Estimation de la valeur locative

L’estimation de la valeur locative d’un bien immobilier est une étape indispensable pour tout propriétaire. Vous trouverez ci-dessous toutes les informations pour estimer la valeur locative de votre logement.

Qu’est ce qu’une estimation de la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative d’un bien immobilier se définit comme le loyer annuel que vous percevriez si vous aviez loué dans des conditions normales du marché et sans vacance locative. Ce montant est déterminé par la superficie du logement, multipliée par un tarif spécifique fixé par le centre des finances publiques grâce à 9 paramètres que nous détaillerons en dernière partie.

Cette notion de valeur locative est primordiale dans le choix de votre investissement locatif et la première étape pour espérer profiter d’une bonne rentabilité. Par la suite, elle servira de référence pour déterminer le montant du loyer mensuel que vous pourrez demander à votre locataire.

En parallèle, cette valeur sert de base pour le calcul de la taxe d’habitation et la taxe foncière du logement. En effet, c’est ce paramètre qui permettra de définir le montant des impôts locaux qui incomberont aux propriétaires de votre région, de votre département ou de votre commune.

Comment faire une estimation de la valeur locative d’un bien ?

Au terme de la construction de votre logement, vous êtes tenu de déclarer la surface de celui-ci auprès des services fiscaux, ainsi que celle de toutes les dépendances qui peuvent s’y rattacher. Pour déterminer une estimation de la valeur locative, cette superficie est multipliée par un tarif spécifique. Ce dernier se rapporte à la référence des loyers datée du 1er Janvier 1970, qui est depuis réévaluée annuellement.

Plus précisément, le tarif est lui-même fixé selon 9 paramètres plus ou moins objectifs, dont la catégorie dans laquelle s’inscrit votre logement. Aujourd’hui, il existe 8 catégories allant du logement détérioré (catégorie 8) à celui de luxe (catégorie 1).

Vous pouvez faire vous-même une estimation de la valeur locative de votre logement en respectant les règles établies par l’article 324 de l’annexe 3 du Code Général des Impôts. Les 9 paramètres suivants permettent d’évaluer la valeur locative du bien :

• La surface totale des pièces et annexes affectées à l’habitation
• La « catégorie » du logement
• L’importance du logement
• La surface des dépendances (ex : garages, caves, remises, …)
• Le degré d’entretien
• L’environnement général (avantages et inconvénients du quartier, de la commune,…)
• La situation particulière (vue, exposition, bruit, etc.)
• L’existence ou non d’un ascenseur
• L’équipement et le confort (eau courante, gaz, électricité, WC, baignoires, douches, lavabos, tout-à-l’égout, chauffage central), c’est à dire les « équivalences superficielles ».

En savoir plus sur les paramètres

Quand faire une estimation de la valeur locative d’un bien ?

La principale raison pour réaliser une estimation de la valeur locative de votre bien est qu’elle sert de base de calcul pour la taxe foncière et la taxe d’habitation. En effet chaque année, elle est réévaluée puisqu’elle dépend de la valeur du logement. Il est important de spécifier que la valeur du logement ne dépend en aucun cas de son occupation durant l’année. Plus la valeur locative est élevée, plus l’impôt sera important.

Lorsque vous réalisez des travaux au sein de votre logement, celui-ci prend de la valeur. Il est obligatoire de déclarer ces changements, qui pourront modifier la catégorie de votre bien immobilier et de ce fait les tarifs pratiqués par les services fiscaux. Les travaux non déclarés sont très souvent la source d’écarts significatifs entre la valeur locative déclarée et réelle du bien immobilier.

Il est important de noter que chaque année l’État décide d’appliquer à ces valeurs locatives une réévaluation environ équivalente au taux d’inflation de l’année en question.

Pour conclure, l’État a entrepris depuis 2014 une grande campagne de réévaluation des valeurs locatives des locaux d’habitation à travers toute la France. Cette opération aura sans aucun doute des impacts significatifs sur le montant des taxes foncières et des taxes d’habitation.