Limitez votre risque d’impayés et de vacance locative par une relation Propriétaire-Locataire de qualité

Le risque d’impayé ou de retard de paiement est l’angoisse principale d’un propriétaire bailleur. C’est tout l’enjeu du processus de sélection des locataires, parfois plus exigent qu’un entretien de recrutement… Pourtant le risque d’impayé est relativement faible, et variable selon les situations géographiques (zone économiquement comme Paris favorisée vs zone plus sensible à l’aléa économique).

Selon les sources, le taux moyen d’impayé sur le parc de logement privé en France se situe entre 2% et 3,26%, contre 11% au Royaume-Uni ! Néanmoins, quand on sait que les procédures de contentieux locatif sont fastidieuses, longues et bien souvent sans résultats probants, on comprend aussi que cela puisse faire peur. Pour pallier ce risque, on peut se laisser tenter par les assurances GLI (Garantie des Loyers Impayés) et GRL (Garantie des Risques Locatifs), mais les primes à payer (2% à 5% selon les situations) sont bien souvent trop élevés au regard de la rentabilité locative. Un constat qui pousse certain bailleur à augmenter le prix de leur loyer pour financer ce risque, mais qui pour effet pervers soit d’augmenter le risque d’impayé, soit le risque de vacance locative. Dans un contexte économique morose, c’est donc assez naturellement que les exigences des bailleurs se sont durcies, qu’il s’agisse du dépôt de garantie, des justificatifs d’identité et des conditions de ressources ou de caution. Ainsi, environ 80% des bailleurs non-professionnels exigeraient une caution solidaire. Une pratique certes rassurante, et qui permet au passage d’ajouter un critère sélectif de plus, mais bien compliquée à mettre en œuvre, d’autant que rien ne garantit que le garant puisse honorer son engagement le jour venu…

Dans la lignée des démarches rassurantes au moment de la sélection du locataire, on notera la vérification de l’authenticité des documents constituant le dossier locataire au travers de contrôle de cohérence (feuilles de salaire vs avis d’imposition) ou d’appel de l’employeur. En fait, moins de 10% des situations d’impayés sont dues à des loyers trop élevés à l’entrée dans les lieux. Surement grâce au travail fait au moment de la sélection du locataire, travail qui se révèle être bien peu sécurisant quand on sait que l’impayé de loyer est majoritairement lié à une rupture familiale ou professionnelle impossible à anticiper au moment de l’entrée dans les lieux. Selon une étude de l’ANIL réalisée en 2011, l’ANIL note que dans 70 % des cas, l’impayé locatif fait suite à une baisse des ressources, elle-même liée à un événement imprévu, tel que chômage, divorce, séparation, accident ou maladie, voire passage à la retraite ; s’y ajoutent 10 % de cas de surendettement dont l’origine peut, elle-même, être liée à une baisse des ressources.

Enfin, il existe une dernière raison pour un locataire d’arrêter de payer son loyer : le non-respect des obligations du bailleur (gros œuvre, entretien des parties communes, insalubrité, quittances…). Un facteur de risque qui devrait être évité pour plus d’une raison, car outre le risque d’impayés, ce comportement augmente également le risque de vacance et le délai pour retrouver un locataire d’un logement qui n’est pas au standard du marché. Autant de risque qui vienne peser inutilement sur la rentabilité locative et au passage également sur la valorisation du bien à la revente.

En conclusion, puisque il paraît difficile de se protéger efficacement du risque d’impayés,nous conseillons à tous les bailleurs d’éviter de tenter leur locataire en établissant une relation respectueuse des droits et devoirs de chacun tout au long de la durée du bail.

Nota :  rendons à César ce qui est à César, car cet article a été largement inspiré par la lecture d’une étude “Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation” publiée en Février 2014 par Stéphane Gregoir – Directeur, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School – et Tristan-Pierre Maury – Directeur adjoint de recherche, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School. [i] “Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation” : http://professoral.edhec.com/_medias/fichier/edhec-position-paper-les-dysfonctionnements-du-marche-locatif-f_1394448893723-pdf [i] Etude d’impact du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) : http://www.assemblee-nationale.fr/14/projets/pl1179-ei.asp