Posséder un bien en copropriété vous donne un droit de regard sur la vie de l’immeuble. Mais pas seulement, cela concerne aussi l’entretien général et les modifications éventuelles à apporter. Mais c’est également un statut avec des obligations et des charges différentes de celles d’un propriétaire individuel. Focus aujourd’hui sur les droits et devoirs du copropriétaire.
Sommaire
Les documents de copropriété
Parmi les documents indispensables actant votre acquisition, le règlement de copropriété tient un rôle prépondérant. Vous devrez vous assurer d’en comprendre tous les points. De même, vous avez accès au dossier comprenant tous les diagnostics techniques de l’immeuble.
Le notaire doit vous fournir, à la signature de l’avant-contrat, un rapport qui inclut toutes les charges qui vous incombent. Cela inclus aussi les procédures en cours dans lesquelles est engagée la copropriété. Mais aussi les sommes dues par votre vendeur à celle-ci.
Ces documents en main, vous avez alors une photographie exacte de la vie de l’immeuble. Vous aurez aussi une idée des projets en cours de réalisation dans lesquelles vous serez amené à prendre une part active.
Les charges et le syndic de copropriété
On peut distinguer parmi les charges à payer par le copropriétaire, d’un côté les charges courantes et de l’autre les charges dites « extraordinaires ».
Les charges courantes concernent l’entretien régulier et les coûts liés au fonctionnement. Il s’agit par exemple du ravalement de l’immeuble, de l’entretien des espaces verts, des cages d’escaliers, des honoraires du syndic de copropriété ou encore des frais de tenue des assemblées générales.
Les charges extraordinaires concernent des travaux d’amélioration, de création de locaux, de rénovation ou de litiges en cours. Ils sont en réalité plus fréquents que leur nom ne l’indique.
Toutes les charges sont gérées par le syndic de copropriété. Ce dernier doit, à tout moment, vous faire part du compte-rendu des dernières assemblées générales. Le syndic doit aux copropriétaires une transparence absolue, notamment depuis un arrêté officiel de Mars 2010.
Le fonctionnement de la copropriété
Votre syndic est mandaté par l’assemblée générale de la copropriété et lui rend des comptes. Cette assemblée générale prend toutes les décisions en suivant une méthode de vote définie. Cette méthode est actée par le principe de la double majorité.
On parle de double majorité car sont prises en compte à la fois les personnes (la moitié des copropriétaires plus une) et les biens, évalués en « millièmes ». Chaque copropriétaire se voit en effet attribuer un nombre de millièmes en fonction de la surface de son appartement, rapportée à la surface de l’ensemble de l’immeuble.
Par ailleurs, le montant et la date de versement des avances sur le budget prévisionnel et des avances pour des dépenses extraordinaires est également fixée par cette même assemblée générale. Elles sont à votre charge à partir du jour de l’acquisition de votre bien. Il faut donc bien faire attention au décalage entre cette date et celle de l’approbation des comptes.
Les décisions de travaux
Puisque c’est l’assemblée générale qui décide des travaux à réaliser au sein de l’immeuble, aussi bien qu’elle les autorise, vous devrez, en tant que copropriétaire, soumettre votre projet à l’assemblée si vous souhaitez percer une fenêtre ou toute autre action qui modifiera l’aspect général du bâtiment.
Vous devrez également le faire si vous désirez ouvrir une porte dans un mur pour faire communiquer deux pièces adjacentes, dans le cas où ce mur est un des murs porteurs du bâtiment. La décision finale et l’autorisation délivrée sera prise à la majorité, comme décrit plus haut.
Les assemblées générales des copropriétaires sont donc des rendez-vous importants de la vie de votre immeuble. Il convient de ne pas les manquer afin de se tenir informé des différentes initiatives de chacun. Si ponctuellement vous ne pouvez y assister, il est toujours possible de se faire représenter, ou par défaut d’en lire régulièrement tous les comptes-rendus. Assurez-vous de déterminer votre budget et prévoir large, afin de vous parer aux appels de fonds pouvant être votés.
Les parties communes
L’espace commun est la partie des bâtiments et des terrains qui est affectée à l’usage de tous les copropriétaires ou aux services publics. on parle notamment des sols, des cours, du jardin, l’ingénierie structurelle des bâtiments, les ascenseurs, des antennes collectives, de l’interphone, des tuyaux d’évacuation, des plates-formes publiques, etc. Un règlement peut transférer l’usage exclusif d’une partie commune à un seul copropriétaire.
Notez que ce droit d’utilisation exclusif ne relève pas de la propriété, cette section reste donc commune. Il s’agit généralement d’un patio, d’un jardin ou d’une cour intérieure. Même si seul le copropriétaire peut utiliser l’espace, il ne peut pas y faire ce qu’il veut. Il faut présenter à l’Assemblée Générale des Copropriétaires un accord pour y faire construire quelque chose. Dans les parties communes, il est également nécessaire de suivre les règles énoncées dans le règlement.
Veiller au respect de la destination de l’immeuble
La destination d’un immeuble est une notion complexe déterminée par le règlement de copropriété et le statut descriptif de division. On distingue généralement 4 grandes catégories : les immeubles d’habitation construits à cet effet, les immeubles pouvant être utilisés à des fins professionnelles, les immeubles à usage mixte et les immeubles à usage uniquement commercial, de bureaux ou de production.
Selon la destination du bâtiment, certains usages sont autorisés ou strictement interdits. Par exemple, certaines modifications peuvent dévaloriser le bâtiment, créer des nuisances sonores et olfactives ou détériorer l’esthétique du bâtiment. En cas de litige, il appartient au juge d’avoir le mot final. Il peut apprécier si la destination est respectée en analysant tous les facteurs qui ont conduit les copropriétaires à acquérir la parcelle dans l’immeuble.
En conclusion, connaître vos droits et devoirs de copropriétaires vous fera gagner de l’énergie et une longueur d’avance sur toutes les grandes décisions en rapport à votre bien immobilier. Informez-vous des projets en cours à l’achat et évaluez les charges. Soyez régulièrement présent aux assemblées générales et prévoyez votre budget à l’avance. Voilà les fondamentaux pour bien vivre votre investissement immobilier !