Gérer soi-même son logement locatif n’est pas une chose facile. Si en tant que propriétaire recruter un locataire peut s’avouer être une tâche ardue, gérer le bien une fois loué peut s’avouer encore pire. En effet, la gestion d’un bien est très fastidieuse quand on sait toutes les tâches qui y sont affectées. De plus, il est strictement nécessaire d’être incollable au niveau juridique et légal pour ne pas se retrouver dans des situations compromettantes. Nous vous expliquons dans cet article toutes les choses à savoir pour gérer soi-même son logement locatif.
Sommaire
Gérer soi-même son logement locatif : quels sont les incidents les plus répandus
La gestion locative en direct n’est pas un long fleuve tranquille pour un propriétaire novice en la matière. Il ne s’agit pas de louer un logement, de faire le ménage avant et après la location et de ne plus s’occuper du bien par la suite. D’un côté toute une série de tâches plus ou moins chronophages attendent le propriétaire :
- Régularisation des charges ;
- Déclaration des impôts ;
- Indexation des loyers ;
- Appels et envoi des quittances de loyers.
Ces tâches sont récurrentes et nécessaires. Certaines peuvent être annuelles (régularisation des charges) et d’autres peuvent être mensuelles (quittances de loyers). Cependant, ces tâches administratives sont prévisibles. Cela signifie que le propriétaire sait à quoi s’attendre en termes de temps à prévoir. Car en effet beaucoup d’autres tâches peuvent être imprévues. Ce sont essentiellement ces tâches qui peuvent engendrer une perte de temps et d’argent conséquente. En voici quelques-unes :
- Retards de paiements ;
- Déclarations APL ;
- Déclaration des assurances ;
- Gestion des incidents imprévus (fuites d’eau, changement de mobilier, travaux)
Au total un propriétaire a, en moyenne, 25 sujets à traiter sur une année de gestion locative. On dénombre en moyenne une quinzaine de tâches administratives prévues pour une dizaine de tâches imprévues. Un propriétaire moyen peut être confrontés à environ 3 incidents par an.
Quelle fréquence pour les incidents techniques ?
Grâce à une étude menée par Flatlooker sur plus de 1000 logements en métropoles, une cartographie des fréquences d’incidents techniques a été dressée.
Ce qui ressort de cette analyse est que les travaux de plomberie et de chauffage sont les plus courants. En effet, chaque année un propriétaire devra intervenir pour un souci de ce type en moyenne. Ensuite dans le top 2 de ce classement nous retrouvons l’ameublement et les problèmes d’électroménager. Que la dégradation soit naturelle ou non, tous les 2 ans le propriétaire doit intervenir. Juste après nous retrouvons les dégâts des eaux. En bas du classement se trouve les incidents liés à l’humidité et à l’aération à gérer tous les 5 ans.
Attention toutefois à bien prendre en compte que ces données ne s’appliquent pas à tous les logements. La dégradation du bien compte sur la bonne tenue ou non du locataire, de l’ancienneté du bâtiment, de son entretien, etc.
Quel temps pour réparer ces incidents ?
En général pour tout ce qui est de l’ordre administratif et prévisible le temps à y consacrer reste faible. De l’ordre de 1 à 3 heures maximum suivant la tâche. De plus, pour la plupart de ces tâches aucun déplacement n’est à prévoir. Les quittances peuvent s’envoyer par voie numérique et de même pour les déclarations.
En revanche pour les incidents techniques c’est une autre affaire. Bien souvent le propriétaire doit se déplacer sur les liens pour constater les dégâts. Par la suite il devra s’expliquer avec le locataire sur les faits. La longueur des démarches qui en résulteront dépendront surtout de la réactivité du syndic, de la disponibilité des artisans, du traitement du dossier par l’assurance… Généralement, même pour une simple fuite d’eau, cela peut prendre plusieurs jours voire plusieurs semaines.
Gérer soi-même son logement locatif : répartition des dépenses annuelles
Bien évidemment la gestion locative, même quand elle est faite soi-même, impose des coûts. En moyenne sur une année un propriétaire dépense en moyenne 240€. Ces frais sont répartis en fonctions de plusieurs facteurs plus ou moins prévus :
- Les problèmes de serrurerie et d’électroménager sont associés à 15% des dépenses annuelles d’un propriétaire (37,5€)
- Le ménage, les dégâts des eaux, l’huisserie et les volets représentent 48€ de dépenses, soit 20% des dépenses annuelles.
- L’aération (VMC) et l’électricité représentent 25% des dépenses (60€)
- La plomberie et le chauffage représentent 96€ soit 40%.
Encore une fois ces chiffres peuvent être variable en fonction de la taille de l’incident et des prix des artisans. De plus, certains incidents peuvent être très fréquents mais ils ne pèseront pas bien lourd dans le budget du propriétaire.
Gérer soi-même son logement locatif : quels coûts pour vos tâches de gestion locative ?
Comme précisé, chaque incident à un artisan associé et une ampleur de dégât possible. Voici tous les coûts (tout compris) auxquels un propriétaire peut faire face :
Les volets roulants
La réparation d’un volet roulant se distingue de deux façons. D’une part, si le volet roulant est manuel et bas de gamme on peut généralement compter jusqu’à 150 maximum de réparations. Si le volet est plutôt premium et automatisé vous pourrez compter jusqu’à 900€ de réparations suivant les artisans.
Serrurerie
Le problème ici est que les frais peuvent être souvent onéreux. Généralement le locataire se retrouve face à sa porte, bloqué et appel en urgence un artisan sans prendre en compte les tarifs. Pour un simple double des clés comptez en général une cinquantaine d’euros. En revanche pour un remplacement de serrure 3 points les prix peuvent varier entre 500€ et 1000€ tout compris (déplacement, matériel, pose, taxes).
Huisserie
Ici il existe plusieurs cas possibles. Pour ce qui est d’un graissage complet d’une porte ou s’il s’agit d’un meulage d’une porte bloquée, comptez 100€ minimum. S’il faut remplacer la porte, en partant du principe que cette dernière est classique et en bois, il faudra débourser au moins 700€. Ce budget peut exploser si la porte est double, dans un moulage ou un matériau particulier.
Électroménager
Pour la simple réparation légère d’un équipement électroménager un artisan vous facturera 75€ en moyenne. S’il s’agit de remplacer un appareil, tout dépendra de son type. Un frigo pourra vous couter entre 300€ et 700€ en fonction de vos besoins, même chose pour un lave-linge et pour un four comptez en moyenne 500€. Si l’appareil était déjà inclus dans le contrat de location, sa réparation ou son remplacement est à la charge du propriétaire.
Plomberie et chauffage
La simple réparation ou remplacement d’un robinet défectueux peut couter maximum 100€ (tout compris). Un chauffe-eau coute beaucoup plus cher à remplacer. En moyenne cela vous coutera 1000€ facilement.
Aération et VMC
Le traitement contre un problème d’humidité déjà bien installé peut couter cher. Si les murs ont été atteint et que la peinture s’est décollée c’est que le système d’aération est inexistant ou mal conçu. Il faudra donc réparer les dégâts et installer de nouvelles grilles d’aération. Comptez au moins 1000€ pour combler les pertes. Si vous prenez de l’avance et que vous voulez juste installer une grille d’aération cela vous en coutera « que » pour une centaine d’euros.
Raymond
28 Mar 2022Bonjour, je gère huit studios, sans agence, ce que je fais, aucune agence ne le ferait, je fais visiter, je ne donne pas les clés contre une pièce d’identité (ce que font certaines agences) je dis la vérité dans mes annonces, je n’invente pas un gardien alors qu’il n’y a qu’une personne qui fait le ménage, je n’invente pas une place de parking alors qu’il n’y en a pas, je n’hésite pas à mettre l’adresse du bien à louer. Tant que le locataire est présent, je n’augmente pas le loyer, j’ai sous la main un artisan multitâches qui intervient dès qu’il y a un problème que je ne peux résoudre moi-même. Il m’arrive de remettre les clés le dimanche, si nécessaire. Je rend la caution le jour de l’état des lieux, si tout est en ordre. Je Fais de la location depuis 1991, je n’ai jamais eu de problème d’impayé.
Je trie mes locataires et je ne cherche pas à louer à tout prix..