peut également réclamer l’amortissement des murs et du mobilier à inclure dans le résultat d’exploitation. Une fois l’investissement locatif réalisé, la plus-value de cession sera soumise au régime de droit commun individuel. A noter que ces avantages peuvent être combinés avec la réduction du coût des propriétés offerte par le système Censi-Bouvard.
- Au-dessus de 23 000 euros :
L’investisseur est un LMP qui peut déduire toutes les charges de ses revenus bruts et activer le levier déficit foncier. De même, les amortissements peuvent être déduits des bénéfices d’exploitation. Les plus-values de revente sont totalement exonérées si le logement meublé est loué depuis au moins 5 ans. Enfin, le statut LMP vous permet de transmettre votre patrimoine immobilier. Et ce à tous vos héritiers (impôt foncier fractionné sur 15 ans, soit 75% si vous remplissez certains critères).
Tous les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien
La loi Malraux : comment défiscaliser tout en réalisant des travaux
La loi Malraux vous permet de réduire votre facture d’impôts grâce aux déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier tout faisant des travaux. En effet, le montant de la réduction varie en fonction de l’emplacement du logement. De plus, le propriétaire doit accepter de le louer pendant au moins 9 ans.
- Conditions liées à l’emploi :
Le dispositif Malraux permet de déduire du total du revenu imposable les frais occasionnés par la rénovation d’immeubles anciens. Ceci, dans la limite de 100 000 euros par an pendant 4 années consécutives.
- Conditions de location :
Une fois les travaux terminés, l’immeuble doit être loué pour une durée minimale de 9 ans. Chaque logement doit constituer la résidence principale d’un locataire. Cependant, ce dernier ne peut pas être un ancêtre ou un descendant du propriétaire, ni être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
- Dégrèvement fiscal pour la localisation du bien :
Enfin, la déduction fiscale Malraux est de 30% si l’immeuble est situé dans un quartier ancien dégradé, une zone à forte concentration de logements anciens dégradés, ou un secteur dit de “préservation”.
La loi monuments historiques : réservée à la rénovation des monuments historiques
La Loi Monuments Historiques permet de supprimer le montant des travaux de rénovation et d’entretien et les intérêts d’emprunt associés. Contrairement au dispositif Malraux, une fois celles-ci faites, il n’y a pas de limites de déduction ni d’obligations de location. Si ce dispositif n’oblige pas de louer, le propriétaire doit tout de même conserver le bien pendant au moins 15 ans.
Enfin, le propriétaire doit aussi prendre l’initiative de réaliser les travaux. Ceux-ci devant faire l’objet d’une déclaration d’utilité ou d’une autorisation spéciale.