Connaître les travaux à la charge du propriétaire et du locataire

Il est parfois difficile de déterminer qui du propriétaire ou du locataire doit prendre à sa charge les travaux ou les réparations d’urgence. Comment prévenir son ou ses locataires que l’on souhaite entreprendre des rénovations ? Nous vous proposons un récapitulatif dans cet article.

Les travaux à la charge du propriétaire

La première obligation de tout bailleur est de fournir au locataire un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). En conséquence, le logement ne doit pas avoir de caractère physiquement dangereux pour le locataire (une rampe qui ne tient pas ou un balcon non sécurisé par un garde-corps par exemple), ou mettre en danger sa santé (amiante ou peinture au plomb). Il doit présenter des aspects conformes à l’occupation du logement.

Les travaux concernant la vétusté de l’immeuble (réfection des couloirs, de la façade..) sont à la charge du propriétaire. Les travaux concernant des réparations suites à des défauts ou des vices de construction, ainsi que les réparations inhérentes à un cas de force majeure aussi. Cependant, il est possible de s’arranger avec son locataire afin qu’il prenne certains de ces travaux à sa charge, en contrepartie d’un loyer baissé temporairement.

De même, les réparations dues à l’usure du temps, sous réserve d’un entretien convenable du locataire, sont à la charge du propriétaire. Il ne peut en aucun cas demander en fin de bail à son locataire de remplacer une moquette usée, ou des peintures défraîchies, mais il peut exiger en revanche qu’elles soient nettoyées.

Les réparations qui ne sont pas dues à une faute du locataire (problème de pression dans les tuyaux du fait d’une mauvaise installation par exemple) sont à la charge du propriétaire.

Avant de commencer des travaux dans le logement que vous louez, vous êtes légalement obligés de prévenir le locataire par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. En contrepartie, le locataire est tenu de laisser son logement à disposition pour les travaux tous les jours sauf le week-end et les jours fériés. Si les travaux dépassent 21 jours, vous devrez offrir une réduction proportionnelle à la durée des travaux à votre locataire.

Le propriétaire a l’obligation de maintenir le locataire en jouissance paisible du bien, c’est à dire qu’il a obligation de maintenir le bien loué en bon état. Pendant toute la durée du bail, il demeure responsable de la qualité de son bien, et doit garantir au locataire la jouissance tranquille de celui-ci. Le locataire dispose du “droit” de demander à son propriétaire de s’occuper des travaux ou des réparations, et le propriétaire a l’obligation “de faire” lorsque cela s’avère nécessaire.

Les travaux à la charge du locataire

Le locataire prend à sa charge les réparations des équipements mis à sa disposition (prises électriques, réfrigérateur, WC, joints ou étanchéité…), leur garantissant une utilisation optimale et un niveau de fonctionnement équivalent à l’entrée et à la sortie des lieux. Les réparations dues à l’entretien courant des revêtements intérieurs (peintures et papier peint) sont elles aussi à la charge du locataire. Le locataire devra s’occuper de l’entretien annuel de la chaudière, qu’il doit faire réaliser par un chauffagiste professionnel. L’entretien courant des mécanismes des différentes ouvertures du logement (fenêtres, graissage ou dégrippage de la serrure) seront là aussi à la charge du locataire.

En cas de réparations s’étendant dans les parties communes et quittant le seuil privé du domicile, c’est au propriétaire de s’acquitter des frais de réparations.

Le locataire remplace ou répare tout matériel dont la panne est causée par un manque d’entretien, par un mécanisme bloqué, par un défaut d’utilisation ou ne justifiant pas d’un cas de force majeure.

Le locataire doit, en outre, prévenir le propriétaire de tous travaux qu’il souhaite entreprendre, ainsi qu’en cas de réparations d’urgence. A défaut de paiement du bailleur, le locataire peut demander une baisse du montant du loyer. Le propriétaire pourrait, si le locataire ne le prévenait pas des travaux qu’il souhaite entreprendre ou de la réparation à effectuer, refuser le remboursement des travaux.

Le propriétaire peut, lors du départ du locataire, demander à conserver le bénéfice des transformations effectuées, ou exiger la remise en état des lieux de la part du locataire. Il est toujours préférable, même en cas de travaux ou de remise en état de demander l’avis du propriétaire.

L’article 606 du code civil définit les différents travaux, des “gros travaux” aux “réparations d’entretiens” :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont considérées comme de l’entretien.

En conclusion, le propriétaire a la charge des gros travaux (tels que prévu à l’article 606 du code civil), la réfection des parties communes de l’immeuble ainsi que les travaux qui concernent des mécanismes ou des installations vétustes.

Le locataire doit occuper les lieux “en bon père de famille” : cette notion est utilisée en droit civil afin de définir un comportement respectueux. Il doit donc utiliser le bien loué en respectant ses voisins, et la “destination des lieux” (un logement commercial ne peut devenir une habitation, et vice versa). Le locataire est en droit de faire les aménagements qu’il veut, sous réserve qu’il ne s’agisse pas de travaux de rénovation, ou de travaux de transformation. Par exemple, un locataire ne peut pas abattre un mur afin de modifier la disposition des lieux. Avant tout travaux, il doit demander l’avis au propriétaire.