Au départ de votre locataire, votre logement peut avoir besoin de quelques travaux pour plusieurs raisons. C’est l’occasion de le remettre aux normes, d’augmenter le standing et de disposer d’avantages fiscaux.
De nombreux propriétaires profitent du battement entre deux locations pour effectuer des travaux au sein de leurs logements car ils sont inévitables ou nécessaires pour pouvoir le relouer.
Bien que souvent onéreux et assez long, des travaux dans votre logement peuvent vous apporter des bénéfices sur le court et long terme.
Comment rafraîchir votre logement après une location ?
Vous découvrirez tout dans cet article, pour faire des travaux utiles et intelligents après le départ de votre locataire.
Sommaire
Sortie de votre précédent locataire
Votre locataire, qui a quitté ou quittera prochainement votre logement, se doit de répondre de ses obligations en tant que résident principal de votre bien locatif.
L’entretien dans votre logement
Votre locataire se doit d’entretenir votre logement dès lors qu’il l’habite, de prendre à sa charge toutes les réparations courantes, qui peuvent avoir été mentionnées dans le contrat de bail, ainsi que les réparations locatives telles que le raccord de peinture, le graissage des portes.
On entend par réparations locatives, “des travaux d’entretiens courants et de menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.
Pendant la location, votre locataire se doit de réparer lui-même les dégâts qu’il aurait causé dans votre logement comme des trous dans la moquette ou une vitre cassée.
Lors de la location de votre logement, vous pouvez être amené à faire participer financièrement votre locataire à certains travaux en retenant sur les charges locatives mensuelles. Ces travaux ou réparations concernent les parties communes de l’immeuble tels que l’ascenseur, les couloirs, le hall d’entrée ou encore les jardins.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie de votre locataire permet de mettre en évidence les éventuelles dégradations dont il serait responsable tout comme les dégradations liées à l’usure normal des équipements.
Si votre locataire a bien respecté ses obligations tout au long du bail, l’état des lieux doit lui permettre de montrer qu’il les a bien tenus et qu’il rend votre logement en bon état.
Si c’est l’inverse, alors vous devrez procéder à des travaux de remise en l’état de location auxquels votre locataire devra participer.
Pour que vous puissiez faire participer votre locataire aux travaux et réparations, vous devez avoir des factures, des justificatifs qui prouvent le montant total de la future remise en état. Par la suite, vous pourrez retenir le dépôt de garantie délivré par votre locataire a son arrivée.
Vous pourrez à ce titre retenir la totalité du dépôt de garantie si votre locataire a négligé de réparer ou d’entretenir un équipement qui en avait besoin. Vous ne pourrez retenir qu’une partie du dépôt de garantie s’il faut remplacer un élément dégradé, en tenant compte de la vétusté, c’est-à-dire l’ancienneté de l’élément en question (un abattement sera appliqué).
Remise en état du logement en fin de bail
Après le départ de votre locataire, votre logement est vacant. C’est peut-être le meilleur moment pour effectuer des travaux.
Mieux répondre aux besoins des locataires
Les travaux de rénovations que vous réaliserez seront ceux que vous jugez nécessaires et ceux que votre ancien locataire vous aura dit de faire. Votre logement devra répondre de nouveau aux normes établies de bon usage et de sécurité et les équipements à disposition de vos locataires devront être en bon état de fonctionnement.
Il peut y avoir des travaux à faire dans les parties communes qui seront évoqués par le syndic de copropriété mais ce ne sont pas ceux-là qui profiteront directement à votre futur locataire.
Vous pouvez opter pour des travaux qui permettront à vos prochains locataires de faire des économies d’énergie. Il est dans votre devoir de proposer un logement décent. Vous pouvez aussi le rendre mieux isolé ou équipé de matériels performants. Vous pouvez aussi remédier à toutes les failles énergétiques de votre logement en changeant les vitres, en isolant les combles des murs par exemple.
L’avantage fiscal suit à la remise en état du logement en fin de bail
Le gouvernement a prévu d’avantager les propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux en 2018 et 2019. Nous allons voir la teneur de ces avantages et quels types de travaux il convient de faire pour en profiter.
Les travaux déductibles de vos revenus fonciers seront les réparations, l’entretien et l’amélioration de votre logement.
La première catégorie de travaux, qui regroupe l’entretien et les réparations, a pour objectif de remettre un logement en bon état d’usage sans en modifier l’agencement. On y retrouve par exemple la remise en état de l’installation électrique, le remplacement de la chaudière, des canalisations et éléments de radiateurs, la réfection des plafonds, sols et murs, les diagnostics énergétiques obligatoires et toutes les dépenses de bricolage.
Pour la deuxième catégorie de travaux, d’amélioration, ce sont ceux qui apportent du confort au logement ou l’adapte aux conditions modernes sans modification de la structure du logement. Vous pouvez alors déduire l’agrandissement des fenêtres, la réfection des parties communes, la réfection de la toiture ou du trottoir attenant à l’immeuble.
Les travaux d’agrandissement et de construction ne sont cependant pas déductible.
Suite à la remise en état du logement
Après avoir effectué des travaux dans votre logement, vous pouvez être en droit de réviser le loyer chaque année. Bien que régi par l’indice de référence des loyers, vous pouvez malgré tout l’augmenter si vous apporter un service supplémentaire ou une amélioration positive à votre bien immobilier.
Il n’est pas possible de fixer un loyer plus haut que ce qui est prévu par l’indice de référence des loyers (IRL). L’augmentation est encadrée dans deux cas de figure :
- Quand il s’agit d’une nouvelle location, le montant total des travaux doit au moins être égal à 6 mois de loyer,
- Quand il s’agit d’un renouvellement de bail, le montant total des travaux est porté à 1 an minimum de loyer.
Dans les deux cas, une majoration annuelle de 15% sera appliquée sur le montant total des travaux qui correspondra à l’augmentation de loyer que vous pourrez appliquer.
Pour comprendre ces augmentations, prenons un exemple avec un loyer de 1 000€. Dans le premier cas, le montant minimum des travaux doit être de 6 000€. La majoration annuelle s’élèvera donc à 900€ soit une augmentation mensuelle de loyer de 75€. Vous pourrez à présent le louer à 1 075€.
Dans le second cas, le montant minimum des travaux doit être de 12 000€. La majoration annuelle sera de 1 800€ soit une augmentation mensuelle de loyer de 150€. Votre loyer passera à 1 150€.
A la sortie de votre dernier locataire, vous pouvez devoir faire des travaux pour remettre en bon état d’usage et de fonctionnement votre logement, qui pourront être à la charge du locataire sortant s’il n’a pas respecté ses obligations.
Effectuer des travaux d’entretiens, de réparations ou d’amélioration, permettra de valoriser votre bien locatif, d’augmenter le loyer en fonction de l’ampleur de vos travaux et de bénéficier d’avantages fiscaux si le montant total dépensé vous le permet.