Comprendre les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à l’investissement locatif et entré en vigueur le 1er Septembre 2014. Visant à améliorer la loi Duflot en place jusque-là, il a été pensé pour stimuler le marché de l’immobilier et rassurer les acquéreurs. La loi Pinel apporte des avantages non-négligeables aussi bien sur la durée minimale de location, la qualité du locataire, mais également sur l’avantage fiscal obtenu. Cet article propose de détailler ces avantages et de mettre en lumière les conditions pour en bénéficier ainsi que les plafonds par zones décidés par le gouvernement.

Les avantages de défiscalisation de la loi Pinel

La réduction d’impôt en loi Pinel varie toujours en fonction de la durée de location de votre bien immobilier. En comparaison avec la loi Duflot, qui proposait une réduction d’impôts de 13 à 18%, la loi Pinel va plus loin et propose désormais une réduction d’impôt maximale de 21%.

En effet, en tant qu’investisseur, vous pourrez choisir de vous engager dans le dispositif Pinel sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, avec une défiscalisation proportionnelle à la durée de cet engagement de mise en location.

• Réduction de 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 6 ans
• Réduction de 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 9 ans
• Réduction de 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 12 ans

En plus de cet aménagement de durée, il est à présent possible de pouvoir louer le logement acquis à vos ascendants et descendants, sans suspension de l’avantage fiscal (à condition que ceux-ci ne soient pas rattachés à votre foyer fiscal).  Cette mesure rend le dispositif plus attrayant, car vous pourrez désormais à la fois acquérir un logement neuf dans un programme Pinel, y loger un membre de votre famille, réduire l’impôt et enfin revendre plus rapidement grâce à l’engagement minimal raccourci à 6 ans.

En raccourcissant la durée minimale de location à 6 ans, le gouvernement a ainsi souhaité rassurer et offrir plus de visibilité et de sécurité à l’investissement immobilier neuf. Au bout de la 6ème année, il vous sera donc possible de céder votre logement acquis en Pinel et disposer plus rapidement de liquidité en vue d’épargner ou de réinvestir.

Tous les avantages de la loi Pinel viennent en contrepartie de conditions à remplir, qu’il est nécessaire de rappeler.

Les conditions de la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif, votre logement doit respecter les 5 conditions suivantes :

• Être neuf ou bien rénové
• Être acquis en l’état futur d’achèvement
• Respecter la règlementation thermique RT2012
• Être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier
• Être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés

Le bien acquis doit répondre aux 4 critères de location suivants :

• Location en qualité de résidence principale
• Location non meublée
• Location du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 mois
• Définition du loyer en raison des plafonds établis selon les zones Pinel

6 conditions financières sont également à respecter :

• L’investissement ne doit pas être supérieur à la somme de 300 000 €
• L’investissement doit être de 5500 € par m² maximum
• Les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000 €
• La réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer
• La réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre
• La réduction d’impôt n’est pas cumulable avec d’autres réductions fiscales (Loi Malraux, Loi Censi-Bouvard, Loi Girardot…)

Les plafonds par zones de la loi Pinel

Le nouveau zonage géographique des communes est entré en vigueur le 1^er Octobre 2014. L’objectif est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location là où la demande est forte. Le dispositif Pinel concerne donc les zones tendues. Les 4 zones Pinel sont déterminées de la manière suivante :

• Zone A bis : Paris et sa petite couronne
• Zone A : Petite Couronne et Grande Couronne de la région parisienne, Côte d’Azur et frontière de la Suisse
• Zone B1 : Les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, Grande Couronne autour de Paris, Annecy, Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle, pourtour de la Côte d’Azur, Corse et départements d’Outre-Mer
• Zone B2 : Certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants non incluses en B1

La loi Pinel a mis en place des plafonds de loyer en fonction du marché et de ces zones géographiques. En règle générale, le plafond Pinel de loyer est inférieur aux loyers de marché d’environ 10-15% selon la localisation de l’investissement.

Le plafond de loyer est fixé à 16,72 €/m² en zone A bis, à 12,42 €/m² en zone A, à 10€/m² en zone B1 et à 8,69 €/m² en zone B2.

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l’application d’un coefficient multiplicateur, obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19/surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

De plus, les ressources des locataires eux-mêmes ne devront pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds, définis en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer, sont résumés dans le tableau ci-dessous :

En conclusion, la loi Pinel va plus loin que la loi Duflot à laquelle elle succède. Elle vous propose des avantages fiscaux intéressants pour dynamiser le marché immobilier et rassurer les acquéreurs, tout en permettant l’accès au logement à une large population.

Cette mesure est intéressante puisqu’elle vous offre un ciblage par zones géographiques à bon potentiel locatif, une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 euros par an et un rendement locatif estimé à 6% après déduction. Bien entendu cette mesure reste applicable à condition de bien choisir l’emplacement de votre bien, de s’entourer des compétences nécessaires, et bien sûr de profiter d’un contexte de taux d’intérêt bas pour optimiser votre investissement.