La Société Civile Immobilière a été instauré pour mieux gérer son patrimoine immobilier. Comme toutes les sociétés, elle présente des avantages et des inconvénients.
La Société Civile Immobilière, c’est l’association de plusieurs associés dans le but de gérer ensemble un patrimoine immobilier et d’en tirer des bénéfices ou à l’inverse de supporter les pertes. L’objet de la société est immobilier et non commercial. La SCI a de nombreux avantages mais aussi des inconvénients qui peuvent freiner dans le lancement de cette société.
Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
Vous le saurez dans cet article, et qui sait, vous vous lancerez peut-être dans l’aventure.
Sommaire
Les avantages de la SCI
Bien qu’il y ait des inconvénients, les avantages de se lancer dans la SCI sont diverses et très intéressants pour les deux personnes minimums qui créent une SCI.
Au niveau fiscal
L’un des avantages principaux de monter une SCI avec des associés est au niveau fiscal car elle vous fera faire de belles économies.
Si votre SCI détient des biens destinés à la location, les intérêts versés et les dépenses de travaux et de rénovation qui définissent le revenu imposable pourront être déduits du chiffre d’affaires.
Si votre SCI est en déficit, les pertes seront imputées sur le revenu imposable de chacun des associés jusqu’à 10 700€ par personne.
Si après 15 ans de détention de part dans la SCI, un des associés ou vous décident de les revendre, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values.
Les bénéfices de la société seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers mais être imposés à l’impôt sur les sociétés peut aussi s’avérer bénéfique. Notamment lorsque vous amortissez votre bien, toutes les charges réelles exonérées seront déductibles de l’IS.
Un associé de la SCI qui le serait depuis 22 ans, pourra être totalement exonéré d’impôt sur les plus-values lors de la vente de ses parts, peu importe la durée de détention du bien par la société et même si elle vient juste d’acquérir un nouveau bien.
Pour la famille
Créer une SCI offre aussi des avantages concernant la succession et la transmission de patrimoine. Lorsque les enfants des associés intégreront la société, le montant transmis à chacun sera calculé sur l’actif net de la SCI et sera déductible des dettes.
Vous pouvez aussi transmettre au fur et à mesure, les biens immobiliers et les actions aux enfants sans dérégler le fonctionnement de la SCI.
En plus des enfants et de la succession, la SCI offre des avantages au conjoint et au concubin des associés. En effet, si vous êtes marié, vous pouvez opter pour la SCI et définir les règles de fonctionnement et des répartitions des actions au lieu de changer de régime matrimonial, si l’un des deux venaient à décéder.
Entre concubins, la transmission de biens après un décès est assez simple. Le survivant peut bénéficier d’une protection et du démembrement croisé des parts.
Pour le patrimoine
La SCI permet aussi de contourner le mode de fonctionnement de l’indivision, qui est très lourd car elle demande l’unanimité. Le gérant qui aura été choisi pour la SCI pourra prendre des décisions de gestion usuelle même lorsque les associés ne seront pas d’accord. Les règles sont donc plus souples que celles de l’indivision.
En fonction des décisions qui seront prises, les statuts et les dispositions pourront être adaptés.
Les inconvénients de la SCI
Bien que la SCI présente des avantages fiscaux et patrimoniaux, il est important de connaître les quelques contraintes lors de la création et la gestion de cette société.
Lors de la création
Bon nombre d’associés qui souhaitent se lancer dans la création d’une SCI sont freinés par la démarche fastidieuse pour la créer ainsi que les dépenses nécessaires. La rédaction des statuts est obligatoire toute comme la publication au Journal d’Annonces Légales.
Ainsi, l’objet de la SCI, son fonctionnement, les modalités de gestion, l’envergure du pouvoir du gérant et des associés doivent être clairement définis. De plus, la rédaction des statuts coûte de 500 à 3 000 euros selon le professionnel sollicité pour vous accompagner dans la démarche qui est indispensable pour que tout soit fait dans les règles.
Enfin, lorsque vous faites l’acquisition d’un immeuble, vous devrez obligatoirement recourir au service d’un notaire.
Lorsqu’il y a des dettes
En cas de difficulté financière, les créanciers se retourneront contre les patrimoines privés de chaque associé que si la SCI n’est pas en mesure de régler ses dettes. Vous engagez donc votre patrimoine personnel, seulement en proportion des parts que vous détenez dans le capital social. S’il y a un endettement, vous devrez rembourser dans la limite de vos parts. Cela seulement si les démarches préalables comme le recouvrement ou le recours en justice n’ont pas abouties.
Aussi au niveau financier, vous ne pouvez bénéficier d’aucuns crédits bancaires à 0% ou d’utiliser son plan épargne-logement pour pouvoir acquérir à un bien immobilier. La SCI étant une personne morale, ces dispositifs sont réservés aux personnes physiques.
Les obligations en SCI
En SCI, vous aurez des obligations toute au long de la vie de la société notamment au niveau des décisions et de la comptabilité.
Une fois par an, il est obligatoire que vous vous réunissiez pour effectuer une Assemblée Générale. Celle-ci doit faire l’objet d’un procès-verbal d’Assemblée Générale qui doit être consigné dans un registre prévu à cet effet. Par contre, il n’est pas nécessaire de transmettre ces pièces au greffe. Ce qu’il faut c’est que vous en gardiez une trace écrite.
Si vous décidez d’opter pour l’impôt sur les sociétés, vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse pour votre société. Celle-ci sera probablement limitée, compte tenu du faible nombre d’acquisitions et ventes que votre SCI est susceptible de faire par rapport à une société commerciale.
La comptabilité d’entreprise, il faut le reconnaître, est un désavantage de la SCI soumise à l’IS.
La SCI est une façon d’investir dans l’immobilier intéressante, qui permet de réaliser des bénéfices non négligeables malgré quelques contraintes. Soyez aidé d’un spécialiste en la matière pour prendre les meilleures décisions dans le cadre de la création de votre SCI et pour limiter les risques de perte.