Quelles sont les normes à respecter avant de mettre votre appartement en location ?

Vous êtes sur le point de mettre en location votre logement, il vous semble tout à fait en bon état, vous habitiez même peut être dedans jusque-là, mais attention, mettre un logement en location demande de respecter certaines normes spécifiques.

Pour cela, quelles sont les normes à respecter ?

Un logement décent

Un bailleur ne peut mettre en location qu’un logement dit « décent », notion définie dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Ce décret a pour objectif de définir des règles permettant de protéger la santé et la sécurité du locataire. Ces normes sont des normes minimales de confort, rien ne vous empêche évidemment d’aller au-delà, pour le bien être de vos locataires !

Mais avant toute chose, pour mettre en location votre bien, celui-ci doit être d’une surface et d’un volume suffisants : la pièce principale du logement doit avoir une surface habitable d’au moins 9m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m, soit un volume habitable d’au minimum 20m3. Cette pièce principale doit également bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. Cette notion de « pièce principale » est définie dans l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation.

Pour revenir au critère de logement décent, voici les principaux critères à respecter pour être en conformité :

• Le gros œuvre du bien mis en location  ainsi que ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité. On doit veiller à ce qu’il ne puisse pas y avoir de remontées d’eau ainsi que des eaux de ruissellement.
• Tous les garde-corps (fenêtres, escaliers, balcons, terrasses…) doivent être bien fixés et ne pas présenter de danger pour les locataires Le logement doit comprendre au minimum une pièce principale respectant les critères décrits ci-dessus.
• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité prévues par les lois et règlement, et se trouver en bon état de fonctionnement. L’installation électrique doit être conforme à la réglementation de l’époque de construction du logement, si elle ne présente pas de « risques apparents » pour le locataire. Sinon, des travaux doivent être réalisés pour être conforme aux normes actuellement en vigueur. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un électricien sur ce point.
• Les menuiseries et la couverture et ses raccords doivent assurer l’étanchéité du logement.
• Les ouvertures et/ou le système de ventilation présents dans le logement doivent permettre un renouvellement de l’air dans des conditions normales d’occupation et d’utilisation du matériel à disposition.
• Les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé des locataires (plomb ou amiante par exemple).

Des éléments minimum de confort et d’équipement

Avant d’être mis en location, vérifiez que votre logement dispose bien des équipements minimum.

• Une installation de chauffage permettant de bien chauffer la surface, raccordée, et pour laquelle l’évacuation des produits de combustion est adaptée au logement
• Une installation d’alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale de ses locataires (douche, vaisselle….)
• Des installations d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et toutes munies de siphon
• Un coin cuisine aménagé pouvant recevoir un appareil de cuisson et un évier raccordé à l’eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées
• Une installation sanitaire dans le logement avec un wc (qui doit être situé dans une pièce différente de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas), une baignoire ou une douche (avec eau chaude/froide et muni d’une évacuation des eaux usées). Une exception existe pour les logements d’une seule pièce, comme les chambres de bonnes. Dans ce cas, l’installation sanitaire du logement peut se limiter à un wc extérieur au logement, dans la mesure où ce wc est situé dans le même immeuble et accessible aisément.
• L’installation électrique doit permettre un éclairage suffisant de tout le logement et une utilisation des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Quels sont les risques encourus par le propriétaire en cas de non-respect de ses obligations ?

Si vous mettez en location un bien qui ne correspond pas aux critères de logement décent et qui ne comporte pas les équipements minimum décrits ci-dessus, votre logement est considéré comme non conforme, et votre locataire peut vous demander sa mise en conformité. En cas de refus de votre part, il peut saisir le juge qui fixera alors la nature des travaux et le délai accordé pour se mettre en conformité. Le juge peut aussi décider de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement. La CAF peut aussi décider de ne plus vous verser l’APL jusqu’à ce que vous exécutiez les travaux de mise en conformité.

Prenez donc bien toutes les précautions avant de mettre votre bien en location, car une négligence pourrait vous coûter cher…

Par ailleurs, notez que vous ne pouvez pas résilier un bail sous le motif de non-conformité. En revanche, vous pouvez en refuser le renouvellement pour effectuer les travaux de mise en conformité.

Attention aussi, la jurisprudence considère qu’un locataire a le droit de quitter un logement indécent sans respecter le préavis stipulé dans le bail. Il faut cependant que le locataire apporte les preuves formelles que le logement n’est pas conforme. C’est le cas par exemple si le logement n’est pas alimenté en eau pendant plusieurs mois, que des infiltrations en eau créent de l’humidité engendrant des problèmes de santé, ou bien encore si l’installation électrique est jugée dangereuse pour ses occupants.

L’idéal est donc de bien prendre connaissance de toutes vos obligations vis-à-vis de vos futurs locataires avant de mettre votre bien en location, ce qui vous évitera bien des soucis par la suite.