Zoom sur la gestion locative, sa définition, les obligations liées et les aides pour faire face à la multiplication des offres et aux obligations de plus en plus strictes des propriétaires. En effet, il est facile de se perdre dans les tâches à accomplir pour gérer au mieux son investissement locatif. L’agence Blue vous guide sur le droit chemin pour choisir la meilleure gestion locative.
Sommaire
Définition de la gestion locative
La gestion locative est l’ensemble des démarches entreprises par un propriétaire sur son bien immobilier lors d’une location. En d’autres termes, il s’agit de gérer au quotidien tout ce qui est nécessaire au bon déroulement d’un loyer : encaissement des loyers, émission des quittances, réparations, cahier des charges…
Après avoir trouvé le locataire, le bailleur peut choisir d’assurer lui-même la gestion locative du bien ou d’en confier la gestion à un professionnel. Les bailleurs ou les professionnels chargés de la gestion locative doivent effectuer des tâches spécifiques. Le tout pour permettre à la location de se dérouler dans un bon cadre. Attention : la gestion locative ne s’arrête pas quand le locataire part des lieux !
Gestion locative : les 3 étapes majeures
La gestion locative se découpe en 3 étapes. Dans les mœurs les plus répandues, les propriétaires pensent que la gestion locative se joue au moment de sa location. Or, il est très important de gérer son bien avant l’arrivée du locataire et après son départ.
Gérer son bien avant l’arrivée du locataire
Cette partie de la gestion comprend la préparation du bien à louer, la recherche d’un locataire et son installation.
La première étape résume toute la mise en location du logement :
- Mise en valeur du bien et rédaction du annonce immobilière ;
- Publication de l’annonce et recherche de locataires ;
- Visite du bien aux locataires ;
- Comparaison des locataires pour sélectionner le meilleur candidat approprié ;
- Rédaction du contrat de location ;
- Inventaire à l’arrivée du locataire.
Puis viendra alors le moment de prendre en charge les garanties et l’assurance loyers impayés.
La gestion du bien en cours de location
Il comprend la gestion des loyers et charges :
- Relance des locataires ;
- Apurement des charges ;
- Paiement des charges de copropriété et rapport avec le syndic.
Il existe également une section « gestion technique ». Cela comprend toute la rénovation et l’entretien de la propriété.
Gérer son bien après le départ du locataire
Le départ du locataire génère également deux étapes importantes, très encadrées par la loi :
- L’état des lieux de sortie ;
- La restitution du dépôt de garantie.
Les différents types de gestion locative
En tant que propriétaire bailleur, vous disposez de 3 façon bien distinctes de gérer votre bien. Ces 3 méthodes ne sont pas complémentaires et dépendent vraiment de votre perception de la gestion locative. Elles possèdent toutes des avantages et des inconvénients.
En théorie, le propriétaire peut gérer toutes ces tâches individuellement. L’entrée et la sortie des locataires peuvent également être confiées à des intermédiaires.
En revanche, concernant la gestion du logement, il n’y a pour l’instant que deux solutions dans l’ordre du « tout ou rien » :
- Carte blanche : la gestion du logement est confié à un professionnel ;
- Faire tout seul.
C’est dans ce système qu’émerge un troisième type de gestion locative : la gestion semi-déléguée.
La gestion semi déléguée
Il s’agit d’un type de gestion dans lequel le propriétaire du bien délègue une partie de la gestion de son bien à l’agence immobilière, mais garde le contrôle sur les tâches que l’agence n’effectue pas.
Par conséquent, il existe une répartition des tâches entre le propriétaire et l’agence, et la définition des tâches effectuées par le propriétaire et l’agence varie selon l’offre.
Ce type de location gérance est moins connu car relativement nouvelle. Elle est surtout populaire chez les agences immobilière en ligne tel que lagenceblue.fr. La gamme de services proposés par l’agence varie en fonction des besoins du propriétaire, permettant à chacun de trouver la meilleure offre pour lui.
Les avantages sont :
- Une gestion professionnelle à moindre coût ;
- Contrôle des opérations de maintenance immobilière ;
- Le suivi juridique est assuré par l’agence, assurant ainsi plus de sécurité.
L’inconvénients est :
- Le devoir de s’impliquer un minimum pour gérer son bien
Gérer son bien seul
Les propriétaires sont seuls responsables de toutes les tâches liées à la gestion de leur propriété, de la recherche des locataires à la gestion des garanties et des assurances, en passant par la gestion des problèmes techniques, et toutes les ingénieries et réparations.
Le propriétaire peut également prendre en charge la recherche et l’installation du locataire effectuées par l’agence.
Avantage
- Contrôle total de la propriété ;
- Contrôle total des modifications techniques apportées au logement.
Défaut
- Opération très chronophage ;
- Requiert une connaissances accrue de l’environnement juridique (bail, cautions, garanties, contentieux, assurances) et comptable (renouvellement de loyers, frais de règlement).
Confier la gestion locative à un professionnel
Dans ce cas, le propriétaire du bien délègue la gestion complète de son bien à une agence.
Il doit remettre les clés à l’agence, qui en retour s’occupera de toutes les tâches : de la recherche de locataires (une commission d’environ un mois de loyer pour chaque changement de locataire) à la gestion des problèmes techniques.
Les propriétaires reçoivent un rapport de gestion mensuel ou trimestriel, tandis que le seul interlocuteur des locataires est l’agence.
Avantage :
- Gain de temps ;
- Plus de sérénité ;
- Peu de chance de subit des impayés.
Inconvénient :
- Perte de contrôle totale du bien ;
- Coût financier élevé.
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