Les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut particulier donnant droit à différents avantages fiscaux et réductions d’impôt pour le bailleur. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier dans de bonnes conditions, puis, le moment venu, d’en générer des ressources complémentaires tout en bénéficiant d’une imposition douce sur les recettes locatives. Quels sont les principes et les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ? Quels sont les risques à connaître pour ne pas se faire piéger ? Toutes les réponses dans cet article.

Les principes du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez, en tant que bailleur, remplir certaines conditions afin d’y être éligible.

Tout d’abord, il s’agit de ne pas être inscrit au RCS et de proposer un logement en location dit « meublé ». Ensuite, vous devez dégager de cette activité un revenu annuel inférieur à  23 000 € (ou représentant moins de 50% de vos revenus. Enfin, tous vos revenus générés par l’investissement LMNP, doivent être déclarés et imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Vous devez signer un bail écrit d’un an (neuf mois pour un étudiant) lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. La reconduction est alors tacite. Tout bailleur souhaitant récupérer son bien avant le terme du bail, doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa décision.

Les types de logements possibles pour une mise en location sont les suivants :

• Les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
• Les résidences étudiantes
• Les résidences de tourisme d’affaires
• Les résidences de tourisme (RTC : Résidences de Tourisme Classées)
• Les résidences séniors

Il peut s’agir à la fois d’une partie de votre résidence principale, d’une résidence secondaire mise à la location saisonnière, de chambres d’hôtes ou bien encore de logements de service dont la gestion est confiée à un exploitant.

Les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

N’importe quel contribuable concerné peut bénéficier des avantages propres à ce statut. Il est surtout recommandé pour les personnes à la retraite désirant placer un capital et en tirer une rente défiscalisée, qui peut être revalorisée avec le temps.

L’intérêt principal de la location meublée non professionnelle est le mode d’imposition des revenus tirés de la location. En effet, l’avantage tient dans l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Il est possible non seulement de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus, mais également d’effacer les recettes imposables les premières années grâce à la déduction des charges, tout en amortissant chacun des éléments qui composent le bien.

En outre, il n’y a pas besoin de se soucier de la gestion locative, puisque celle-ci est confiée à un professionnel du secteur. Pour l’achat d’un appartement neuf, une réduction du prix du bien immobilier de 20% est appliquée, ce pourcentage correspondant au prix de la TVA. Pour les logements de service, enfin,  Il est possible de cumuler l’amortissement LMNP et la réduction d’impôt autorisée par la loi Censi-Bouvard.

Les dangers du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

En dépit des nombreux avantages que l’on vient de citer, le statut de LMNP nécessite de prendre en compte d’autres paramètres, sur lesquels il faut rester très vigilent.

L’investissement en LMNP n’est pas un placement immobilier comme les autres. La valeur du bien que vous mettez à la location va dépendre uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant. L’évolution globale du marché de l’immobilier, c’est-à-dire la valeur de la « pierre », ne rentre pas en compte dans un tel investissement. Ainsi, en cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur de votre LMNP baissera mécaniquement.

L’autre risque majeur (quasi inévitable) réside dans la double imposition qui peut résulter d’un décès du propriétaire ou d’une donation. En cas de faillite de l’exploitant, par ailleurs, l’investissement perd toute valeur patrimoniale et se retrouve sans recours pour revendre, exploiter ou même tirer un revenu du bien immobilier.

En conclusion, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est une opportunité de défiscalisation qui offre un cadre juridique souple pour les locations meublées et des conditions fiscales plus légère que les régimes ordinaires. Le rendement espéré peut parfois atteindre 4,00 % net par an, ce qui satisfera les bailleurs en recherche d’un complément de retraite à une époque toujours aussi incertaine. Attention toutefois au risque de double imposition après un décès et à celui d’une faillite de l’exploitant, qui rendrait votre bien très compliqué à revendre.