La procédure à mettre en place pour l’expulsion d’un locataire est longue. Cette étape intervient si votre locataire n’a pas accepté la résiliation de bail que vous avez demandé ou si vous avez activé la clause résolutoire présente dans votre contrat.
Le choix du locataire est une décision importante pour garantir le rendement de votre investissement locatif. Malheureusement, il n’est pas rare de voir la relation avec votre locataire se détériorer à cause de certains manquements de sa part car il ne respecte pas ses obligations. Vous pouvez entamer une procédure d’expulsion qui peut s’avérer compliquée et coûteuse. Sachez aussi qu’elle peut avoir des répercussions sur votre locataire. Elle est donc strictement encadrée par la loi.
Comment pouvez-vous expulser votre locataire ?
Je vous dis tout dans cet article pour tout connaître sur l’expulsion du locataire.
Sommaire
Pourquoi enclencher l’expulsion d’un locataire ?
On est tous d’accord pour dire qu’un locataire qui paye son loyer et soigne le logement n’a pas de prix mais le locataire qui ne paye pas ses loyers, détériore votre bien ou nuit au voisinage, a un prix très élevé…
Expulsion d’un locataire pour loyers impayés
Les situations de loyers impayés par les locataires font partie des motifs les plus couramment utilisés pour l’expulsion. Il vous prive d’une de vos sources de revenus.
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est toujours tenu de payer le loyer et les charges qui sont récupérables.
Vous avez la possibilité d’engager une procédure de résiliation de contrat de bail mais si votre locataire refuse alors la procédure d’expulsion pourra être mise en place.
Si après avoir négocié avec votre locataire, il n’est toujours pas enclin à quitter le logement, vous pourrez entamer la procédure et remettre le plus rapidement possible votre bien immobilier sur le marché.
Vous devez savoir que les loyers qui n’auront pas été payés par votre locataire vous seront tout de même imposables.
Votre locataire devra être averti de la procédure déclenché contre lui par :
déclaration au greffe si les loyers non payés sont inférieurs à 4 000€,
acte d’assignation délivré par un huissier quand le montant des loyers est supérieur à 4 000€.
Vous disposez de 3 ans maximum pour engager une procédure.
Votre assurance loyers impayés, que vous avez peut être souscrit au préalable, pourra vous aider à enclencher la procédure d’expulsion. Dans le cas où vous n’avez pas souscrit à une assurance spécifique, découvrez la procédure pour gérer au mieux votre situation de loyers impayés.
Enfin, sachez qu’il faudra compter entre 1 000€ et 3 000€ pour mener une telle procédure à son terme.
Expulsion d’un locataire pour défaut d’assurance habitation
Comme vous le savez, l’assurance habitation fait partie des pièces indispensables que doit vous fournir le locataire au moment de son entrée dans votre logement. Elle le couvrira en cas de fuite d’eau, d’incendie ou d’explosion.
S’il n’est pas disposé à souscrire à cette assurance, vous pourrez le faire à sa place et les cotisations seront redevables par votre locataire.
Si ce n’est pas le cas, alors vous pourrez procéder à la résiliation du contrat de bail et la procédure d’expulsion pourra être enclenchée.
Expulsion d’un locataire pour autres motifs
J’ai listé d’autres motifs non exhaustive que vous pourrez faire valoir comme :
- les troubles du voisinage,
- la dégradation du logement,
- l’absence de versement de dépôt de garantie
Bien sûr, la procédure d’expulsion pour ces motifs ne sera mise en place que si la résiliation de bail que vous aviez notifié à votre locataire aura été infructueuse.
La procédure détaillée d’expulsion d’un locataire
Si vous décidez de vous engager dans une procédure d’expulsion, préparez-vous à un vrai parcours du combattant !
Il est important pour vous de ne pas perdre de temps et de relouer au plus vite votre logement pour que vous touchiez à nouveau vos loyers.
Le commandement de payer
Si vous entamez une procédure d’expulsion, il faudra d’abord transmettre à votre locataire un commandement de payer qui sera délivré par acte d’un huissier. Il interviendra à la suite de la clause résolutoire (présente dans la quasi-totalité des contrats) que vous aurez activé. Le commandement à payer devra reproduire exactement l’intégralité de la clause présente dans votre contrat de bail et informer votre locataire de ses droits.
Il devra payer sous 2 mois, après réception de la lettre, les loyers qu’il n’aura pas payés. Il aura le droit de demander un délai supplémentaire, au Tribunal d’Instance, pour étaler le remboursement des dettes.
La saisie du Tribunal d’Instance
Admettons que votre locataire ne vous a toujours pas payé les loyers qu’il vous devait ou que votre contrat ne disposait pas de clause résolutoire, vous pouvez alors saisir la justice afin de procéder à son expulsion.
Avant cela, vous devez notifier votre cas à la Commission des actions et préventions des expulsions locatives 2 mois avant d’assigner votre locataire en justice. Sinon, votre procédure sera dans une condition de non recevabilité aux yeux de la justice et sera nulle.
C’est le juge qui appréciera la gravité des manquements de votre locataire. Il regardera aussi si ses garants ou lui ont les ressources financières nécessaires. Le juge lui accordera ou non un délai de paiement pour recouvrir ses dettes.
Le juge pourra aussi demander la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de votre locataire.
Sachez que l’affaire devant la justice est toujours longue car elle n’est jamais plaidée dès la première ou deuxième audience. L’issue n’est pas toujours en votre faveur.
Le commandement de quitter les lieux
A la suite du jugement qui aura prononcé favorablement l’expulsion de votre locataire, vous devrez lui faire parvenir un commandement de quitter les lieux, délivré par acte d’huissier. Votre locataire sera informé qu’il disposera désormais de 2 mois pour quitter votre logement.
Vous devrez aussi notifier la Préfecture dans le cas où le logement que vous louez constitue une habitation principale pour votre locataire.
Attention : n’essayez pas d’expulser votre locataire vous-même. Ceci est passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende. Votre locataire ne pourra pas non plus être expulsé lors de la période dite de “trêve hivernale” du 1er novembre au 31 mars. Rien ne vous empêche cependant, d’entreprendre les démarches d’expulsion durant cette période.
L’intervention de la force publique
Votre locataire occupe encore votre logement et refuse de le libérer 2 mois après lui avoir fait parvenir le commandement de quitter les lieux ?
L’huissier saisit jusqu’alors pourra demander à la Préfecture de faire intervenir la force publique (dans des cas extrêmes). Il rédigera un document de réquisition qui fera ressortir l’ensemble de la procédure judiciaire et les difficultés auxquelles vous aurez été confrontés pour obtenir l’exécution du jugement.
Se faire aider pour accomplir les démarches d’expulsion du locataire
Comme vous avez pu le constater, la procédure d’expulsion peut s’avérer longue et fastidieuse. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez vous faire aider par différentes entités spécialisées sur la question.
L’aide juridique
Comme vous l’aurez compris, la procédure d’expulsion ne peut se faire sans un huissier. C’est lui qui fera l’intermédiaire entre le locataire et vous.
Vous pouvez, en plus de l’huissier (obligatoire), choisir de vous faire assister ou représenter par un avocat, cela n’est pas nécessaire mais peut s’avérer efficace pour plaider votre cause.
L’association des propriétaires
Vous pouvez faire le choix d’adhérer à une association de propriétaires qui viendra vous renseigner sur vos droits, vous épauler et vous aider dans les démarches que vous entamerez. En échange d’une cotisation annuelle, elles pourront vous permettre de vous enlever une belle épine du pied face à la difficulté du processus d’expulsion.
L’agence départementale pour l’information sur le logement
Dans le département où vous habitez, il existe sans aucun doute une ou plusieurs agences pour l’information sur le logement. Chacune de ces agences sont constituées de juristes, spécialisés dans le logement. Vous pourrez bénéficier de tous les conseils et informations dont vous aurez besoin, sur l’expulsion de votre locataire et bien d’autres sujets. Le tout gratuitement.
Vous avez pu vous rendre compte de la difficulté d’expulser votre locataire et de la longueur de la procédure. Il est important de bien choisir minutieusement vos locataires pour éviter de vous retrouver dans une telle situation qui peut vous priver d’une de vos sources de revenu ou empiéter sur votre vie privée à cause de la mauvaise relation avec votre locataire. Découvrez également toutes les astuces pour avoir une meilleure relation avec votre prochain locataire.
Ayez conscience que seulement 10% des procédures d’expulsions entreprisent par des propriétaires ont une issue positive.