Avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, il convient de se préparer comme un porteur de projet le ferait avec un business plan. Pour les investisseurs, le calcul de rentabilité locative est un bon indicateur de la rentabilité de leur investissement immobilier On vous explique tout sur la façon de procéder.
Sommaire
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Les investissements locatifs ont la cote : selon une étude Poll & Roll pour Mastéos au printemps 2021, c’est l’investissement de prédilection des Français. Près de 10% des votant ont pris ce risque, et plus de 40% hésitent encore. La pierre, valeur refuge par excellence, notamment pendant la crise sanitaire, domine largement la Bourse française ! Investir son argent dans l’immobilier est rassurant car les prix fluctuent rarement à la baisse, d’autant plus que leur valeur augmente avec le temps : Selon l’Indice des Meilleurs Agents – Les Echos, sur la dernière décennie Une augmentation nationale de 7,7 % !
A quoi sert la rentabilité locative ?
Connaître et comprendre la rentabilité de votre bien, et le retour sur votre investissement immobilier locatif, est essentiel pour savoir si votre investissement peut vous rapporter en fonction du prix du bien. De là, vous pourrez définir le loyer, et escompter un bénéfice en fonction de vos charges. Une équation résume ce questionnement pour aider les propriétaires à évaluer leur investissement et leurs bénéfices futurs : le calcul de la rentabilité locative.
On appelle cela aussi le rendement locatif, un concept important qu’il est important de maitriser avant d’acheter une propriété pour la louer. Pour calculer la rentabilité locative de votre futur bien, le calcul relie les revenus générés par le logement à son prix d’acquisition. Ainsi, le résultat vous donne le pourcentage et le bénéfice annuel, brut ou net, que votre investissement peut rapporter.
Sans cette prévision d’éventuelles plus-values à la revente, autre source importante de profit lorsqu’on investit dans l’immobilier, notamment dans les secteurs les plus prisés comme Paris où les rendements sont généralement plus faibles, mais la revente est plus intéressante.
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Pour évaluer le rendement futur d’un investissement locatif, il est d’abord recommandé de s’intéresser à la rentabilité globale du bien. Cette valeur est facile à calculer : elle correspond au rapport entre le montant des loyers perçus chaque année et le coût total de l’acquisition (frais de notaire et travaux éventuels compris).
La formule est la suivante :
Rentabilité brute = (loyer annuel x 100) / prix d’achat
Par exemple, un investisseur envisage d’acheter un appartement d’une valeur de 190 000 euros. Ce dernier est déjà occupé par un locataire qui paie 1 050 € par mois ou 12 600 € par an de loyer. Les frais de notaire s’élèvent à 7% de la valeur du bien, soit 13 300 EUR, couvrant le coût total d’acquisition à 203 300 €. Dès lors la rentabilité brute du bien locatif s’élève à :
(12 600 x 100) / 203 300 = 6,19 %
La rentabilité totale vous donne une première estimation utile de ce que vous pouvez attendre d’un bien locatif. Il vous permet de comparer très facilement plusieurs biens, quelles que soient les différences de charges ou de taxes locales. L’idée sera, par la suite, d’optimiser votre investissement locatif.
Comment calculer la rentabilité locative nette ?
Pour avoir une image plus précise du rendement réel d’un bien locatif, il est recommandé de compléter la première valeur brute et d’estimer la rentabilité nette (charge). La principale différence avec le rendement brut est que divers « rentes » sont pris en compte. Ils comprennent principalement :
- Les dépenses non récupérables par le locataire (frais administratifs ou fiduciaires, intérêts hypothécaires, indemnité de soignant, remplacement des boîtes aux lettres ou des talkies-walkies, etc.) ;
- Taxe foncière à la charge du propriétaire ;
- Les frais de gestion locative facturés par les agents ou professionnels immobiliers ;
- Les frais de l’assurance loyers impayés.
La formule de calcul s’établit de la manière suivante :
Rentabilité nette = (loyer annuel – charges locatives) x 100 / prix d’achat
Reprenons l’exemple précédent et supposons que le bailleur se voit attribuer un logement :
- Taxe foncière de 700 € par an ;
- Une redevance non récupérable de 900 EUR par an ;
- Les missions de gestion locative sont facturées à 6% des loyers perçus, soit 792€ par an.
Par conséquent, le coût total est de 2 392 EUR. Le rendement net de cet investissement locatif est de :
(12 600 – 2 392) × 100 / 203 300 = 5,02 %
La rentabilité locative nette-nette ? Quézako ?
La rentabilité dite « nette nette » correspond au montant que le bailleur perçoit effectivement après impôt sur le revenu. Pour rappel, pour les locations vides, un revenu locatif annuel inférieur à 15 000 € vous ouvre automatiquement les portes du régime de la micro-propriété. Ce dernier accorde un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers avant impôt.
Au-delà de 15 000 euros, le régime réel s’applique. Le bailleur doit comptabiliser diverses dépenses déductibles (travaux, assurances, taxes foncières, etc.) et les déduire du loyer.
Est-ce que la gestion locative diminue le rendement locatif de son bien ?
La gestion locative est un concept plutôt apprécié des propriétaires bailleurs. Elle permet de déléguer l’ensemble des tâches qui encadrent l’administration de leur bien à un professionnel. Le gros point positif est le fait de pouvoir s’affranchir de tâches qui semblent chronophages. De plus, la gestion locative requiert beaucoup de connaissances. Il faut être sur de soit pour rester dans les clous en matière de lois et de normes. Déléguer cela à un professionnel rend donc l’esprit tranquille. Or, cela à un coût, comme tout service.
A première vue, ce coût peut réduire la rentabilité locative. Cependant, d’autres facteurs sont à prendre en compte. Tout d’abord ces frais sont déductibles des frais fonciers. De plus, un professionnel louera plus vite votre bien et réduira votre vacance locative. Enfin, il saura engager le meilleur locataire pour éviter les impayés. Tant de facteurs qui font penser que la gestion locative pourrait même augmenter la rentabilité locative d’un bien.
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