Location meublée : quelle fiscalité ?

En plus d’être très rentable, la location meublée vous permet d’accéder à un certain statut. Cependant cette rentabilité peut être rapidement mis à mal si vous choisissez mal en location meublée : quelle fiscalité adoptée ?

En louant votre bien immobilier en meublé, vous pouvez optimiser votre rendement locatif en louant plus cher que si ce dernier était vide. Pour pouvoir déclarer vos revenus, vous allez pouvoir prétendre au statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Chacun dispose de ses propres caractéristiques et de son propre régime fiscal.

Comment choisir sa fiscalité en location meublée ?

Je vous explique cela dans cet article, pour que vous choisissiez le statut approprié à votre situation.

Deux possibilités pour louer en meublé

Si vous avez décidé de louer votre bien immobilier meublé, vous vous assurez des revenus locatifs pendant un an. Ainsi, la gestion de votre logement sera déléguée à votre locataire. Pour chacun des deux statuts, vous pourrez bénéficier de réductions en ce qui concerne les frais d’acquisitions (garanties, taux de crédits). 

Statut LMNP pour des revenus moyens

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, c’est que vous ne rentrez pas dans l’une des cases qui sont nécessaires pour être considéré comme louer en meublé professionnel :

• vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€
• vos revenus locatifs n’excèdent pas 50% des revenus totaux du ménage

Vous avez l’obligation de louer votre logement meublé et de déclarer vos revenus locatifs

Si malheureusement vous réalisez un déficit, sachez que vous pourrez le reporter sur les 10 prochaines années.

Statut LMP pour des revenus élevés

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, c’est que vous rentrez dans toutes les cases qui sont nécessaires pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :

• vos revenus annuels sont supérieurs à 23 000€
• vos revenus locatifs sont supérieurs à 50% des revenus totaux de votre ménage

Vous devrez effectuer ces démarches auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où votre logement est situé.

A noter : Vous n’avez plus à être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés pour être loueur en meublé professionnel.

Vos biens immobiliers considérés comme professionnels ne seront pas pris en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Au vu de la complexité de ce régime, il peut être utile de vous faire aider par un spécialiste pour étudier minutieusement les différents avantages qui s’offrent à vous et faire le meilleur choix possible.

Location meublée : la fiscalité LMNP

Location meublée : quelle fiscalité ? Si vos revenus annuels locatifs sont inférieurs à 70 000€ alors vous serez automatiquement soumis au régime micro-BIC où vous aurez un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs mais vous ne pourrez déduire aucune autre charge.

Vous avez aussi la possibilité d’opter pour le régime réel. Dans ce cas-là, vous pourrez déduire les charges réelles et d’amortissements (reportable sur 10 ans).

Si vous réalisez des plus-values, aucun abattement n’aura lieu entre la première et la 5ème année de détention de votre bien. L’abattement sera de 6 % de la 6ème à la 21ème année et de 4% à partir de la 22ème. Vous serez totalement exonéré au bout de 22 ans.

Si vos charges déductibles plus vos amortissements dépassent 50% de vos revenus locatifs annuels, le régime réel sera le plus intéressant pour vous. Si c’est le contraire, alors il faudra mieux que vous vous orientiez vers le régime micro-BIC.

Location meublée : la fiscalité LMP

En étant loueur en meublé professionnel, votre fiscalité dépendra de votre personnalité juridique. On abordera ici seulement les personnes physiques mais sachez que vous pouvez être soumis à l’impôt sur les sociétés en tant que personne morale et au régime micro-BIC en tant qu’entrepreneur.

Revenons à vous, bailleur personne physique. Vous serez imposé sur vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pourrez déduire vos charges locatives (frais de gestion et d’entretien), vos dépenses (travaux, assurances) et intégrer vos éventuels déficits dans le calcul de votre impôt. De plus, vous pourrez aussi déduire vos amortissements de votre résultat fiscal sans limitation dans le temps (une possibilité de défiscalisation immobilière très intéressante).
/gestion-locative/locataire-ou-bailleur-en-location-qui-paie-les-travaux/

En réalisant une plus-value sur la vente de votre bien immobilier, vous serez exonéré de taxation sur cette plus-value si vous remplissez les conditions (être LMP depuis au moins 5 ans, vos recettes locatives sur les deux dernières années n’excèdent pas 90 000€ hors TVA).

Ce régime peut être intéressant pour vous si vous projetez de réaliser des travaux importants. Si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez pas en changer pendant 2 ans.

Cas concret de choix de statut

En partant de cas concret, nous allons pouvoir nous rendre compte des différences qu’ils existent entre ces deux statuts ainsi que de leurs points communs.

Régime fiscal en LMNP

Vous mettez en location meublé votre logement de 35 m2 (T2), dans le 14ème arrondissement de Paris, que vous avez acquis pour 280 000€. Vous le louez à 1 200€ par mois charges comprises. Vos charges sont de 7 000€.

L’amortissement de votre logement sera de 10 600€.

Vous recevrez donc 14 400€ de revenus locatifs annuels. Vous bénéficierez d’un abattement de 50%. Vous serez donc imposé sur 7 200€, ce qui vous permettra de couvrir vos dépenses réellement payées. Vous ne pourrez donc déduire aucunes charges de votre revenu imposable.

Vos impôts s’élèveront donc à 3 276€ (47.2% de votre revenu imposable, 30% d’impôt sur le revenu, 17.2% de cotisations sociales).

Dans le cas où vous décidez d’opter pour le régime réel, avec le même exemple, vous n’aurez aucun impôt à payer sur vos revenus locatifs. En effet, vous pourrez déduire vos charges (7 000€) et l’amortissement de logement (10 600€). Ces dépenses étant largement supérieures à vos revenus locatifs, votre revenu imposable sera alors nul.

Régime fiscal en LMP

Vos revenus annuels sont supérieurs à 23 000€. Dans ce cas précis, nous dirons qu’ils s’élèvent à 25 000€.

Vous engendrez de votre location meublé 16 800€ soit plus de 50% de vos revenus annuels. L’amortissement de votre logement est de 14 000€, votre taxe foncière de 800€, l’intérêt de votre emprunt (4 800€, emprunt de 160 000€). Sur cette année, votre bien immobilier fera apparaître un déficit de 2 800€ (loyer annuel – amortissement – taxe foncière – intérêt).

De ce fait, vous pourrez enlever de vos revenus annuels le déficit locatif de 2 800€. Ce déficit pourra être retiré de la catégorie traitements et salaires. Le montant que vous avez déclaré était de 30 000€. Grâce au statut LMP, il sera de 25 000 – 2 800 = 23 200€. Vous réaliserez donc une économie d’impôt de 8%.

Pour répondre à la question “Location meublée : quelle fiscalité adopté ?”, le choix de votre statut dépendra de si vous correspondez à tous les critères pour être loueur en meublé professionnel sinon vous serez relié au statut de loueur en meublé non professionnel. Quoi qu’il en soit, le régime que vous choisirez vous permettra de réduire vos impôts grâce aux caractéristiques propres à chacun des statuts.

C’est donc une meilleure option de louer votre logement en location meublée.