Chaque investisseur cherche constamment à rentabiliser ou à optimiser ses investissements. Mais bien souvent, que ce soit par méconnaissance ou par complexité des règles fiscales, il existe encore de nombreux points qui peuvent améliorer votre rendement locatif. Avec ce guide, nous vous donnerons quelques idées pour améliorer la qualité de vos investissements.
Vous verrez que les investisseurs peuvent intervenir dans plusieurs domaines, qu’il s’agisse de fiscalité, de financement ou d’opérations immobilières. Tous ces points peuvent être utilisés pour optimiser votre investissement locatif.
Sommaire
Optimiser son investissement locatif : faire le choix du meublé
La location meublée présente plusieurs avantages. Tout d’abord, elle vous permet d’investir dans du mobilier moderne au style unique, suscitant ainsi potentiellement le coup de cœur chez vos futurs candidats-locataires. Cela évite donc les vacances locatives et permet de louer le bien quasiment à l’année.
Aussi, les locations meublées et les équipements qui en font partie rendent les locations plus chères que les locations vides (environ 20%), ce qui ne peut être ignoré.
Enfin, privilégier la location meublée permet d’opter pour le régime LMNP et de bénéficier de réductions d’impôts. Notez que placer un meuble ou deux dans le bien ne vous permet pas de bénéficier de ce programme. En fait, une location meublée suggère qu’un locataire peut s’installer sans rien ajouter de plus lors de son arrivée. Il doit pouvoir y habiter de manière confortable.
Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous êtes un loueur de meublé non professionnel lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € ou inférieurs à la moitié de vos revenus totaux. Ensuite, vous pouvez choisir :
– Le Régime Micro BIC si vos revenus ne dépassent pas 70 000 EUR. Vous bénéficierez alors d’une réduction de 50% sur vos recettes (seulement la moitié de ces dernières est imposable).
– Le Régime actuel du statut LMNP, pour des revenus supérieurs à 70 000 euros, ou si vos revenus sont inférieurs, à la demande de l’administration fiscale. Vous déduisez ensuite toutes les dépenses telles que les intérêts d’emprunt, les impôts, les travaux, les frais de syndic et de gestion, etc.
Faites appel aux banques et négociez votre taux
Ne laissez jamais votre banque croire qu’elle est votre seul choix et montrez-lui que vous avez d’autres options. Il faut donc challenger sa banque pour obtenir un financement afin de négocier le meilleur taux d’intérêt. Si vous pouvez le faire seul, vous pouvez aussi faire appel à un courtier qui négociera pour vous le meilleur prix.
A noter qu’en cette période de taux d’intérêt historiquement bas, mieux vaut emprunter plus d’argent. Par ailleurs, il est donc intéressant d’économiser pour avoir une réserve.
Cela facilite également la négociation de votre prêt, en montrant à la banque que vous avez des réserves. Bon à savoir : Selon votre situation, des intérêts d’emprunt peuvent être déduits.
En fin de compte, pensez au prêt in fine Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? Ce type de prêt permet aux emprunteurs de ne rembourser les intérêts que pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé d’un seul coup lors du remboursement du dernier mois.
Les banques pourront être exigeantes pour accorder de tels prêts si nécessaire. Ils nécessitent un apport en capital minimum de 10% à 50% du montant emprunté, selon la banque et l’investisseur. Le prêt doit être placé (par exemple, sur l’assurance-vie). L’emprunteur doit alors y effectuer des versements mensuels pour clôturer le prêt et rembourser l’institution financière à son échéance.
Les prêts avec pénalité sont intéressants d’un point de vue fiscal car les intérêts du prêt sont déductibles.
Optimiser son investissement locatif : Rénovez et faites des travaux.
Faites des rénovation en achetant une propriété. Mettez y un maximum de style et de modernité dans l’espoir de déclencher l’effet “coup de cœur” dont nous parlions au début.
Si le coût de rénovation de votre bien peut être décourageant, le retour sur votre investissement sera plus important. Rénover un bien peut permettre de louer plus rapidement et beaucoup plus cher ? Pensez-y. Avec la volonté de créer un bien propre et rangé, vous aurez également moins de vacance locative d’où une meilleure rentabilité à long terme.
Aussi, pour vous aider à démarrer un projet de rénovation ou de redécoration, considérez que ces frais de rénovation sont déductibles, à condition de rénover dans un logement vacant et de louer votre bien immédiatement après la rénovation. Le déficit foncier (où vos charges sont plus élevées que le loyer que vous facturez) peut donc être déductible des impôts.
Le choix de la colocation : une astuce peu répandue
Une autre solution pour votre optimisation fiscale : la colocation ! Et oui, peu de propriétaires y pensent. Cependant, si votre bien s’y prête pourquoi ne pas vous y lancer ? Il faudra juste que le bien soit assez grand. Cela vous permettra de louer votre logement plus cher. En effet, le loyer sera découpé entre tous les colocataires. Cela entrainera donc une meilleure rentabilité locative. De plus, cette option réduit drastiquement les risques de carence locative. Enfin, vous disposerez, en plus, de certaines garanties financières.
Sachez, par ailleurs, que la colocation est un type de location très recherché. Surtout dans les grandes villes. Vous trouverez donc facilement des locataires.
Optimiser son investissement locatif : pensez à la revente
Il se peut que revendre votre bien soit une option intéressante. Cependant, vous devez à tout prix calculer l’impôt sur la plus-value avant de vous lancer dans ce cheminement. Si cela en vaut le coup alors lancez-vous.
L’argent qui s’en dégagera pourra vous servir pour de multiples options. Vous pouvez tout d’abord investir dans un autre bien plus rentable. Calculez votre rentabilité locative et lancez-vous. Vous pouvez tout autant abandonner la pierre et investir ailleurs. La cryptomonnaie, la bourse, les finances, etc. Enfin, vous pouvez aussi garder cet argent pour financer votre retraite ou pour un gros projet personnel.
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