Le placement immobilier en SCPI est un placement qui attire de plus en plus d’investisseurs compte tenu de ses nombreux avantages reconnus (forte rentabilité, réductions fiscales…) mais c’est également parce que différents modes d’acquisition sont possibles que ce placement prend tout son intérêt auprès des investisseurs.
Nous allons voir, ici, quelles sont les différentes solutions d’investissement qui existent pour le futur investisseur, ce qui lui permet d’adapter son placement à sa situation personnelle.
Sommaire
L’investissement en direct
C’est la forme la plus classique d’investissement car le souscripteur paye comptant ses parts et les détient par la suite avec un certificat nominatif de parts (valant titre de propriété). Acheter des parts en direct convient principalement aux investisseurs qui cherchent un complément de revenu immédiat et qui sont situés dans une tranche d’imposition inférieure ou égale à 30%. C’est une stratégie d’investissement qui s’applique également aux investisseurs qui disposent d’un déficit foncier (résultant de travaux de rénovation par exemple) et qui souhaitent bénéficier par là, d’une réduction de leur fiscalité.
L’investissement par l’emprunt
C’est une solution qui séduit de nombreux investisseurs qui veulent diversifier leur patrimoine et percevoir des revenus réguliers. Le succès de l’acquisition de parts de SCPI par l’emprunt bancaire tient à deux facteurs :
– Un faible apport initial : l’investisseur n’a pas besoin de fournir un gros effort de trésorerie. En effet, en raison des taux de rendement assez élevé des SCPI (5,13%), le remboursement mensuel de l’emprunt est en partie compensé par la perception des revenus locatifs. De plus, le souscripteur peut également bénéficier d’un effet de levier financier : le taux des crédits sur 10 ans ou plus sont actuellement inférieurs de près de 1,5 points au rendement moyen des SCPI et permettent alors à l’investisseur de fournir un moindre effort de trésorerie.
Ex 1 : un investisseur emprunte 10 000€ sur 10 ans. Il doit rembourser 1120€ par an. Il perçoit cependant un revenu locatif de 513€ par an. Il n’a donc plus qu’à rembourser 607€
Ex 2 : un investisseur emprunte 10 000€ sur 20 ans. Il doit rembourser 659€ par an. Il perçoit un revenu locatif de 513€ par an. Il n’a donc que 146€ à rembourser par an.
– Allègement de sa fiscalité : l’investisseur est soumis à l’impôt sur le revenu au prorata de ses parts de SCPI. En effet, le régime fiscal qui s’applique généralement est identique aux investissements immobiliers réalisés en direct et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
L’investissement en « assurance vie SCPI »
C’est un type d’investissement qui correspond bien aux investisseurs ayant une tranche d’imposition supérieure à 30% et dont la priorité dans l’immédiat n’est pas la recherche de complément de revenu. Il s’agit d’acquérir des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ce qui permet alors d’alléger sa facture fiscale de façon visible.
L’investissement par le démembrement
Il est également possible d’acheter des parts de certaines SCPI en démembrement grâce auquel l’investisseur pourra alors acheter l’usufruit ou la nue-propriété de la SCPI selon qu’il est plus ou moins imposable. Ainsi, l’investisseur optera pour l’usufruit temporaire de SCPI s’il souhaite percevoir pour une courte durée de forts revenus, tandis qu’il choisira l’achat en nue-propriété s’il est fortement imposé à l’ISF et qu’il ne cherche pas des revenus dans l’immédiat. Durant la période de démembrement le souscripteur de part en nue-propriété peut déduire ses parts de son assiette de calcul de l’ISF et n’est pas affecté par l’impôt sur le revenu car il ne perçoit pas de dividende (c’est l’usufruitier qui les perçoit). L’intérêt de souscrire des parts en démembrement permet d’améliorer la rentabilité du placement grâce à un prix de part réduit.
Enfin, outre le fait qu’il existe de belles opportunités d’investissement dans les SCPI, il en ressort que les différentes solutions d’acquisition viennent renforcer l’attractivité de ce placement, car chaque investisseur peut investir en trouvant une solution adaptée à sa situation.