Vous avez pris toutes les précautions pour qualifier puis sélectionner celui que vous estimez le «bon» locataire. Malheureusement, personne n’est à l’abri d’une insolvabilité soudaine d’un locataire. Il est en général bien mieux de prendre toutes ses précotions pour en arriver à un tel résultat. Garantie loyers impayés, sélection minutieuse du candidat, revenus, profil… Cependant, même avec toutes ces précotions le résultat n’est pas garantie. Voici quelques informations pour faire face à cette situation très souvent délicate.
Sommaire
Avant la résiliation du bail
Avant de prendre toute initiative de procédures irréversibles, le propriétaire doit s’adresser au locataire. Il peut arriver qu’un locataire ait des difficultés pour payer son loyer ou simplement ait oublié d’envoyer son chèque. La première solution est d’envoyer un courrier avec accusé de réception de façon non alarmiste, en utilisant une formule du type « sauf erreur de ma part, le loyer de la période X aux ne m’est toujours pas parvenu… ». Dans un second temps, si le locataire daigne répondre, le propriétaire peut contacter la personne qui s’est portée caution, lorsqu’il en existe une.
Enfin, le propriétaire peut contacter son assureur s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer, comme la garantie loyer impayé (GLI). Ces assurances couvriront les loyers impayés selon leurs conditions de prise en charge. De plus et ceci jusqu’à un certain montant, la prise en charge des actes et les frais de justices seront remboursés.
Autres cas à prévoir
Bon à savoir : Bien sûr, la meilleur des choses à faire est de garder le contact avec le locataire et d’essayer de résoudre cette situation avec lui plutôt que de dégainer le long et consommateur d’énergie qu’est le recours judiciaire. En premier lieu, passez un coup de fil à votre locataire pour lui rappeler ses obligations cela permet souvent de débloquer la situation.
Si le locataire bénéficie d’une aide de l’état pour son logement, le propriétaire peut faire une demande pour se faire transférer la somme impayée. Dans tous le cas, il doit informer le CAF ou la MSA. Si le locataire bénéficie d’APL, il peut saisir la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions ou la commission départementale des aides publiques au logement. D’après l’article 1153 du Code civil « les intérêts courent à compter de la date de la mise en demeure ». La dette du locataire se verra donc augmentée au fur et à mesure que le temps passe.
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Résiliation du bail
Résiliation du bail par le bais d’une clause résolutoire
Comme dit précédemment, le bail contient généralement une clause résolutoire qui permet au propriétaire de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers ou des charges en temps voulu. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. À l’issue des 2 mois (ou du délai accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion.
Résiliation du bail sans clause résolutoire
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d’huissier. De cette façon, il peut demander la résiliation du bail et son expulsion devant le tribunal d’instance. Dans ce cas et avant une procédure en justice, le propriétaire a le choix de mettre en demeure le locataire. La faute du locataire doit être d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion prononcées par le tribunal d’instance. En fonction de sa situation financière, le juge pourra décider des délais de paiement, de la prononciation ou non de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire.
Après la décision de justice exigeant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. À partir de la réception de cet acte, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour quitter le logement. Une fois de plus, ce dernier peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) afin d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. Ce délai peut aller de 1 mois à 1 an maximum en fonction de sa situation.
L’expulsion
Avant toute procédure d’expulsion, il est important de savoir qu’aucune expulsion ne peut être mise en place durant la période de la « trêve hivernale ». Cette période, correspondant aux périodes les plus froides de l’année, court du 1er novembre au 15 mars.
L’expulsion peut quand même avoir lieu si elle est engagée à l’encontre :
- D’un squatteur.
- D’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril (lorsque qu’un immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants).
- Un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant à ses besoins familiaux.
Bien sûr, la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager un recours devant le tribunal d’instance visant à ouvrir une procédure d’expulsion. C’est l’huissier qui mettra en œuvre la procédure d’expulsion.
Ce dernier n’a pas l’obligation de prévenir le locataire de sa visite. L’huissier peut se présenter au logement uniquement les jours ouvrables (tous les jours de la semaine sauf le dimanche ainsi que les jours fériés) et entre 6 heures et 21 heures seulement.
Les différents cas de figure
Lors de la procédure d’expulsion, plusieurs cas de figure peuvent se présenter.
- Votre locataire ne proteste pas pour quitter les lieux : l’huissier dresse alors un procès-verbal dans lequel figure l’inventaire des meubles puis saisit les clés du logement.
- Le locataire daigne ouvrir la porte : l’huissier rédige alors un procès-verbal de tentative d’expulsion échouant puis fait appel à une autorité de police.
- Votre locataire est absent le jour de l’expulsion : sauf accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier, l’huissier n’est pas en droit de rentré dans le logement.
L’huissier dresse alors un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et change la serrure. Par la suite, il doit informer le locataire par une affiche placardée sur la porte signifiant que ce dernier n’est plus en droit de pénétrer dans le logement. Seul un huissier peut mettre en place une expulsion. Le propriétaire n’est pas en droit de pénétrer dans le logement avant l’intervention de l’huissier. Si le propriétaire pénètre dans le logement, change la serrure ou touche aux meubles, il est peut être poursuit pour violation de domicile