La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement dans le but de développer l’offre immobilière en France dans le secteur des résidences de services. Né d’un amendement à loi Scellier et initialement prévu jusqu’à la fin 2012, ce dispositif de défiscalisation est officiellement prolongé jusqu’au 31 Décembre 2016, afin de stimuler par des avantages fiscaux un secteur où la demande est encore bien plus importante que l’offre. Cet article propose de détailler les conditions et les avantages de la loi Censi-Bouvard, tout en vous informant sur les précautions qu’il faut prendre.
Sommaire
Les conditions d’éligibilité à la loi Censi-Bouvard
La réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard concerne uniquement les investisseurs en LMPN (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le logement dont vous êtes propriétaire doit être meublé et loué à l’exploitant de la structure pendant une durée minimale de 9 ans. L’investissement ne peut, par ailleurs, être supérieur à 300 000 €.
Les logements concernés par la loi doivent faire partie des catégories suivantes :
- Résidence sénior ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
- Résidence médicale ou sociale accueillant des personnes âgées ou handicapées
- Résidence de tourisme
- Résidence avec services pour étudiants
Pour ce qui est des biens non éligibles à l’amendement Censi-Bouvard, comme les locations meublées en résidence principale ou hôtels, le dispositif fiscal usuel du LMNP s’applique de droit, avec le principe de l’amortissement.
Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation. Tout d’abord, il faut acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et le mettre en location dans les 12 mois suivants. Il est également possible de bénéficier de la loi Censi-Bouvard pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
Il n’y a pas de plafond de ressources pour les locataires ni de zonage du territoire. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ni représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. Ces recettes doivent être imposées dans les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non les revenus fonciers. Enfin, il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard la même année pour le même foyer fiscal.
Les avantages de défiscalisation de la loi Censi-Bouvard
Que vous souhaitiez compléter vos revenus ou préparer votre retraite, vous pourrez réduire le montant de votre investissement grâce aux loyers que vous percevez.
La loi Censi-Bouvard est un régime de double défiscalisation. Il permet de bénéficier à la fois d’une réduction de l’impôt sur le revenu et d’une récupération par le propriétaire de la totalité de la TVA.
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt qui correspond à 11 % du prix d’achat de votre bien. Par exemple, si vous réalisez un investissement de 150 000 €, la défiscalisation de 11 % vous permet d’économiser 16 500 € sur 9 ans. Cela représente une réduction d’impôts de 1 850 € chaque année, ce qui n’est pas négligeable.
Les autres avantages du dispositif sont les suivants :
- Vous récupérez la TVA de votre investissement
- Vous pouvez cumuler les investissements en loi Censi-Bouvard la même année et bénéficier jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôt.
- Les loyers sont garantis par le bail commercial sur une durée minimale de 9 ans
- Vos impôts et vos loyers financent donc plus de 3/4 de votre investissement
Les précautions à prendre en loi Censi-Bouvard
Mis à part les dangers classiques liés à toute opération de défiscalisation (comme le problème de surestimation des loyers et du bien ou encore la défaillance de l’exploitant), l’investissement avec le dispositif Censi-Bouvard nécessite d’être vigilant sur quelques points importants.
Si vous êtes un bailleur proposant deux biens distincts à la location, si l’un de ces deux biens a été acheté dans le cadre du dispositif Bouvard, vous devrez appliquer le même régime fiscal aux deux biens. Si auparavant le régime Micro-BIC était appliqué, un investissement en Censi-Bouvard implique désormais de reconstituer une comptabilité afin de poursuivre dans le cadre d’un régime réel.
De plus, le fait que le bien ne soit pas amortissable complexifie fiscalement le projet immobilier. En effet, lorsque la part des intérêts dans les mensualités diminue, vous devrez vous acquitter d’une imposition croissante sur les loyers. Cette imposition se faisant à hauteur du Taux Marginal d’Imposition, elle peut devenir rapidement confiscatoire pour les bailleurs déjà fortement imposés.
Attention enfin au rappel de TVA. En effet, les promoteurs se gardent souvent de préciser que celle-ci n’est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour les biens meublés, et 20 ans pour les immeubles. Ainsi donc, une personne qui souhaiterait vendre son bien à la fin de la période d’engagement minimale de 9 ans, devra reverser au trésor public les 11/20em de la TVA qui lui a été remboursée, à moins de pouvoir céder son bien accompagné du bail commercial.
En conclusion, la loi Censi-Bouvard est un dispositif facile d’accès qui propose de stimuler le secteur des résidences de services. Avantageuse, cette loi permet à la fois de réduire vos impôts jusqu’à 3667€ par an et de récupérer la TVA de votre investissement immobilier, si celui-ci est un bien meublé non professionnel récent. Attention toutefois au passage en régime réel si vous avez plusieurs biens à la location et au rappel de la TVA lorsque vous souhaiterez revendre votre bien.