Bien que Dijon ne soit pas connue pour être la ville la plus attrayante de France, il n’en demeure pas moins que la capitale des ducs de Bourgogne regorge de nombreux atouts en vue d’un investissement locatif. Prix de l’immobilier faible, forte rentabilité, noeud économique de la région Bourgogne-Franche-Comté, Dijon est une métropole importante de l’Est de la France et une ville intéressante pour investir dans l’immobilier.
Alors comment investir à Dijon en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Dijon est une des villes françaises les plus plébiscitées par les investisseurs et dans quels quartiers investir pour s’assurer la meilleure rentabilité locative.
Sommaire
Les logements les plus loués à Dijon en 2019
Les studios dominent le marché locatif dijonnais
Représentant 14,7% de la population totale de Dijon, les étudiants occupent une place importante dans la cité des Ducs. En effet, grâce à la présence de plusieurs universités et grandes écoles de qualité telles que l’Université de Bourgogne, Sciences Po Dijon ou encore Burgundy School of Business, la métropole concentre une forte population estudiantine. Par conséquent, nombreux sont les étudiants qui louent un studio à proximité de leur lieu d’étude. En effet, les studios représentent 40% du marché immobilier locatif dijonnais. Avec un prix de l’immobilier faible pour une métropole de la taille de Dijon, louer un studio plutôt qu’une chambre s’avère donc tout autant accessible pour la grande majorité des étudiants. Représentant seulement 2% des locations à Dijon, les chambres n’occupent, en effet, qu’une part dérisoire du parc locatif de la belle endormie. Viennent ensuite les appartements T1 qui symbolisent 12% des mises en location réalisées dans la ville. Puis les appartements T2, qui, avec 27% des logements loués à Dijon, représentent une part non-négligeable du marché immobilier locatif dijonnais. Nous retrouvons par la suite les appartements T3 qui symbolisent 15% des biens loués. Enfin, les T4, qui, à cause d’un nombre dérisoire de locataires pour les grands appartements, ne représentent que 4% des logements mis en location à Dijon.
Les loyers moyens des logements à Dijon
D’après l’INSEE, la ville de Dijon compte 57% de locataires parmi ses résidents.
La location de logements à Dijon est dopée par la forte demande étudiante qui représente 35 000 élèves, dont une part importante d’étudiants provenant des départements alentours de la Côte-d’Or, et qui sont donc des potentiels locataires. Comme expliqué précédemment, les prix de l’immobilier, à l’achat comme à la location, sont relativement faibles dans la capitale des ducs de Bourgogne. Cependant, du fait de facilité à acheter un logement grâce au faible prix de l’immobilier, investir dans un appartement à Dijon peut être un excellent complément de revenu. Mais encore faut-il louer votre appartement au bon prix en fonction de plusieurs critères : logement meublé ou vide, état général de l’appartement, niveau de performance énergétique, présence d’un ascenseur… Pour optimiser votre rendement locatif, vous devrez donc fixer un loyer “au juste prix”, ni trop bas, dans le but d’éviter un manque à gagner, ni trop haut, afin de réduire vos vacances locatives. Pour vous aider à fixer le loyer de votre appartement au bon prix, voici les loyers moyens charges comprises des différents types de logements mis en location à Dijon en 2019.
Tout d’abord, une chambre de 14m2 se loue en moyenne 268€ par mois dans la cité des Ducs, soit 19,1€/m2. Un studio de 22m2 coûtera 395€ au locataire, ce qui représente 17,9€/m2. Le propriétaire d’un T1 de 29m2 peut louer son logement 425€, soit 14,6€/m2. Pour un appartement T2 de 41m2, cela peut lui rapporter 518€ par mois, soit 12,6€/m2. Un T3 se loue 655€ pour une superficie de 60m2, ce qui représente 10,9€/m2. Enfin, les grands appartements T4 de 84m2 se louent en moyenne 782€, soit 9,3€/m2.
L’évolution du marché locatif à Dijon en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Dijon
Avec un prix moyen à 2 010€/m2, Dijon est l’une des métropoles françaises les moins chères en terme d’immobilier. De plus, contrairement à la plupart des grandes villes françaises, les prix de l’immobilier dijonnais n’ont pas amorcé la pente ascendante ces dernières années. En effet, les prix ont légèrement baissé depuis 2 ans dans la cité des Ducs. Si l’on regarde l’évolution du prix de l’immobilier dijonnais de 2017 à 2019, on constate effectivement une baisse des prix à hauteur de 1%. De 2018 à 2019, les prix ont également diminué de 2,1%. De même sur la période comprise entre avril et juin 2019, avec une diminution des prix de 0,4%. Enfin, nous relevons encore une légère décroissance avec une baisse des prix à hauteur de 0,8% sur le mois de juin 2019.
Par conséquent, la baisse des prix s’est ralentie à Dijon, se sont stabilisés dans les quartiers les plus recherchés de la ville, et ailleurs, la chute s’est ralentie. De ce fait, les transactions reprennent et la préfecture de la Côte d’Or continue d’attirer une population conséquente dans les départements alentours. De plus, malgré la faible baisse des prix, de nombreux programmes neufs sont construits à Dijon notamment le long du tramway, il y a un renouvellement des quartiers par l’implantation de nouvelles construction. Par exemple, avec la création de l’éco quartier et le projet de cité gastronomique, le quartier du Canal et du centre-ville sud se sont transformés et attirent davantage d’individus, locataires comme propriétaires. Cette volonté de dynamiser le territoire rend la ville de Dijon plus attractive, ce qui a participé à l’atténuation de la baisse des prix et à la recrudescence des transactions immobilières.
La rentabilité moyenne d’un logement à Dijon
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Dijon est donc de 2 010€.
Prenons pour exemple un appartement T3 de 60m2 en vente dans le chef-lieu de la région Bourgogne-Franche-Comté. Le prix de vente étant de 125 000€, cela représente 2 083€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 3 pièces de 60 m2, cette fois en location, cet appartement se loue 630€ par mois charges comprises, soit 10,5€/m2. Louer un appartement à Dijon avec une superficie de 60m2 coûte donc en moyenne 7 560€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Dijon à hauteur de 6% brut. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 64m2 à 125 000 à Dijon et qui le loue 630€ par mois mettra 16 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 16 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Dijon en 2019 ?
Investir dans le centre-ville
Le centre historique de Dijon est toujours aussi recherché. En effet, le quartier du centre-ville, en pleine expansion, demeure une valeur sûre en matière d’investissement locatif à Dijon. Les prix sont plutôt stables et n’ont quasiment plus évolués ces deux dernières années. En moyenne, le prix de vente d’un appartement dans le centre-ville de la cité des Ducs est de 2 500€/m2, même s’il peut attendre 4 000€/m2 pour des appartements ou maisons en excellent état et idéalement situé. Dans le centre historique du chef-lieu de la région Bourgogne-Franche-Comté, l’offre de logements est inférieure à la demande. Par conséquent, investir dans le centre ville de Dijon, c’est s’assurer le fait de louer son logement durant la très grande majorité de l’année et même de pouvoir espérer une plus-value lors de la revente.
Investir dans les quartiers résidentiels
Le Cours du parc : le quartier figure parmi les coins les plus côtés et les plus chers de Dijon. Comprenant de beaux immeubles, des maisons haut de gamme avec peu de vis-à-vis et des possibilités de stationnement, les prix sont particulièrement élevés dans le Cours du parc. En effet, les prix peuvent atteindre 3 000€/m2 et concurrencer le marché immobilier du centre-ville.
Le quartier Victor Hugo – Montchapet : situé à la limite du centre-ville et s’étendant de part et d’autre de l’avenue Victor-Hugo et du square de Montchapet au Nord-ouest de la ville, le quartier est également recherché. En effet, la réalisation d’ensembles immobiliers très modernes dans les années 1980 a permis l’accueil d’une population nouvelle et jeune. Les prix se situent autour de 2 500€/m2.
Vous savez à présent pourquoi Dijon est une ville particulièrement plébiscité par les investisseurs immobiliers. Rentabilité importante, prix de l’immobilier faible, forte demande locative des étudiants, la cité des Ducs possède de nombreux atouts en vue d’un investissement locatif. Représentant 40% des logements mis en location dans la préfecture de la Côte-d’Or, les studios sont incontestablement le type de bien à privilégier pour investir dans l’immobilier. Enfin, investir dans un appartement à Dijon rapporte en moyenne 6% de rentabilité locative brute, ce qui fait de la cité des Ducs l’une des villes françaises les plus rentables en matière d’investissement locatif.