La hausse constante et conséquente des prix du m² depuis une quinzaine d’années a conduit les investisseurs particuliers qui misent sur la pierre à se focaliser sur la plus-value potentielle à la revente.
Or, d’un point de vue purement économique, l’évolution de la rentabilité locative devrait être un indicateur clé à suivre chaque année afin de faire le bon arbitrage entre un investissement immobilier et d’autres placements offrant des niveaux de risque et de rentabilité équivalents, une assurance-vie par exemple.
Un indicateur dont on parle peu. Et pourtant la contraction récente du marché de l’immobilier devrait nous inciter à le regarder avec plus d’attention. Mais de quoi s’agit-il ?
Le principe de calcul consiste à prendre le revenu annuel net de toutes charges (R) et à le diviser par la valeur actuelle du bien (V). Rentabilité locative = R / V, rien de plus simple en apparence sauf qu’il faut prendre le temps et la peine de bien calculer R et V.
Concernant le revenu annuel net (R), on doit prendre en considération le loyer, les charges, frais d’agence, coûts des assurances, les travaux de réparation et d’entretien, les travaux de remise en état ou d’amélioration (à amortir sur plusieurs années), taxe foncière… Mais il faut également prendre en compte l’impact fiscal sur votre impôt sur le revenu (montant impôts supplémentaires, prélèvements sociaux, montant de la défiscalisation en cas d’investissement de Robien, Scellier, Duflot…).
Quant à la valeur actuelle du bien (V), il faut évaluer le prix de revente à l’instant T. Mais là encore, attention à ne pas faire des raisonnements trop simplistes. D’abord, il faut procéder à une évaluation réaliste en croisant plusieurs sources d’information* (la chambre nationale des notaires, le site des impôts, les divers baromètres des réseaux d’agences…) et lucide en prenant en compte les éventuels défauts de votre bien (bruit, luminosité, absence d’ascenseur…). Mais ne vous arrêtez pas là, car lors de la revente vous aurez immanquablement des frais qui vont venir grever le montant dont vous disposerez in fine : frais de notaire, impôt sur la plus-value, frais d’agence, éventuels frais de remise à niveau du bien…
Autant de frottements que les professionnels oublient soigneusement d’intégrer lorsqu’ils vous présentent l’attrait financier de leur produit !
Faut-il calculer la rentabilité locative chaque année ? Non car un bien mis en location n’est pas un bien aussi liquide que d’autres investissements. Néanmoins, dès qu’une opportunité de vente se présente – c’est le cas au départ d’un locataire – il semble opportun de faire les calculs et de comparer avec d’autres investissements.
Mais là encore attention aux comparaisons trop hâtives ou uniquement basées sur les dires d’un professionnel. Si vous investissez dans une assurance-vie par exemple, vous devez prendre en considération les frais de gestion, les droits d’entrée sur certains placements, les prélèvements sociaux…
Autre point à avoir également en tête : l’érosion monétaire. Les revenus d’un investissement purement financier, qui serait garanti sous forme de rente par exemple, sont constant dans le temps : 300 000 € peuvent rapporter 1 000 € par mois pendant des années mais en terme de pouvoir d’achat 1 000 € aujourd’hui n’auront pas du tout la même valeur dans 10 ans. Alors qu’avec un bien immobilier vous avez la possibilité de revaloriser chaque année le loyer a minima de la valeur de l’inflation…
En conclusion, si je devais donner un conseil, c’est de s’interroger régulièrement sur la rentabilité locative de son bien immobilier, de faire (ou refaire) les calculs soi-même et de bien comparer ce qui est comparable car il y a un élément essentiel pour investisseur non-professionnel : les banques vous prêteront de l’argent pour investir dans l’immobilier à hauteur de votre capacité d’endettement, elles ne le feront pas pour vous permettre d’investir sur des produits financiers…
Quelques sources d’information pour estimer la valeur de votre bien :
- Sur votre Espace personnel du site des impôts http://www.impots.gouv.fr/, rubrique « Rechercher des transactions immobilières »
- Le site de l’immobilier des notaires de France http://www.immobilier.notaires.fr, rubrique « Prix de l’immobilier »