La vacance locative, le pire cauchemar des propriétaires et sûrement le vôtre aussi. Une période de vacance locative peut considérablement impacter le rendement locatif de votre logement. Mettez tout en œuvre pour la réduire au maximum. Dans cet article traitant de la vacance locative, découvrez comment réduire son taux de carence ?
Vous venez de voir votre locataire quitter votre logement et vous n’arrivez pas à en trouver un nouveau. Vous êtes dans une période de vacance locative. Cette période est à différencier de la carence locative qui correspond à l’absence de premier locataire après la première mise en location. Il faudra donc que vous soyez attentif à chaque point qui pourrait impacter votre vacance locative. Comment réduire votre carence locative ? Je vous explique tout dans cet article, pour que votre pire cauchemar ne soit plus qu’un mauvais rêve.
Sommaire
Se poser les bonnes questions
Si vous êtes confronté ou si vous redoutez de faire face à la vacance locative, il faut que vous vous posiez les bonnes questions afin de comprendre ce qui peut amener à cette vacance locative.
Éviter la vacance locative
La période de vacance locative à laquelle vous êtes confronté ou que vous redoutez peut être le résultat de plusieurs critères jouant en votre défaveur. Une des premières raisons à la vacance locative peut être l’offre et la demande sur le marché locatif dans lequel votre bien est implanté. En effet, si l’offre est supérieure à la demande, votre bien pourra avoir du mal à se démarquer face aux autres logements alors que sur des marchés plus restreints, le locataire aura énormément de choix. Vous devrez donc rendre votre bien le plus visible possible parmi la multitude d’offres disponibles.
L’autre facteur qui influence grandement la vacance locative est le loyer auquel vous mettez votre logement en location. Il est important de bien analyser le marché locatif sur lequel votre bien est présent ainsi que d’examiner les biens similaires aux vôtres et les loyers qui ont été appliqués. A quelques euros près, le loyer peut jouer un rôle important dans la vacance locative. Réduire de quelques euros sera plus rentable pour vous que de laisser un loyer supérieur à sa valeur réelle et faire face à une vacance locative, fatale à votre rendement locatif.
Au moment où votre locataire actuel vous aura donné congé, vous pouvez profiter du délai de préavis (1 ou 3 mois) pour entamer les démarches de relocation de votre logement. Ce délai de préavis a notamment été mis en place pour pallier contre la vacance locative. Cela vous permettra donc de ne pas connaître de vacance locative entre les deux locataires. De plus, vous pourrez éventuellement déléguer les visites de votre logement à votre locataire actuel.
Enfin, la qualité et l’état général de votre logement joueront un rôle majeur pour lutter contre la vacance locative. Les photos de votre logement sont la première visualisation qu’aura le locataire potentiel de votre logement. Il est important qu’elles soient remises au goût du jour et elles permettront au locataire de s’y projeter.
A noter : En ne louant pas votre logement pendant un mois, cela correspondrait pour vous à une perte de 8.33% de votre revenu locatif annuel.
Juger objectivement son logement
Vous pouvez être confronté à la vacance locative en connaissance de cause pendant que vous réalisez des travaux dans votre logement entre deux locataires. C’est donc ici un choix délibéré pour rebooster votre bien immobilier et augmenter la rentabilité locative de votre logement.
Il faut que vous ailliez conscience des points forts et des points faibles de votre bien immobilier. Il est important de prendre ces deux extrêmes en compte pour parvenir à retirer le loyer le plus pertinent possible afin d’attirer des locataires, en proposant un loyer “juste” et de limiter la vacance locative.
La qualité intrinsèque de votre bien déterminera aussi la période de vacance locative à laquelle vous serez confronté au moment de la relocation. Si vous le louer meublé, les meubles que vous mettrez à disposition pourront vous garantir de le relouer rapidement d’autant plus si vous décidez d’ajouter des équipements et des prestations supplémentaires. En louant vide, vous louez moins cher mais vous vous assurez des revenus locatifs sur le long terme, sans période de vacance locative sauf si le locataire met fin au bail avant les 3 ans.
Si vous disposez d’un bien de grande surface souvent plus difficile à louer, meubler le et pensez à choisir la colocation pour réduire votre vacance locative. Elle vous permettra d’augmenter le loyer de 50% et vous trouverez à coup sûr des colocataires, mode de location de plus en plus prisé par les étudiants et les jeunes actifs.
Il faudra que vous analysiez le quartier, la rue dans lequel votre logement est situé. En effet, dans un même quartier, en passant d’une rue à l’autre on peut observer des grandes disparités en termes de loyer et de demande. Vous devrez ajuster votre loyer en fonction de ce critère pour être assuré de le louer et ne pas avoir à affronter la vacance locative.
En général, la ville dans laquelle est votre logement est importante à prendre en compte. Toutes les villes ne disposent pas de la même demande. Est-ce que vous êtes dans une ville attractive ? Une ville peu attractive ? Dans une ville étudiante ? Une ville touristique ? Des travaux, des constructions, une période scolaire creuse, tant de faits qui peuvent impacter la vacance locative. Il faudra que vous soyez transparent sur ces points et que vous évaluez, une fois de plus, justement le loyer pour que le locataire sache dans quoi il s’engage.
Réduire le plus possible votre vacance locative
Vous êtes acteur de votre location, vous pouvez agir sur votre vacance locative et la réduire vous-même grâce à différentes démarches.
Rendre visible votre bien
Après avoir rafraîchi votre logement depuis le départ de votre locataire, il faut que vous le rendiez visible par le plus grand nombre de locataires potentiels. Sans visibilité, aucune chance de trouver un locataire et vous serez alors confronté à la vacance locative.
Internet est devenu le meilleur canal pour louer son logement entre particulier. Diffuser votre annonce dessus vous permettra de toucher le plus de locataires possibles et de diffuser massivement votre annonce.
Utiliser aussi le bouche-à-oreille, pour maximiser l’impact de votre annonce et d’avoir le plus rapidement possible un nouveau locataire qui réponde à vos attentes.
Exemple de vacance locative : Vous louez votre logement pour 900€ soit 10 800€/an auquel on ajoute 1 600€ de charges. Le revenu net hors charges est de 9 200€. Si votre logement est inoccupé pendant 1 mois, vous toucherez sur l’année 8 100€. La perte sera alors de 9.8% sur l’année.
Avoir une bonne relation avec votre locataire
La sélection de vos locataires est une étape primordiale pour limiter le risque de vacance locative. En fonction du bien que vous mettrez en location, vous pourrez potentiellement être tranquille pour 9 mois (bail étudiant), 1 an (bail en location meublé) ou 3 ans (bail en location vide).
Il est primordial de bien analyser la solvabilité des locataires qui ont candidatés pour votre logement ainsi que la stabilité de leurs situations professionnelles. Faites aussi le choix qui vous correspond en termes de garantie pour vous assurer contre les loyers impayés, pour ne pas avoir à vous séparer prématurément de votre locataire.
Par la suite, créez et maintenez une relation durable et de confiance avec votre locataire, ce qui pourra augmenter vos chances de voir votre locataire renouvelé le bail. Soyez réactif et à l’écoute quand il fait appel à vous. Cependant, soyez mesuré et ne soyez pas trop intrusive dans sa vie privée. Aux yeux du locataire, vous augmenterez la valeur de votre logement si vous entretenez une bonne relation avec lui et il sera enclin à prolonger la location.
Une relation sereine et durable réduira significativement le risque de vacance locative et optimisera plus rapidement votre rendement locatif.
Souscrire à une assurance
Vous pouvez être confronté à la vacance locative à tout moment. C’est pourquoi il peut être astucieux pour vous de souscrire à une assurance contre la vacance locative. Pour cela, vous devez souscrire à un contrat d’assurance qui vous protégera contre la vacance locative. Quand vous serez face à la vacance locative, prévenez votre assureur par LRAR détaillée avec votre numéro de police d’assurance, les dates de mise en location et fin de bail.
Vous êtes automatiquement indemnisé, suivant les termes de votre contrat, dès lors que votre logement n’est pas loué. Vous serez alors dédommagé suivant deux conditions. La première est relative à la “franchise”, c’est le premier mois où vous ne louez pas votre logement. Vous ne toucherez pas d’indemnisation ce premier mois. Elle peut durer jusqu’à 3 à 4 mois.
Une fois que la période sera passée, vous pourrez recevoir les indemnités. Le montant et la durée des indemnités dépendra du type de contrat que vous avez souscrits. Généralement, vous êtes indemnisés de 80 à 100% de votre loyer.
Cas particulier : Si vous décidez de faire des travaux à la fin de bail avec votre locataire, vous serez en vacance locative. Avec l’assurance, vous pourrez être indemnisé dès le premier mois et cela jusqu’à 6 mois.
En souscrivant à cette assurance, le coût sera entre 2.5 et 4% du loyer annuel charges comprises. C‘est donc un bon compromis pour se prémunir contre la vacance locative et de pouvoir garder votre pourcentage initial de rentabilité locative.
Si vous êtes propriétaires d’un logement dans une ville à faible demande, l’assurance contre la vacance locative peut être une bonne alternative car vous ne serez plus touché par le risque de vacance locative.
Disposer d’un bien immobilier est un bon moyen de toucher des revenus supplémentaires. Cependant, cela n’est pas sans risque. Vous pourrez être confronté à la vacance locative. C’est une mauvaise période à laquelle il faut mettre fin le plus vite possible. Pour que vous réduisiez au maximum ce taux, il faudra que vous analysiez bien le marché sur lequel est implanté votre logement, fixer justement le montant de votre loyer, sélectionner le bon candidat et assurer une relation durable avec lui.
Vous avez désormais toutes les cartes en main pour limiter ou ne pas avoir affaire à la vacance locative.