Si vous vivez au sein d’une copropriété vous avez surement déjà entendu parler du syndic de copropriété. Il est possible que pour vous, la notion de syndic de copropriété soit très floue. Un syndic est censé faciliter la vie des habitants du bâtiment en effectuant des actions de gestion sur le bâtiment. Nous répondons à toutes vos questions sur « à quoi sert un syndic de copropriété ».
Sommaire
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété est la clé de voute de la copropriété. C’est lui qui a le pouvoir de représenter l’immeuble tout entier, bien qu’il (l’immeuble) soit détenu par plusieurs propriétaires. C’est le syndic qui gère toute la paperasse liée à l’immeuble, le personnel régulier ou occasionnel, les prestataires et la propreté de ce dernier.
Le syndic fait partie de 3 instances :
- Le syndic lui-même qui est obligatoire. C’est le gestionnaire de l’immeuble et le régulateur des copropriétés.
- L’Assemblée générale qui se réunit chaque année obligatoirement. Elle est composée de tous les copropriétaires qui prendront tout un tas de décisions pour le bâtiment. Ils votent des budgets, approuvent les comptes, etc… C’est l’assemblée générale qui élit le syndic pour une durée d’une à trois années.
- Le Conseil syndical. Il est composé de copropriétaires approuvés par l’Assemblée générale. Sachez que le conseil syndical est obligatoire dans chaque immeuble. L’Assemblée générale peut lui ordonner de prendre certaines décisions.
On ne peut pas se passer d’un syndic car il est obligatoire par la loi. Cependant le syndic ne se doit pas d’être professionnel. Pour les petites copropriétés, généralement les syndics sont bénévoles.
Quel coût pour un syndic de copropriété ?
Si les copropriétaires optent pour un syndic professionnel, il faut s’attendre à des coûts très variables entre les prestataires. Cela est dû à une différence entre la province et la capitale. Dans un second temps, cela s’explique avec les nombreuses obligations qui se sont rajoutées avec la loi Alur. Cette loi indique une liste obligatoire de prestations qu’un syndic se doit d’inclure dans son offre :
- Comptabilité ;
- Gestion de l’Assemblée générale ;
- Finances ;
- Archives ;
- Travaux d’entretien courant ;
- Maintenance du bâtiment ;
- Assurance de l’immeuble ;
- Gestion du personnel.
Plus le bâtiment sera prestigieux plus il sera couteux avec un syndic professionnel. Sachez qu’il existe aussi des syndics « low-cost » qui conviennent parfaitement aux petites copropriétés. Leurs prestations sont dématérialisées en ligne et coutent beaucoup moins chères. On parle de moins d’une centaine d’euros par propriétaires chaque trimestre !
À quoi sert le syndic de copropriété ?
Vous l’aurez compris un syndic administre, gère, entretient et valoriser le bâtiment. Ses responsabilités sont donc lourdes. En voici quelques-unes.
La gestion administrative de la copropriété
Dans un premier temps, le syndic doit établir et tenir à jour une liste des propriétaires du bâtiments ainsi que de tous les lots associés.
Comme précisé plus haut le syndic convoque chaque année l’Assemblée générale. Un ordre du jour est établi et le conseil syndical assiste à la réunion. Après l’assemblée, le syndic se charge d’écrire un compte rendu et de le distribuer aux copropriétaires. Par la suite, c’est à lui de réaliser toutes les actions décidées par l’Assemblée. Aucun délai n’est encadré par la loi. D’où l’importance de les préciser en amont.
Enfin, le syndic de copropriété a pour dernière obligation d’immatriculer le bâtiment sur un registre. Ce registre liste l’identité du syndicat, la nature et le nombre des lots, les données financières, la date et la création du syndic… Le syndic de copropriété doit conserver et gérer toutes les archives du bâtiment.
Gestion de la comptabilité de la copropriété
Le syndic doit établir la comptabilité du syndicat et prendre en compte la situation comptable de chaque copropriétaire. La conservation et la restitution de ces documents à tout moment est une obligation. Le syndic doit aussi établir les budgets prévisionnels, chiffrer et matérialiser les objectifs comptables pour chaque exercice.
D’ailleurs à chaque Assemblée générale le syndic fera un rendu synthétique des comptes. Chaque copropriétaire devra alors approuver la gestion des comptes. Sachez par ailleurs que le syndic doit obligatoirement ouvrir un compte à son nom pour la bonne gestion des lots. Seuls les bâtiments de moins de 16 lots sont épargnés.
Entretien du bâtiment
Le syndic a pour mission de veiller au bon entretien des lieux et possède tous les droits à ce sujet. Ainsi, de son propre chef, il peut réaliser des petites réparations et de travaux de petite envergure. En revanche, pour des travaux importants le syndic doit consulter l’Assemblée générale et demander son autorisation.
Il se peut aussi que le syndic signe des contrats d’entretien des parties communes avec des partenaires externes. Ces contrats veilleront à entretenir ou réparer les ascenseurs, la chaudière, les murs, l’extérieur de la copropriété… Ces contrats peuvent inclurent la fourniture de l’eau, du gaz ou de l’électricité. Sachez d’ailleurs que c’est aussi le syndic qui veille à assurer l’immeuble.
Gestion des salariés de la copropriété
Même si les gardiens, jardiniers, peintres, concierges ne sont pas employés par le syndic ils sont sous son autorité. C’est donc ce dernier qui recherchera du nouveau personnel pour le bâtiment. Cependant, pour embaucher un nouvel employé, il devra demander l’accord de l’Assemblée. Mais il peut aussi licencier du personnel.
Le syndic gère également les bulletins de salaire, les congés, les arrêts maladie ou les congés maternité des employés.
Que faire si votre syndic ne répond pas à vos besoins ?
Bon nombre de copropriétaires insatisfaits de leur syndic ferment les yeux sur beaucoup de choses. Cependant, chaque copropriétaire à son mot à dire sur les compétences de son syndic. Il se peut qu’un syndic s’octroie des pouvoirs qui ne lui reviennent pas ou qu’il manque à ses obligations. Dans ce cas, les copropriétaires doivent en parler avec le conseil syndical. En effet, le syndic représente le bâtiment et le conseil les copropriétaires.
Il est conseillé par la suite de mettre en demeure le syndic via une lettre recommandée pour faire cesser les agissements abusifs. En cas d’urgence, il est possible de saisir la justice puis de changer de syndic.